? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 福州房地產(chǎn)審判觀(guān)察：二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方應(yīng)履行約定的戶(hù)口遷移義務(wù)?????

關(guān)鍵詞：二手房買(mǎi)賣(mài) 戶(hù)口遷移 戶(hù)口清空

裁判主旨：合同中對(duì)戶(hù)口遷移時(shí)間有明確約定的，一方未履行的，另一方就此事宜訴諸法院，法院會(huì)予以立案受理。?

案情簡(jiǎn)介：

2010年9月9日，原告鄒志平與被告廖金玉簽訂《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》一份，約定被告將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告，房產(chǎn)總價(jià)660000元。協(xié)議約定被告新產(chǎn)權(quán)證出來(lái)后一個(gè)月內(nèi)將落戶(hù)在本房屋的原有戶(hù)口全部遷出，如被告未按時(shí)遷出戶(hù)口，每逾期一日按房款總額的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金。合同簽訂后，原告依約履行協(xié)議書(shū)約定的付款義務(wù)，該房產(chǎn)也于2011年12月15日轉(zhuǎn)移登記在原告名下。但被告至今未將登記在該房產(chǎn)內(nèi)的戶(hù)口清空。原告訴至法院，請(qǐng)求判令被告將原落戶(hù)在廈門(mén)市海滄區(qū)興港路興港七里4號(hào)1502室房產(chǎn)的戶(hù)口清空。

法院認(rèn)為：

海滄法院：本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。原告鄒志平與被告廖金玉簽訂的《房產(chǎn)預(yù)約買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。被告承諾于新產(chǎn)權(quán)證做出后一個(gè)月內(nèi)將原有戶(hù)口遷出案涉房產(chǎn)，但并未履行。原告請(qǐng)求被告將原有戶(hù)口遷出案涉房產(chǎn)，符合合同約定，應(yīng)予以支持。判決被告廖金玉應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將原登記在廈門(mén)市海滄區(qū)興港路興港七里4號(hào)1502室房產(chǎn)的戶(hù)口清空。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

基于二手房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的戶(hù)口遷移糾紛是十分常見(jiàn)的。之前的司法實(shí)踐中有些法院認(rèn)為，戶(hù)口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍管理的范疇，人民法院不會(huì)受理及審理公安機(jī)關(guān)也無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求原房主將戶(hù)口遷出，故如原房主拒絕配合，并無(wú)有效措施迫使原房主遷出戶(hù)口。

但隨著糾紛的增加，買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂了有關(guān)戶(hù)口遷移的條款，不僅要明確約定賣(mài)方及其家屬戶(hù)口遷出的時(shí)間，還明確不及時(shí)遷移的法律后果，一旦出現(xiàn)售房者延期履行或不履行的情況，購(gòu)房者便可以根據(jù)合同約定，要求賠償損失。就本案而言，如今對(duì)戶(hù)口遷移事宜訴諸法院的，法院也會(huì)予以受理了。但這是廈門(mén)海滄區(qū)法院，各地法院做法或仍有區(qū)別，各位購(gòu)房者要注意其中風(fēng)險(xiǎn)。但無(wú)論如何，事先明確約定賣(mài)方遷出戶(hù)口的期限并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，這總是好的。對(duì)于違約金，各地法院都會(huì)支持的。

案例索引：

廈門(mén)市海滄區(qū)人民法院（2015）海民初字第3540號(hào)“鄒志平與廖金玉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”，見(jiàn)《鄒志平與廖金玉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)》（審判員黃建和），載《無(wú)訟案例》（20151203）。