11月21日 福州重啟“限購(gòu)”后的土地首拍看點(diǎn)多

[摘要] 這是福州自10月7日重啟住房“限購(gòu)”以來(lái)，舉行的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，除了有9幅住宅用地入市以外，本次土地拍賣會(huì)將采用“限地價(jià)、競(jìng)無(wú)償提供住宅建筑面積”的出讓方式，引發(fā)社會(huì)的廣泛關(guān)注。

11月2日，福州國(guó)土資源局網(wǎng)站掛出“關(guān)于2016年第四次公開出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公告”， 公開出讓福州市城區(qū)15幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，累計(jì)出讓面積437畝。

這是福州自10月7日重啟住房“限購(gòu)”以來(lái)，舉行的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，除了有9幅住宅用地入市以外，本次土地拍賣會(huì)將采用“限地價(jià)、競(jìng)無(wú)償提供住宅建筑面積”的出讓方式，引發(fā)社會(huì)的廣泛關(guān)注。

15幅地塊入市

將在11月21日舉行的2016年福州第四次土地拍賣會(huì)，推出了宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29號(hào)共15幅地塊，數(shù)量明顯多于今年前3次土地拍賣會(huì)。資料顯示，今年前3次的土地拍賣會(huì)，入市地塊數(shù)量分別為4幅、5幅、5幅。

記者了解到，10月6日，福州市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，除了明確從10月7日起重新實(shí)施商品住房限購(gòu)政策外，還提出要加大住宅用地供應(yīng)力度。作為重啟“限購(gòu)”后的首次土地拍賣會(huì)，本次土地拍賣應(yīng)勢(shì)推出了3幅純住宅用地和6幅涉住宅用地，住宅地塊數(shù)量也明顯多于前3次土地拍賣會(huì)。其中，3幅純住宅用地為宗地2016-15、18、23號(hào)地塊，6幅涉住宅用地為宗地2016-16、17、19、20、21、22號(hào)地塊，其余地塊則為停車場(chǎng)用地。

根據(jù)國(guó)土資源局的公告信息，本次土地拍賣會(huì)不僅出讓地塊數(shù)量多，地塊出讓方式上也有差別：宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23號(hào)采用拍賣方式出讓，若報(bào)名截止時(shí)各宗地競(jìng)買申請(qǐng)人不足兩個(gè)，則取消地塊出讓；宗地2016-24、25、26、27、28、29號(hào)根據(jù)報(bào)名截止時(shí)的競(jìng)買人數(shù)確定出讓方式，若競(jìng)買人數(shù)超過(guò)兩個(gè)（含兩個(gè)）采用拍賣方式出讓，不足兩個(gè)則采用掛牌方式出讓。

出讓方式有變

據(jù)了解，今年前3次土地拍賣會(huì)，福州總共推出9幅住宅用地，累計(jì)誕生了5個(gè)“地王”，使得福州成為今年成為“地王”出現(xiàn)最頻繁的二線城市之一。10月下旬，福建省政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地調(diào)控的通知》，提出省內(nèi)地價(jià)過(guò)快上漲的城市，土地拍賣時(shí)如果有土地競(jìng)價(jià)的溢價(jià)率超過(guò)一定比例，可現(xiàn)場(chǎng)中止拍賣，同時(shí)還可以嘗試“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓方式。

受此影響，即將于福州第四次土地拍賣會(huì)上出讓的9宗住宅用地均采用“限地價(jià)、競(jìng)無(wú)償提供住宅建筑面積”的出讓方式——地塊設(shè)定最高溢價(jià)率上限為不超過(guò)50%，當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償提供住宅建筑面積，每次最低競(jìng)價(jià)階梯為無(wú)償提供住宅建筑面積450平方米，競(jìng)無(wú)償提供住宅建筑面積必須以450平方米的整數(shù)倍報(bào)價(jià)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓方式，讓本次土拍地塊在制定起拍價(jià)時(shí)更加接近市場(chǎng)行情。以宗地2016-18號(hào)建平新居南側(cè)地塊為例，該地塊起拍價(jià)為6.41億元，起始樓面價(jià)在11000元/平方米，按最高50%的溢價(jià)率計(jì)算，封頂樓面價(jià)近16000元/平方米，盡管與倉(cāng)山區(qū)“地王”——宗地2016-12號(hào)東升新城地塊創(chuàng)下的16773元/平方米的樓面價(jià)“近在咫尺”，但想要?jiǎng)?chuàng)造新的“地王”紀(jì)錄卻又遙不可及。?

開發(fā)商拿地態(tài)度變保守？

一邊是加大住宅用地供應(yīng)力度，一邊是掐緊溢價(jià)率上限抑制“地王”，即將舉行的第四次土地拍賣會(huì)顯示出福州市政府平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心。

據(jù)了解，今年福州前3次土地拍賣，但凡“地王”誕生，勢(shì)必引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。如在8月11日舉行的福州第3次土地拍賣會(huì)上，宗地2016-12號(hào)東升新城地塊以16773元/平方米的樓面價(jià)刷新倉(cāng)山區(qū)“地王”紀(jì)錄、宗地2016-10號(hào)螺洲小鎮(zhèn)地塊以15038元/平方米的樓面價(jià)格刷新城南板塊“地王”紀(jì)錄，拉高了樓市預(yù)期并導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆漲。最終，福州新建商品住宅價(jià)格在8、9月接連創(chuàng)下環(huán)比4.3%、5.1%的漲幅。

“福州一次性推出這么多塊塊，企業(yè)的選擇面變大了，能在一定程度上緩解之前土地拍賣會(huì)上，多家企業(yè)集中爭(zhēng)奪地塊的局面。限地價(jià)、競(jìng)配建的土地出讓方式，也要求房企在拿地的時(shí)候要更仔細(xì)的衡量成本投入和風(fēng)險(xiǎn)，各房企對(duì)待這次土地拍賣會(huì)的態(tài)度很可能會(huì)傾向于保守。”有不愿透露姓名的開發(fā)商人士表示，房地產(chǎn)政策層面發(fā)生了變化，很多開發(fā)商也在觀察、適應(yīng)市場(chǎng)行情的變化，因此針對(duì)土地市場(chǎng)的布局也會(huì)趨向謹(jǐn)慎。