房屋買賣合同中哪些行為可作為表見代理的證據？?????
關鍵詞：房屋買賣合同 無權代理 表見代理
裁判主旨：轉讓共有的土地使用權及房屋時，未經共有人授權，屬無權代理。但轉讓價款與同期市場價格是否相符、交付房屋時間的長短、是否交付相關權屬證書及文件等均可作為表見代理的證據。?
案情簡介：
原告王玉蓮、原告楊書明于1974年10月23日辦理結婚登記手續。1992年4月10日，長樂市人民政府向原告楊書明發放了長祉集建（1992）字第011348號集體土地建設用地使用證，該建設用地位于松下鎮松下村碼頭東，二原告在該土地上搭建一座二層磚瓦結構房屋。后原告楊書明與被告陳向華協商將該房屋及土地使用權以總價61000元轉讓給被告，雙方遂于1999年8月20日簽訂一份斷契，該斷契載有“楊書明東邊前后兩間房屋，東至忠欽厝；西至長棟厝，南（前）至水泥路；北（后）至大眾六米路。現楊書明厝價格人民幣陸萬元正愿意賣斷給陳向華受用，若日后價值連城，楊書明及后代便無反悔，恐以后節外生枝，特立斷契字據為憑（本據一式二份）。（陸萬壹仟元正），（土地證換證，我應去土地辦換證）（內附楊書明土地使用證壹本），原房主：楊書明，王玉蓮，楊大其，接授人：陳獻華，執筆人：林慶華，見證單位：長樂市松下鎮松下村敬老會，一九九九年八月二十日”。該斷契上原房主處的“楊書明，王玉蓮，楊大其”等字均由原告楊書明簽名并捺印，被告在接授人處加蓋“陳獻華”蓋章，長樂市松下鎮松下村敬老會在見證單位上加蓋“長樂市松下鎮松下村敬老會”印章。斷契簽訂后，在扣除先前原告拖欠被告的“會錢”7000元外，被告另行向原告楊書明支付余款54000元。原告楊書明在收到款項后將涉案土地使用權證交付給被告。不久，被告即搬入涉案房屋。2013年4月，被告將訴爭房屋拆除，并在該建設有地上搭建了一幢十一層樓房。
另查明，原告楊書明和王玉蓮長期在一起生活，1999年1月-1999年12月間，原告王玉蓮在松下鎮松下村居住生活。
現二原告訴請被告陳向華歸還土地并恢復房屋原狀。
法院認為：
長樂法院：二原告訴請被告陳向華歸還土地并恢復房屋原狀，被告辯解雙方已簽訂“斷契”，二原告已將土地使用權及房屋轉讓給被告，要求駁回原告的訴請。可見，本案的主要爭議焦點在于雙方所簽訂的“斷契”是否有效。《中華人民共和國合同法》第四十九條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。本案中，原告楊書明為向被告轉讓訴爭土地使用權及房屋，以楊書明與王玉蓮的名義與被告陳向華簽訂《斷契》時，未經原告王玉蓮授權，屬無權代理。但基于如下原因，原審法院認為被告作為相對方其有理由相信楊書明有代理權，楊書明的行為構成表見代理，雙方簽訂的合同有效。首先，原告楊書明在長樂市松下鎮松下村敬老會見證下，方以自己與配偶王玉蓮的名義與被告陳向華簽訂“斷契”；其次，原告楊書明出售的房屋及土地使用權的價款與同期市場價格相符，雙方經自愿協商簽訂的合同，沒有惡意串通損害第三方利益；再者，原告楊書明在收取交易款后，已向被告交付土地使用權證；最后，被告在搬入涉案房屋后較長的時間內，二原告并未提出異議。故原告的訴求，缺乏法律和事實依據，原審法院不予支持。
福州中院：本案的爭議焦點：一、1999年8月20日簽訂的《斷契》是否有效；二、上訴人是否有權要求被上訴人返還訟爭土地、房屋，恢復原狀。
關于《斷契》的效力問題。因本案訟爭土地使用權登記在上訴人之一的楊書明名下，被上訴人有理由相信上訴人楊書明能夠代表其他家庭成員決定該土地使用權和房屋的轉讓事宜，而《斷契》中關于價款的約定符合同期市場價格，未損害他人的利益。此外，該《斷契》亦有執筆人簽名、見證單位蓋章，在簽訂《斷契》后，被上訴人亦支付了相應對價，而上訴人也將土地使用權證交付被上訴人，被上訴人亦搬入房屋居住。而上訴人之一的王玉蓮自認于2002年即已經知道房屋出賣的事實，卻至起訴前均未提出異議。雖然雙方的交易行為在形式上仍有一定瑕疵，但符合當地的交易習慣，也體現了雙方在交易當時的真實意思，未違反法律法規禁止性規定，合法有效。根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”故，上訴人主張楊書明簽訂上述《斷契》時，未經共有權人的王玉蓮同意，該《斷契》無效，缺乏法律依據，本院不予支持。至于上述《斷契》是否經有關部門審批，屬于協議的履行問題，不能作為判斷協議是否有效的依據。
關于上訴人是否有權要求被上訴人返還訟爭土地、房屋，恢復原狀的問題。盡管目前土地使用權仍然登記在上訴人楊書明名下，但楊書明已經通過簽訂協議的方式將土地使用權以及房屋所有權轉讓給被上訴人，并已經收取了轉讓對價，各方均應受到合法有效的合同的約束。上訴人再行主張上述土地和房屋的權利，缺乏依據。原審法院不予支持，并無不當。
福州房產律師評析：
在夫妻一方對夫妻共同共有的房產予以出售時，是否構成表見代理是決定買賣雙方簽訂的合同是否有效的重要依據。而對于主張表見代理的一方，不僅應當舉證證明對方的代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要素，而且應當證明其善意且無過失地相信對方具有代理權。實務中，還是應對相對方的身份及其行為權限予以必要審查，盡到交易謹慎之注意義務，才能最大程度保護自己的權益。
本文摘錄于福州法院房地產審判觀察匯編。福州法院房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區及其他法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。
案例索引：
福州市中級人民法院（2016）閩01民終字第320號“王玉蓮、楊書明與陳向華恢復原狀糾紛”，見《王玉蓮、楊書明與陳向華恢復原狀糾紛二審民事判決書》（審判長徐敏洲，代理審判員劉啟鳴、陳嘉），載《無訟案例》（20160330）。
