福州房產律師解答：鄰居裝修時破壞剪力墻，業主能否以結構質量問題拒絕接收并退房？

問：今年6月購買了本地一小區的現房，現在交房時間未到，卻發現有已入住的鄰居在裝修時敲除了部分的剪力墻。那么我在開發商通知交房時，如果相應鄰居未按有資質的設計院出具的加固修復方案實施完畢，我是否可以以“結構質量問題”為由拒絕接受開發商要交付給我的房屋，并主張違約直至退房？

 

福州房產律師蔡思斌解答：

一、剪力墻的概念

??? 根據百度百科的解釋，剪力墻(shear wall)又稱抗風墻、抗震墻或結構墻。房屋或構筑物中主要承受風荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體，防止結構剪切（受剪）破壞。又稱抗震墻，一般用鋼筋混凝土做成。

??? 由此可見，這表明剪力墻是不能隨便敲掉的，否則會引起結構承載力不足，進而影響到結構的使用安全。

二、法律法規相關規定

?（一）現行法律關于因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的規定。

??? 1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

2、《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

3、《商品房銷售管理辦法》第三十五條也作出基本相同的規定“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

《城市房地產開發經營管理條例》第一條也規定，為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。由此可見，此條例是對房地產開發企業在房地產開發經營活動中的行為進行的監督和管理。

（二）主體結構質量問題的三種情況

根據相關規定，“主體結構”應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程。主體結構質量問題包括三種情形：

一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題；

二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題；

三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發現主體結構存在質量問題。

前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。因此，鄰居裝修拆除部份剪力墻的行為不能認定為涉案擬交付房屋存在主體結構質量問題。

（三）無法要求退房

綜合以上規定，房地產開發企業應當是對其本身的開發經營行為造成的“主體結構質量不合格”承擔賠償責任，而由于使用的原因，如其他的業主裝飾裝修行為并非房地產開發企業的開發經營行為，并不在此列。本案中的買受人無法要求退房，但可以向開發商提出該業主破壞剪力墻的行為，令其整改，也可以向相關城建部門投訴該業主的行對因業主裝飾裝修行為造成的房屋質量問題，還可以根據《中華人民共和國消防法》、《建筑工程質量管理條例》及《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，向有關部門進行檢舉、控告和投訴，也可以向侵權責任人提出民事賠償的請求。

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 福州房產律師蔡思斌

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2016年10月19日