本案系2018年福州中院關(guān)于二手房買賣合同糾紛改判案例。不過(guò)案件改判幅度不大，改判收益甚至都抵不上二審訴訟費(fèi)。我只是對(duì)于原告（上訴人）為何要提起本案訴訟些許好奇，且不大理解，故與大家分享之。
案件經(jīng)過(guò)
2017年2月22日，黃小英與黃德青、中介簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》，約定黃小英購(gòu)買黃德青、黃秀蘭、葉丹珊所有位于閩侯濱江新城房屋，黃小英應(yīng)在本合同簽訂當(dāng)日支付購(gòu)房履約保證金100000元等，任何一方違約導(dǎo)致本合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付違約金200000元，同時(shí)，違約方承擔(dān)因其違約而產(chǎn)生的包括但不限于滯納金、律師代理費(fèi)、訴訟費(fèi)、雙方居間服務(wù)費(fèi)及交易過(guò)程中已產(chǎn)生的費(fèi)用等。
黃小英在簽訂本合同后僅向中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)10000元，交易服務(wù)費(fèi)800元以及商業(yè)按揭貸款手續(xù)代辦交易服務(wù)費(fèi)1500元，共計(jì)12300元，購(gòu)房履約保證金100000元至今未支付。
不過(guò)，黃小英認(rèn)為自己未交納履約保證金不構(gòu)成違約，她認(rèn)為其支付履約保證金的前提系黃德青取得其他產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)并通知黃小英。2017年2月22日雙方簽訂合同后，約定由黃德青取得其他產(chǎn)權(quán)人書面同意后于2月27日再辦理相關(guān)手續(xù)。雙方均認(rèn)可通過(guò)約定“補(bǔ)充條款”變更了合同履行順序。合同簽訂前后，黃德青和中金積家公司均認(rèn)可合同正在履行，合同履行過(guò)程中，未因履約保證金發(fā)生糾紛，糾紛的核心一直是黃德青是否取得其他產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)。
為此，黃小英信心十足地提起訴訟，訴訟要求：
1、確認(rèn)三方簽署《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》無(wú)效；
2、判令中介公司退還黃小英中介費(fèi)12300元，賠償黃小英無(wú)法按期購(gòu)房房?jī)r(jià)上漲市價(jià)損失28萬(wàn)元，黃德青賠償21萬(wàn)元（暫定市價(jià)損失為70萬(wàn)元，具體市價(jià)損失以評(píng)估為準(zhǔn)，中金積家公司承擔(dān)40%，黃德青賠償30%）。
可惜，一審法院反而認(rèn)定黃小英構(gòu)成違約，駁回其全部訴訟請(qǐng)求
一審法院認(rèn)為合同簽訂后，黃小英未按約定于合同簽訂當(dāng)日支付購(gòu)房履約保證金100000元，系違約行為，黃小英不履行合同約定支付保證金的行為，讓黃德青有理由相信黃小英不履行《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》，故該合同已實(shí)際終止，黃小英無(wú)權(quán)要求黃德青支付違約金。至于黃小英要求中金積家公司退還中介費(fèi)，因中金積家公司不存在合同約定退還中介費(fèi)的情形，故黃小英該訴求不予支持。
黃小英不服上訴，二審法院雖有改判，但實(shí)質(zhì)支持一審法院大部份判決
二審法院判決分析比較細(xì)致，其對(duì)于一審法院判決說(shuō)理部份進(jìn)行全面詳細(xì)補(bǔ)充。
福州中院
從黃小英簽名捺印的《聲明書》中可以看出，黃小英在合同簽訂當(dāng)日即知曉訟爭(zhēng)房屋還有其他產(chǎn)權(quán)人，其在二審中也確認(rèn)黃德青在簽訂訟爭(zhēng)合同時(shí)已通過(guò)電話得到其他兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，雙方在此情形下簽訂的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。黃小英關(guān)于訟爭(zhēng)合同無(wú)效的主張缺乏依據(jù)，不能成立。根據(jù)訟爭(zhēng)合同的約定，黃小英應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日支付購(gòu)房履約保證金100000元，黃小英并未支付該款項(xiàng)，已構(gòu)成違約。黃小英主張?jiān)A爭(zhēng)合同第三十條補(bǔ)充協(xié)議的約定已經(jīng)變更了雙方履行義務(wù)的先后順序，即黃德青在取得其他產(chǎn)權(quán)人的書面追認(rèn)后其才開始承擔(dān)支付購(gòu)房履約保證金的合同義務(wù)。本院認(rèn)為，從訟爭(zhēng)合同第三十條補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)約定來(lái)看，該條款系約定黃德青承諾產(chǎn)權(quán)人于簽訂合同后五個(gè)工作日前對(duì)本合同進(jìn)行追認(rèn)，但并未約定黃小英在產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)后才履行合同義務(wù)，亦未改變?cè)A爭(zhēng)合同第十條關(guān)于黃小英應(yīng)在合同簽訂當(dāng)日支付100000元履約保證金的約定，故黃小英該主張不能成立，本院不予采納。黃小英違約在先，其訴請(qǐng)黃德青、中介公司賠償損失缺乏依據(jù)，本院不予支持。
因黃小英未按合同約定支付100000元履約保證金，結(jié)合黃小英本案訴請(qǐng)，可以認(rèn)定黃小英以自己的行為表示不再履行訟爭(zhēng)合同，黃德青在本案中亦表示不再繼續(xù)履行訟爭(zhēng)合同，故訟爭(zhēng)合同已實(shí)際終止，中介公司不需再提供交易服務(wù)和代辦商業(yè)按揭貸款手續(xù)，其收取的交易服務(wù)費(fèi)800元以及商業(yè)按揭貸款手續(xù)代辦交易服務(wù)費(fèi)1500元應(yīng)返還給黃小英，一審法院未支持黃小英該部分訴請(qǐng)不當(dāng)，本院予以糾正。關(guān)于中金積家公司收取的10000元居間服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)返還。因訟爭(zhēng)合同已成立生效，中金積家公司提供的居間服務(wù)已完成，黃小英訴請(qǐng)中金積家公司返還10000元居間服務(wù)費(fèi)缺乏依據(jù)，不予支持。
福州律師蔡思斌：
表面上黃小英取得部份改判的勝利，但實(shí)質(zhì)上是完敗，本案二審案件受理費(fèi)16770元，由黃小英負(fù)擔(dān)16693元，中介公司負(fù)擔(dān)77元。等于花了16693元，才換回2300元的損失。再加上一審?fù)瑯拥脑V訟費(fèi)及訴訟保全費(fèi)3031元、一二審律師費(fèi)，估計(jì)黃小英因本案損失至少達(dá)到7萬(wàn)多，真是何苦來(lái)著。
本案黃小英提起確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟策略本身就是錯(cuò)誤的。不考慮黃德青有否取得其他共有人授權(quán)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”規(guī)定，本案訟爭(zhēng)合同是有效的，其主張合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求本身就是無(wú)源之水，必?cái)o(wú)疑。更何況雙方還約定了關(guān)于其他共有人的確認(rèn)時(shí)間是在合同簽署后五天內(nèi)，并沒(méi)有約定要其他共有人確定之后其再有義務(wù)繳納購(gòu)房履約保證金，其未按合同履行繳款義務(wù)已構(gòu)成違約。
既然前面訴訟請(qǐng)求設(shè)置錯(cuò)誤，一審判決是正確的，其再耗費(fèi)大量精力及金錢去上訴那就是錯(cuò)上加錯(cuò)了。一審法院作如此判決，在法律依據(jù)、邏輯推理上是站得住腳的，這時(shí)當(dāng)事人就要有斷然認(rèn)輸、強(qiáng)行止損的心態(tài)，而不是就認(rèn)死理，一再糾纏，那就沒(méi)多大意義了。
房屋賣方還算是客氣了，換成是我們代理，我們還會(huì)建議當(dāng)事人反訴，要求追究黃小英方違約責(zé)任，要求其支付違約金20萬(wàn)元及賠償律師費(fèi)。在一二審均已認(rèn)定其違約的前提下，法院大概率會(huì)支持相應(yīng)的違約金及律師費(fèi)請(qǐng)求，只不過(guò)對(duì)于違約金金額會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整而。
參考案例：（2018）閩01民終1661號(hào)
來(lái)源：菜驢法評(píng) 微信公眾號(hào)?
感謝點(diǎn)擊，歡迎關(guān)注，菜驢需要您的鼓勵(lì)！
