所托非人 抵押房轉(zhuǎn)眼被出售

法院認(rèn)定“陽(yáng)合同”價(jià)格條款無(wú)效

福州二手房買(mǎi)賣(mài)律師分享

近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，二手房市場(chǎng)交易頻繁，買(mǎi)賣(mài)雙方為少繳納稅款而簽訂“陰陽(yáng)合同”，當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)如何處理？重慶市第二中級(jí)人民法院近日就審結(jié)了這樣一起糾紛，判決合同的部分條款無(wú)效，駁回了當(dāng)事人企圖全盤(pán)否定合同的訴訟請(qǐng)求。

2007年12月，漆某甲與漆某乙分別出資48萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了位于重慶市巫山縣某街道的門(mén)市，登記的權(quán)利人為漆某乙，之后雙方補(bǔ)簽了《合伙購(gòu)買(mǎi)門(mén)市協(xié)議書(shū)》，并就該協(xié)議書(shū)進(jìn)行了公證。

2016年12月19日、12月20日漆某乙與楊某就涉案門(mén)市分別簽訂了兩份《重慶市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，第一份合同約定的門(mén)市成交價(jià)為39.8萬(wàn)元，第二份合同約定的門(mén)市成交價(jià)為11.9萬(wàn)元，其余條款相同，買(mǎi)賣(mài)雙方亦以合同金額11.9萬(wàn)元為依據(jù)繳納了相關(guān)稅費(fèi)。2017年1月4日，重慶市巫山縣國(guó)土資源和房屋管理局就門(mén)市頒發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，登記的權(quán)利人為楊某。3月6日，楊某按照成交價(jià)39.8萬(wàn)元補(bǔ)繳了相應(yīng)稅費(fèi)。福州房屋律師提示

漆某甲起訴要求確認(rèn)漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，其理由是該合同中約定的交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其價(jià)值，明顯與實(shí)際交易價(jià)格不符，并且以該合同價(jià)格作為繳稅的依據(jù)，以合法形式掩蓋非法目的，規(guī)避應(yīng)繳稅費(fèi)，造成稅務(wù)征繳機(jī)關(guān)不能按照雙方實(shí)際交易價(jià)格征收稅費(fèi)，損害國(guó)家利益，應(yīng)屬無(wú)效合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》除價(jià)格條款系為了達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的而惡意串通虛構(gòu)因此無(wú)效外，其他合同主要內(nèi)容并不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且系當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，根據(jù)合同法第五十六條“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效”的規(guī)定，該合同的其余條款依然有效。故法院判決雙方于2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第二條價(jià)款條款無(wú)效，駁回了漆某甲的其他訴訟請(qǐng)求。

（閆冬冬??向存丹）

■法官說(shuō)法■

簽“陰陽(yáng)合同”反悔不應(yīng)獲支持

在合同的實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同雙方的真實(shí)意思表示和履行的實(shí)際情況來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)。二手房買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂“陽(yáng)合同”的行為不能與“陰合同”割裂開(kāi)來(lái)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一于房屋交易的合同主要目的之下，“陽(yáng)合同”與“陰合同”關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的約定是一致的，成立且產(chǎn)生法律效力，對(duì)雙方具有約束力，因此“陽(yáng)合同”這一部分內(nèi)容而言應(yīng)當(dāng)是有效的，“陽(yáng)合同”的價(jià)格條款不是雙方的真實(shí)意思表示，而是為了逃避稅費(fèi)而惡意串通，損害國(guó)家利益，應(yīng)屬無(wú)效，即“陽(yáng)合同”價(jià)格條款內(nèi)容無(wú)效，但不影響其余條款內(nèi)容有效。承辦法官指出，如果確認(rèn)“陽(yáng)合同”整體無(wú)效，會(huì)存在著房?jī)r(jià)上漲時(shí)賣(mài)方主張合同無(wú)效以圖高價(jià)另售或房?jī)r(jià)降低時(shí)買(mǎi)方主張合同無(wú)效以規(guī)避房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)的可能性，也會(huì)導(dǎo)致物權(quán)登記撤銷(xiāo)，造成交易資源的巨大浪費(fèi)，損害交易安全，不利于社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定。因此，在案件辦理中應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，若當(dāng)事人之間為避稅簽訂“陰陽(yáng)合同”，一方當(dāng)事人事后反悔的，不應(yīng)當(dāng)獲得法律上的支持。

福州二手房律師福州房產(chǎn)律師分享；來(lái)源：人民法院報(bào)