賣主秒退購(gòu)房款 違約歸責(zé)待分曉||房屋買賣福州律師分案件

時(shí)間：2017年11月21日

地點(diǎn)：北京市第二中級(jí)人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：2016年4月26日，施先生與彭先生簽訂房屋買賣合同，彭先生購(gòu)買施先生位于北京市豐臺(tái)區(qū)一處房屋。同年9月初，房?jī)r(jià)上漲，施先生拒絕配合房屋貸款事宜。當(dāng)月18日，彭先生支付第二筆購(gòu)房款154萬元同日被施先生退回。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項(xiàng)為由，訴至法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，支付64萬余元違約金以及案件訴訟費(fèi)。一審判定施先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，彭先生支付剩余購(gòu)房款。施先生不服判決，提出上訴。福州律師

案情回放

2016年4月26日，施先生（出賣人）與彭先生（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定，彭先生購(gòu)買施先生位于北京市豐臺(tái)區(qū)一處房屋，房屋成交價(jià)格為324萬余元。關(guān)于購(gòu)房款的支付，2016年4月26日前，彭先生向施先生共支付定金10萬元；第一筆購(gòu)房款80萬元，彭先生于中央在京單位已購(gòu)公房上市出售單辦理后支付；第二筆購(gòu)房款154萬元，彭先生于過戶前2日，以建委資金監(jiān)管的方式支付給施先生；第三筆購(gòu)房款80萬元，彭先生向公積金管理中心貸款方式支付。

合同簽訂后，2016年4月26日，彭先生向施先生支付10萬元定金。2016年5月13日，在中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室出具同意施先生就涉訴房屋辦理已購(gòu)公房出售產(chǎn)權(quán)變更登記的通知單后，同年6月7日，彭先生以轉(zhuǎn)賬方式支付第一筆購(gòu)房款80萬元。2016年9月13日，施先生、彭先生的涉訴房屋交易信息經(jīng)網(wǎng)上填報(bào)后生成《存量房屋買賣合同（自行成交版）》。該網(wǎng)簽合同第四條約定：彭先生向公積金管理中心申辦抵押貸款，貸款金額為80萬元（第三筆購(gòu)房款）。雙方未簽署《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。2016年9月18日，彭先生以轉(zhuǎn)賬方式向施先生支付第二筆購(gòu)房款154萬元，同日，施先生以轉(zhuǎn)賬方式將154萬元退還給彭先生。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項(xiàng)為由，訴至法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，支付違約金64萬余元以及案件訴訟費(fèi)。

一審法院經(jīng)審理，判決施先生協(xié)助彭先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。彭先生向施先生支付剩余購(gòu)房款234萬元（第二筆購(gòu)房款154萬元和第三筆購(gòu)房款80萬元之和）。

庭審現(xiàn)場(chǎng)

上訴人施先生要求解除合同，由彭先生承擔(dān)違約責(zé)任

施先生說，雙方在2016年4月26日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定80萬元公積金貸款（第三筆購(gòu)房款）。4月26日，彭先生向自己支付定金10萬元。2016年6月7日，彭先生以轉(zhuǎn)賬方式支付購(gòu)房款80萬元（第一筆購(gòu)房款）。2016年9月12日才完成房屋核驗(yàn)，9月13日網(wǎng)簽后，僅剩下6個(gè)工作日辦理公積金貸款。

施先生認(rèn)為，因?yàn)榕硐壬脑驅(qū)е聝H剩下6個(gè)工作日辦理房屋貸款手續(xù)，工作人員明確表示在9月22日之前拿不到批貸函，6個(gè)工作日辦理網(wǎng)簽這是任何銀行網(wǎng)簽都不可能完成批貸的。在無法拿到批貸函的情況下，根據(jù)一審提交證據(jù)證明，9月22日前，彭先生不具備支付全部剩余購(gòu)房款的能力，不能完成轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因此彭先生是根本違約。彭先生一審表示愿意支付全款，但是其存款證明無法證明具備履行能力。不能完成轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是彭先生根本違約導(dǎo)致。

庭審中，施先生向法院展示合同關(guān)于支付首付款及違約責(zé)任條款的規(guī)定，2016年4月26日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第2條第4款關(guān)于權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記約定為：“雙方同意，在自本合同簽訂之日起150日內(nèi)，雙方應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”上述協(xié)議第4條關(guān)于違約責(zé)任約定為：“雙方任何一方逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房屋總價(jià)款萬分之五的違約金。”福州房屋律師分享案例

被上訴人彭先生要求繼續(xù)履行合同，由施先生承擔(dān)違約責(zé)任

彭先生說，2016年9月22日前自己按照約定履行了合同，2016年9月18日，自己通過轉(zhuǎn)賬方式向施先生支付購(gòu)房款154萬元（第二筆購(gòu)房款），2016年9月18日，施先生以轉(zhuǎn)賬方式將154萬元退還給自己。施先生拒絕收款表示其拒絕履行合同，構(gòu)成根本違約。申請(qǐng)80萬元公積金貸款（第三筆購(gòu)房款）有發(fā)放日期，之所以造成晚于辦理過戶手續(xù)日期，是因?yàn)?016年9月13日施先生一直稱9月22日辦理不好貸款因而拒絕提交手續(xù)，施先生拒絕提交辦理手續(xù)是根本違約。施先生有兩個(gè)根本違約，一個(gè)是拒絕出售房屋，提高房屋價(jià)格是根本違約；另一個(gè)是拒絕提交辦理手續(xù)是根本違約，自己不存在違約問題，合同也不存在履行障礙，應(yīng)該繼續(xù)履行，施先生沒有約定也沒有法定解除權(quán)。

此外，彭先生說，根據(jù)雙方微信聊天記錄可以看得出，施先生要求上漲房款是合同不能履行的根本原因，自己一直在微信中說不需要辦理貸款可以全款，但遭到施先生的拒絕。施先生要求必須辦理貸款，對(duì)施先生來講，提前支付全款并不妨礙他的利益，只因貸款機(jī)構(gòu)工作人員無法保證在9月22日之前辦理完批貸手續(xù)，施先生就拒絕協(xié)助辦理后續(xù)手續(xù)。彭先生認(rèn)為，涉訴房屋無抵押查封等情況，具備繼續(xù)履行條件，繼續(xù)履行合同也不存在障礙，要求付全款積極履行合同，故請(qǐng)求法庭駁回施先生的相關(guān)請(qǐng)求。福州房產(chǎn)律師推薦案例

二審?fù)徶校硐壬峤恢袊?guó)工商銀行于2017年11月16日出具的個(gè)人資信存款證明書，說明彭先生存款賬戶下有238萬元存款，該個(gè)人資信存款證明書持續(xù)有效至2018年2月16日，證明彭先生有能力支付購(gòu)房款。

該案將擇日宣判。

來源：人民法院報(bào)，作者：徐鶯歌、 曹 華；福州律師網(wǎng)分享