借名買房下的權(quán)利歸屬之爭||商品房買賣合同福州律師分享

【案情】

趙某與吳某系夫妻關(guān)系，趙某某系二人長子，趙某玲系二人女兒，葉某系趙某某妻子。2010年9月30日原告趙某玲與新城公司簽訂《商品房認購書》，經(jīng)趙某某和葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬10萬元支付定金，相關(guān)發(fā)票付款方名稱系趙某玲。2010年10月3日通過葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬支付預(yù)售定金182122元，發(fā)票付款方名稱則為趙某。2010年10月3日趙某作為買受人簽訂《商品房買賣合同》。涉案房屋通過銀行貸款63萬元，之后按揭還款均通過趙某銀行卡償還。2015年4月涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，登記權(quán)利人為趙某、吳某。

2009年朱某與趙某及案外人張某合伙經(jīng)營挖掘機，2010年5月，朱某與趙某產(chǎn)生糾紛。2012年底朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合伙轉(zhuǎn)讓款28萬元及利息。2015年朱某提出執(zhí)行申請，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后趙某玲提出異議，該院執(zhí)行裁決庭裁定駁回趙某玲異議請求。

趙某玲遂提起執(zhí)行異議之訴，請求停止對涉案房屋的查封、拍賣等強制執(zhí)行措施并確認房屋的所有權(quán)歸原告趙某玲享有。

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【分歧】

借名買房行為是因為實際出資人不符合某種資格，或是不方便以本人的名義購房時,與登記名義人約定借用其名買房,將房屋登記在出名人名下,但仍保留房屋的使用權(quán)限。借名房屋的權(quán)屬變動形式不滿足物權(quán)法對房屋權(quán)屬的形式要求,造成法律層面的產(chǎn)權(quán)人和實際層面的產(chǎn)權(quán)人不一致的形態(tài),從而引起諸多糾紛。目前問題在于，對此類糾紛的處理，法律并沒有提供清晰的裁判規(guī)則供實踐參考,給法官適用法律造成極大困惑,導(dǎo)致了標準不一的裁判可能。對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，是否借名人實際上應(yīng)為該房屋的真實權(quán)利人，從而應(yīng)當據(jù)此確認借名人為房屋所有權(quán)人的問題上，主要存在兩種意見。

第一種意見認為，如根據(jù)當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記不具有原因行為基礎(chǔ)，故而導(dǎo)致登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，此種情況應(yīng)回歸真實權(quán)利狀態(tài)，故當事人請求確認物權(quán)的，應(yīng)予支持。這種觀點被稱為“物權(quán)說”。

第二種意見認為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故登記權(quán)利人是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋的所有權(quán)。這一觀點被稱為“債權(quán)說”。

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【解析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

首先，對于該類糾紛的處理，本質(zhì)上應(yīng)取決于對物權(quán)關(guān)系和債權(quán)關(guān)系的區(qū)分以及不動產(chǎn)登記在該法律行為中的認識。借名買房關(guān)系中，實際存在兩個合意：一是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意；另一個是借名人與第三人之間達成的房屋買賣，并據(jù)此向登記機關(guān)表達的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個合意在一般情況下是一致的，但在特定情形下則出現(xiàn)分離。就本案而言，涉案房屋登記在第三人趙某名下作為執(zhí)行標的，趙某玲提出異議認為房屋系歸其所有。假設(shè)趙某玲亦同樣系履行義務(wù)人，則其相對應(yīng)的權(quán)利人就無法執(zhí)行登記在本案第三人趙某名下的涉案房產(chǎn)，該房產(chǎn)將形成權(quán)利真空，嚴重影響正常的交易秩序。

其次，因我國物權(quán)法就不動產(chǎn)的交易以登記為要件，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當事人約定而發(fā)生物權(quán)效力。房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該約定僅具有債權(quán)效力。被借名人因此對借名人負有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人。

再次，我國物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定從外部關(guān)系的角度闡述不動產(chǎn)爭議的處理規(guī)則，即在存在其他交易主體的外部關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生公信力，其功能在于保護交易安全，即交易主體合理信賴利益的安全，亦即交易者根據(jù)一般的判斷標準，在外觀為正常的條件下進行的交易行為，其期待利益應(yīng)受法律保護。具體到本案中，即便趙某玲借名買房事實存在，但借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對涉案房屋享有所有權(quán)，故其在本案中的主張不能得到法院支持。

（作者：張 衡；單位：江蘇省徐州市銅山區(qū)人民法院）