開(kāi)業(yè)僅三年就關(guān)門(mén) 擅自退租構(gòu)成違約 佛山友誼商店提前撤場(chǎng)被判賠償三千余萬(wàn)||福州律師蔡思斌分享

? ? 本報(bào)訊??廣州友誼集團(tuán)股份有限公司佛山店（以下簡(jiǎn)稱(chēng)佛山友誼商店）開(kāi)業(yè)三年即黯然撤場(chǎng)，留下的不僅是商界人士對(duì)佛山零售業(yè)的反思，還有巨額租賃糾紛。近日，廣東省佛山市中級(jí)人民法院對(duì)這起房屋租賃合同糾紛案作出終審判決，認(rèn)為廣州友誼集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣州友誼）擅自退租構(gòu)成違約，一審酌定以未到期保底租金15%計(jì)違約金3319萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)，遂駁回雙方當(dāng)事人上訴，維持原判。

佛山友誼商店于2011年12月底開(kāi)業(yè)，雄踞佛山市核心的祖廟商圈，總面積超過(guò)3萬(wàn)平方米，也是進(jìn)駐佛山市祖廟商圈的首家高級(jí)百貨商店。雖然店鋪場(chǎng)地租賃期長(zhǎng)達(dá)15年，但根據(jù)廣州友誼年報(bào)，進(jìn)駐佛山三年左右，共虧損5197萬(wàn)元。最終，廣州友誼決定于2014年12月底關(guān)停佛山友誼商店，提前終止租賃關(guān)系。

就在黯然撤場(chǎng)之際，廣州友誼更遭房東佛山盈投置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)盈投公司）追討單方提前終止租賃合同違約賠償。

盈投公司稱(chēng)自己曾與廣州友誼簽訂協(xié)議，約定不得中途擅自退租，否則守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，且不用退回租賃保證金，并按未到期保底租金的20%向守約方支付違約金。“廣州友誼應(yīng)當(dāng)支付違約金4425萬(wàn)元。”

2015年5月27日，佛山市禪城區(qū)人民法院一審判決廣州友誼構(gòu)成違約。考慮廣州友誼為應(yīng)對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提前終止租賃合同，主觀(guān)惡意和過(guò)錯(cuò)程度較小，遂酌定以未到期保底租金的15%約3319萬(wàn)元作為違約金；扣掉已交保證金，廣州友誼還要向盈投公司支付違約金2858萬(wàn)元。此外，廣州友誼還需要依約支付觀(guān)光電梯賠償金36萬(wàn)元。

盈投公司與廣州友誼均不服一審判決，于2015年8月向佛山中院提出上訴。廣州友誼認(rèn)為盈投公司事后另行招商成功，在2015年年底前開(kāi)業(yè)，盈投公司最多損失一年的場(chǎng)地空置租金，大約1800萬(wàn)元，一審判決的違約金過(guò)高。為證明自己的說(shuō)法，廣州友誼提交了相關(guān)媒體報(bào)道。而盈投公司則認(rèn)為，自己為促成與廣州友誼的租賃合同，在磋商期間相繼投入各種設(shè)施累計(jì)花費(fèi)9000萬(wàn)余元，遠(yuǎn)超起訴要求的4425萬(wàn)元。“這些都應(yīng)當(dāng)算在提前撤場(chǎng)的損失賬內(nèi)。”

佛山中院經(jīng)審查，采信了廣州友誼提交的證據(jù)。

佛山中院又查明，廣州友誼撤場(chǎng)后，盈投公司曾將部分門(mén)面租給其他商家經(jīng)營(yíng)，并重新宣傳推廣，但一直未能簽下長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃合同。

佛山中院二審認(rèn)為，廣州友誼在租賃期內(nèi)未經(jīng)盈投公司同意擅自退租，且不存在合同約定的解約情形，構(gòu)成違約。原審法院的處理并無(wú)不當(dāng)，遂作出上述判決。

（凌??蔚）

■庭審聚焦■

三大爭(zhēng)議焦點(diǎn)

二審?fù)徶校瑥V州友誼與盈投公司爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題集中在三個(gè)方面：一是廣州友誼是否可以免責(zé)；二是盈投公司的前期投入能否計(jì)入違約金；三是臨時(shí)建筑租金是否要賠。

關(guān)于違約責(zé)任問(wèn)題。廣州友誼強(qiáng)調(diào)其不是故意違約，而是因?yàn)榘l(fā)生重大情勢(shì)變化。廣州友誼稱(chēng)，其不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)未果，只好提前一年與盈投公司商討撤場(chǎng)善后事宜，直至2014年12月31日才終止租賃合同。“在解約問(wèn)題上，我們沒(méi)有任何主觀(guān)惡意。”廣州友誼方面認(rèn)為存在免責(zé)事由。盈投公司則認(rèn)為，租賃合同是在公平自愿的情況下簽訂的，廣州友誼是一家上市公司，應(yīng)該清楚違反合同的法律后果。

關(guān)于盈投公司前期投入損失問(wèn)題。盈投公司稱(chēng)，為配合廣州友誼入場(chǎng)，涉案物業(yè)一期空置兩年，等待二期落成打包出租。空置租金損失超過(guò)1000萬(wàn)元，再加上免除三個(gè)月租金、基礎(chǔ)設(shè)施等投入，自己共計(jì)支出了1億余元。廣州友誼撤場(chǎng)令物業(yè)貶值，前期投入的回收難度更大了。廣州友誼則認(rèn)為，盈投公司的實(shí)際損失并沒(méi)有那么多，自己的入場(chǎng)幫助盈投公司盤(pán)活爛尾樓不良資產(chǎn)，還累計(jì)支付超過(guò)5000萬(wàn)元租金。廣州友誼還認(rèn)為，盈投公司的前期投入大幅提升物業(yè)價(jià)值，也是場(chǎng)地出租的前提，如今業(yè)已轉(zhuǎn)為盈投公司的固定資產(chǎn)。

關(guān)于臨時(shí)建筑租金問(wèn)題。廣州友誼認(rèn)為，3500多平方米的中空?qǐng)龅仉m然取得了建筑工程許可證，但充其量只是個(gè)臨時(shí)建筑。該部分隨時(shí)有可能被拆除或征用。雖然其租賃時(shí)支付了該部分面積使用費(fèi)，但這部分費(fèi)用不應(yīng)成為計(jì)算違約金的基數(shù)。盈投公司則認(rèn)為，其受廣州友誼委托填補(bǔ)中空部分，并取得相關(guān)部門(mén)同意使用該部分場(chǎng)地，這部分租金損失不能在違約金基數(shù)中剔除出來(lái)。

針對(duì)雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院審理后認(rèn)為，廣州友誼投入巨資裝修涉案物業(yè)，審核造價(jià)達(dá)4682萬(wàn)元，在連年虧損的情況下仍足額交租，投入的不可移動(dòng)裝修添附物還有一定殘值，并在離場(chǎng)時(shí)辦好交接手續(xù)，酌定以未到期保底租金的15%作為違約金，處理并無(wú)不當(dāng)。至于盈投公司的裝修投入，屬于為使場(chǎng)地符合交付條件的支出；租賃前對(duì)場(chǎng)地一期的處置和免除前三個(gè)月租金等，均系盈投公司自身經(jīng)營(yíng)所致。前述幾項(xiàng)均不能列入廣州友誼提前撤場(chǎng)造成的損失。