房屋買賣實務分享：購房卻因賣方債務致房產被查封，法院判決合同有效||福州房產律師
本報訊??（記者??安海濤??通訊員?劉??寧??朱燕萍）買方購買尚未取得產權的商品房后，房產因賣方的債務被申請強制執行。買方得知后及時向法院提出執行異議卻被駁回，為此提起訴訟。近日，福建省廈門市中級人民法院一審審理了這起案外人執行異議之訴，法院支持了買方，判決不得執行訟爭房產。
小王有一套房產，2016年3月，小王與阿芳簽訂房屋買賣合同，約定房產總價款500萬元，因該房產抵押給銀行，貸款200萬元由阿芳承擔；在可辦理產權時，小王還應及時辦理產權并過戶給阿芳。阿芳按約支付了300萬元的購房款并按月足額償還相應的銀行貸款。
2016年11月，法院在審理小林與小王、小麗民間借貸案件中查封了訟爭房產。判決生效后，該房產于今年3月被申請強制執行，阿芳作為案外人提出執行異議。法院認為，阿芳雖然在查封之前已購買訟爭房產并實際交付入住，但購房時該房產屬于期房，根據城市房地產管理法規定，“未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓”；且房產買賣未取得抵押權人即銀行的同意，根據物權法規定，“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產”。因此，法院認定房屋買賣合同的效力待定，不得對抗法院的查封執行，駁回阿芳的異議。阿芳遂向廈門中院提起本案訴訟。
阿芳認為，法院引用的規定針對的是物權變動行為，其效力不應及于原因行為即債權行為，不能影響合同效力；合同簽訂時間和實際入住時間均在訟爭房產被法院采取查封之前，阿芳也依約支付了相應購房款并逐月償還銀行貸款；未能辦理產權均不是因其原因造成的，阿芳對訟爭房產享有的權利符合法律規定的情形能夠排除執行。
小林認為，阿芳明知訟爭房產是期房，可能出現無法辦理一手產權以及在辦理一手產權和轉移過戶期間可能出現訟爭房產被查封，導致合同無法繼續履行等情況，且訟爭房產存在抵押，不具備買賣條件，阿芳卻仍然購買，主觀上存在明顯過錯。
廈門中院經審理認為，應依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定來認定買方是否享有排除執行的權利。本案中，房屋買賣合同簽約時間和阿芳占有房產的事實均發生在查封前，阿芳也依約支付了相應購房款，剩余銀行貸款亦由阿芳依約逐月償還。執行法院引用的法律規定，系對物權變動的限制而非針對房屋買賣合同的效力性強制性規定，合同應認定有效。簽約當時訟爭房產并不具備辦證條件，后訟爭房產又被查封，阿芳無法辦理權屬轉移登記確非其自身原因所致。
綜上，阿芳的訴求應予支持，廈門中院判決不得執行訟爭房產。
■法官說法■
購房者是否可以購買期房或被抵押的房產？購買后是否享有排除執行的權利呢？該案承辦法官劉寧做了分析。本案焦點在于訟爭房產是否系因買方自身原因未辦理過戶登記。買方購買期房或被抵押的房產，執行部門一般會認定買方對此存在過錯，即屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的“因買方自身原因未能辦理過戶登記”的情形，從而認定買方不享有排除執行的權利并駁回其執行異議。
本案中，買方所購為尚未取得權屬證書的房屋即期房，所有權應先首次登記至賣方名下，方可轉移登記至買方名下。因簽約當時訟爭房產并不具備辦證條件，至買方與賣方辦理房屋交接手續可辦理權屬登記時，后訟爭房產被查封，導致所有權首次登記無法辦理，故買方無法辦理權屬轉移登記確非其自身原因所致。而房產設定抵押并不必然導致所有權無法辦理轉移登記，只要消除抵押即可完成所有權轉移登記。本案依房屋買賣合同的約定，買方承擔注銷抵押登記的一切費用，并無實際履行障礙。本案的買方符合法律規定的相應情形，享有排除執行的權利。
