房屋買賣遇“毀約”咋維權(quán)||福州律師分享策略
作者：顧建兵 劉昌海 徐振宇；來源：人民法院，附律師網(wǎng)分享
賣家遲遲不遷走戶口，買了學(xué)區(qū)房因無法落戶導(dǎo)致孩子上學(xué)成了泡影；賣家以夫妻間未就賣房達成一致為由毀約，寧可賠償雙倍定金也不愿履行合同；開發(fā)商所售的房屋存在質(zhì)量問題，買房人屢次反映無果……每個“毀約”背后，都有太多貌似合理的“借口”，這樣的房屋買賣合同糾紛該如何解決？
8月29日，江蘇省南通市中級人民法院向社會通報了近期房屋買賣合同糾紛案件的情況及特點，公布了一批典型案例。據(jù)悉，今年1月至7月，南通全市法院共受理房屋買賣合同糾紛1342件，與去年同期相比增長46.76%，案件數(shù)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。
房屋布局與約定相反?開發(fā)商構(gòu)成根本違約
2014年2月，張某夫婦與開發(fā)商取生公司簽訂一份房屋買賣合同，總價為63萬元。合同附件載明的房型圖顯示，以人員站立于門口面向房內(nèi)為準，主臥、次臥、衛(wèi)生間位于右側(cè)；餐廳、客廳、廚房位于左側(cè)。合同簽訂當日，張某夫婦一次性付清了購房款。
2015年6月，取生公司向張某夫婦發(fā)出交房通知。張某夫婦驗房后卻發(fā)現(xiàn)，房屋的實際格局與合同附件及房型宣傳冊的房屋布局相反。張某夫婦認為，取生公司交付的房屋無法實現(xiàn)合同目的，已構(gòu)成根本違約，并向取生公司發(fā)出律師函。
后雙方協(xié)商未果，張某夫婦訴至法院，要求解除房屋買賣合同。
法庭上，取生公司辯稱，張某夫婦在購房的過程中完全了解其所購買的戶型的左右布局。即使根據(jù)約定的房型圖，取生公司工作人員有一定瑕疵，但亦不構(gòu)成根本違約，張某夫婦無權(quán)解除合同。取生公司愿意補償人民幣1萬元。
一審法院經(jīng)審理認為，張某夫婦對案涉房屋的質(zhì)量、面積、小區(qū)配套設(shè)施等均未提出異議，取生公司實際交付的房屋并不影響張某夫婦投資、就學(xué)等合同目的的實現(xiàn)。且取生公司實際交付房屋的格局、朝陽房間數(shù)量、陽臺進深等與合同附件房型圖一致，僅存在方向的反差，并不影響張某夫婦實現(xiàn)居住目的。遂判決取生公司補償張某夫婦人民幣1萬元，并駁回張某夫婦的訴訟請求。
張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理認為，取生公司并未交付符合合同約定布局的房屋且無法調(diào)換，致使張某夫婦購買符合購房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，其要求解除合同于法有據(jù)。遂判決撤銷一審判決，確認張某夫婦與取生公司簽訂的商品房買賣合同解除，取生公司返還張某夫婦購房款63萬元。
■法官說法
該案二審承辦法官谷昔偉介紹說，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。該條規(guī)定賦予了合同目的不能實現(xiàn)時非違約方的法定解除權(quán)。合同目的包括客觀目的和主觀目的。客觀目的即典型交易目的，當事人購房的客觀目的在于取得房屋所有權(quán)并用于居住、孩子入學(xué)、投資等。主觀目的為某些特定情況下當事人的動機和本意。一般而言，合同法上述規(guī)定的合同目的不包括主觀目的，但當事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎(chǔ)予以明確約定時，該特定的主觀目的已被客觀化，屬于合同法第九十四條的規(guī)制范圍。
谷昔偉說，房屋并非普通商品，購房者對所購房屋的謹慎選擇符合生活常理。法律尊重和保護個體通過自身價值判斷自由選擇合適房屋的合法權(quán)利。本案中，張某夫婦在合同中對房屋內(nèi)部左右布局進行明確約定并作為特定的合同目的，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未侵害第三人權(quán)益，屬于當事人意思自治的范疇，依法應(yīng)受尊重和保護。
由于房屋買賣糾紛案件標的額大，與當事人切身利息相關(guān)，當事人對立情緒嚴重；另一方面，房地產(chǎn)類法律法規(guī)種類繁多、內(nèi)容復(fù)雜，如何正確適用法律，公正裁判房地產(chǎn)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，是人民法院審判工作需不斷探索和追求的目標。
房屋質(zhì)量有問題?出賣人保修期內(nèi)需擔(dān)責(zé)
馬某從天工公司購得一套商品房，并簽訂了購房合同。一年后，馬某取得房屋，并進行了裝潢。
2012年12月，馬某發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水、墻體開裂等問題，并通過物業(yè)向天工公司反映。經(jīng)交涉，天工公司同意補償墻體裂縫維修費1600元，并承諾派員對廚房滲水問題進行維修。此后，因未找到漏水原因，天工公司一直未予維修。2014年10月，天工公司對房屋進行試水試驗后，對北墻廚房一側(cè)進行維修。
2015年7月，因漏水導(dǎo)致地板霉變、油漆脫落，房屋無法居住。馬某告知天工公司，將對地板進行拆除，墻體重新粉刷，建議其派人參與。天工公司表示不參與，馬某遂自行托人重新鋪設(shè)了客廳和所有臥室的地板，并對客廳墻面及頂部進行重新粉刷。
2015年12月，天工公司仍拒絕對漏水問題進行維修，也不同意賠償馬某重新裝潢的損失，馬某將天工公司告上法庭，要求賠償其因房屋滲水問題造成的修復(fù)損失、誤工費、租金共7萬余元。
審理中，法院根據(jù)馬某的申請，對房屋漏水的原因、修復(fù)方案及費用進行了司法鑒定，確定房屋室內(nèi)滲水系因外墻滲水造成，外墻修復(fù)及地板重新鋪設(shè)、油漆粉刷總造價為60778.83元。
法庭上，天工公司辯稱：2012年12月，天工公司已與馬某就有關(guān)裂縫、墻體滲漏問題達成一致意見，商定補償其1600元。馬某反映的衛(wèi)生間外墻滲漏水問題已經(jīng)超出法定保修期，不屬于保修范圍。評估鑒定價格高于馬某的實際損失。
南通市海安縣人民法院審理認為，保修期內(nèi)，馬某已向天工公司反饋過墻體開裂及漏水問題，但雙方只對墻體開裂問題進行處理，天工公司并未對漏水問題進行修復(fù)。馬某主張維修義務(wù)履行的時效因此中止。此后，天工公司雖對案涉房屋北墻滲水進行維修，但未能從根本上解決滲水問題。出現(xiàn)地板霉變等問題后，因天工公司拒絕再次修復(fù)，馬某依法可自行修復(fù)，天工公司應(yīng)當按照鑒定評估價格賠償馬某因房屋滲水所造成的損失。遂判決天工公司賠償馬某因房屋滲水問題導(dǎo)致的墻體修復(fù)費用及屋內(nèi)地板、墻面修復(fù)費用損失共計60778.83元、租金損失5000元。
天工公司不服，提起上訴，南通中院經(jīng)審理后，二審維持了原判。
■法官說法
該案一審承辦法官潘秀宗介紹說，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。根據(jù)該條規(guī)定，出賣人應(yīng)當對保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
潘秀宗說，本案中，雖然地板霉變、油漆脫落等問題發(fā)生于房屋交付五年之后，但該問題系房屋滲水所致，且馬某在保修期內(nèi)已向天工公司反映房屋滲水問題。因此，天工公司仍具有修復(fù)責(zé)任。天工公司拒絕修復(fù)，其依法應(yīng)當賠償馬某修復(fù)費用及因房屋無法居住產(chǎn)生的租金等損失。關(guān)于修復(fù)費用的認定，因天工公司不認可馬某主張的數(shù)額，法院可以通過鑒定評估予以確定。此外，天工公司還應(yīng)負擔(dān)鑒定費和評估費等費用。
2017年1至7月，南通全市法院共審結(jié)因房屋質(zhì)量問題引發(fā)的商品房銷售合同糾紛（房屋買賣合同糾紛）59件，主要涉及房屋漏水、墻體開裂、建筑物傾斜等問題，有52件支持了購房者訴求，或經(jīng)調(diào)解、協(xié)調(diào)使得購房者得到補償。
購房款晚付幾天?房主表示不賣了
2015年12月3日，趙某夫婦和房主張某簽訂一份房屋買賣合同，總價130萬元。雙方約定，買方在合同簽訂時付10萬元定金給賣方，并于當年12月22日前辦理過戶手續(xù)，過戶當天付73萬元。合同簽訂當天，趙某夫婦向張某支付10萬元定金。
十幾天后，雙方開始辦理過戶手續(xù)，但趙某卻尚未籌足73萬元的購房款。為避免違約，趙某向張某提出，希望能寬限7天。對于這一請求，房主張某夫婦堅決不同意，并稱趙某未按時付款，已構(gòu)成違約，自己有權(quán)沒收定金并解除合同。幾天后，趙某籌集足夠資金，請求張某辦理房屋過戶手續(xù)，卻遭到拒絕。
2015年12月30日，趙某夫婦到張某夫婦處再次要求過戶涉案房屋，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)，并引來了當?shù)嘏沙鏊鼍幚怼Ｔ诰秸{(diào)解過程中，張某稱家中有老人要手術(shù)，要延遲半年到一年交付房屋，趙某表示同意。但張某隨后又變卦，稱要拖一年到兩年才交付，最后直接說房子暫時不賣了，趙某已付定金也要沒收。
在多次催促無果后，趙某夫婦一紙訴狀將張某夫婦告上了南通市崇川區(qū)人民法院，請求解除合同，并要求被告雙倍返還定金20萬元。
法院一審認為，原告未能按約履行的行為僅構(gòu)成遲延履行，尚未達到無法實現(xiàn)合同目的的程度，被告方對此具有適度容忍的義務(wù)，不得單方解除合同沒收定金或拒絕履行。另一方面，從雙方溝通交流的情況來看，鑒于被告家中老人生病的特殊情況，原告方也同意延遲交房日期，而被告后來的行為已超出正當維權(quán)的界限，有違誠信，應(yīng)當認定拒絕履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約，遂判決被告雙倍返還定金20萬元。
張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。
■法官說法
該案一審承辦法官余雪松介紹說，在相互交往和日常經(jīng)營活動中，公民負有適度的容忍義務(wù)，要具有寬容的心態(tài)，以減少沖突和爭執(zhí)，形成良性的和諧關(guān)系，從而保障合同的順利履行。在一定限度內(nèi)，守約方對于違約行為所對應(yīng)的違約責(zé)任負有適度容忍義務(wù)。具體到本案，原告因短期需籌集的款項較大，僅遲延幾天履行義務(wù)，一般人都認為這是可以接受和容忍的，且并非因此致使合同目的不能實現(xiàn)；而出賣方提出家中有老人生病，要求遲延交房，原告也給予了一定的寬限期，但被告一再變卦，最后又稱暫不出售，以后也不會出售，這明顯超過了能容忍的限度，明顯有違誠信，應(yīng)當認定拒絕履行合同義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。
余雪松說，本案的裁判宗旨并非意味著遲延履行就不被認定為違約行為，也無需承擔(dān)違約責(zé)任，而是違約方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)與其違約行為相匹配。因此，守約方若要更好地維護自己的權(quán)益，應(yīng)專門設(shè)置針對合同遲延履行產(chǎn)生的違約責(zé)任條款，比如購房人逾期付款后，按一定的比例支付違約金，遲延超過約定的最后期限，守約方有權(quán)單方解除合同并追究違約方的責(zé)任，這樣才能更好地防患于未然。
■法官提醒
毀約要承擔(dān)三種違約結(jié)果
在房屋買賣糾紛中，因房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的波動，使得一些出賣人心理失衡，以種種借口要求法院確認合同無效。那么購房人該如何拿起法律武器來維護自己的合法權(quán)益？
對此，具有多年房產(chǎn)糾紛審理經(jīng)驗的南通市中級人民法院民一庭副庭長顧曉威指出，賣房人看到房價上漲后拒絕賣房，屬于典型的民事違約行為，按照合同法規(guī)定，要承擔(dān)三種違約結(jié)果：一是繼續(xù)履行合同；二是采取措施補救；三是賠償損失。這三種違約結(jié)果由買房人選擇。因此，買房人可以選擇不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對方必須繼續(xù)履行合同。
顧曉威還提醒說，購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時盡快辦理，避免對方反悔。同時，還可在簽訂合同時提高違約金，以降低自己可能面臨的風(fēng)險。
