?二手房買賣合同中惡意串通與居住權保護的法律適用 ||福州律師推薦

——天津二中院判決陳璐璐訴周學蘭、周文虹房屋買賣合同糾紛案

來源：人民法院報；福州律師資深福州二手房屋買賣律師推薦案例

? ? 裁判要旨

親屬之間對明知有其他親屬居住而簽訂的二手房買賣合同，沒有按約定一次性交付全款，不受第三方監管等，并不當然構成惡意串通買賣，并不當然侵害居住人的居住權和期待利益。

????【案情】

坐落于天津市河西區的某花園小區402房屋的原所有權人為陳璐璐之弟陳龍，陳璐璐自2003年起應其父母和弟弟同意入住該房居住至今，其未再購買其他住房。陳龍與周學蘭之女系夫妻關系。2011年4月，陳龍與周學蘭簽訂了《天津市房產買賣協議》，約定由周學蘭購買該訴爭房屋，同日雙方簽訂了《轉移登記申請書》、《具結書》及《確認書》，約定房款自行交割，不受第三方監管。同年5月，周學蘭取得訴爭房屋產權證。后陳龍起訴周學蘭，請求依法解除其與周學蘭之間的《天津市房產買賣協議》，一審法院經審理判決解除陳龍與周學蘭就訴爭房屋的買賣合同。周學蘭不服，提起上訴。天津市第二中級人民法院經審理作出判決，駁回陳龍解除買賣合同的訴訟請求。陳龍不服，向天津市高級人民法院申請再審。天津高院經審理，裁定駁回了陳龍的再審申請。周學蘭于2014年8月起訴陳璐璐騰房，后撤訴。另2011年下半年，陳龍開始與周學蘭之女的離婚訴訟，因財產糾紛復雜，至今仍在審理中。

2015年11月，周學蘭與周文虹（姑侄關系）簽訂《天津市房產買賣協議》，約定由周文虹購買周學蘭名下的訴爭房屋，約定價款190萬元，并約定雙方自行交付房款，不實施第三方監管。協議簽訂后，周文虹支付了部分房款給周學蘭。同年11月底，周文虹取得訴爭房屋產權證。現陳璐璐以其本人屬于訴爭房屋的合法居住權人，對該房屋具有期待利益，周學蘭與周文虹之間簽訂的《天津市房產買賣協議》系惡意串通，損害其利益為由，起訴請求確認周學蘭與周文虹于2015年11月簽訂的《天津市房產買賣協議》無效。

【裁判】

天津市河西區人民法院經審理認為，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同應屬無效。本案中，陳璐璐主張周學蘭、周文虹簽訂的《天津市房產買賣協議》系惡意串通，損害其合法利益，但陳璐璐未能提供充分證據證明其系訴爭房屋合法所有權人，且周學蘭與周文虹之間簽訂的該協議系雙方真實意思表示，雙方就訴爭房屋所協商的成交價格不低于市場定價，并已完成了所有權的轉移登記。陳璐璐未能提供證據證明周學蘭與周文虹就該房屋的買賣存在惡意串通的意思表示及行為。故對其主張周學蘭與周文虹之間買賣協議無效的訴訟請求，不予支持。遂判決駁回了陳璐璐的全部訴訟請求。

陳璐璐不服，提起上訴。天津二中院審理后，判決駁回上訴，維持原判。

????【評析】

本案重點是對合同法第五十二條第（二）項規定的理解與適用。周學蘭與周文虹之間是否構成惡意串通致房屋買賣合同無效、陳璐璐對訴爭房屋享有什么利益是本案關鍵所在。合同法上的惡意串通在司法實踐中確實難以認定，需要結合案件全部事實與證據綜合認定為宜。周學蘭與周文虹之間的買賣合同是在周學蘭具有合法產權基礎上與周文虹簽訂的，且已過戶完畢。如果構成惡意串通，還需要考量是否侵害第三人利益的構成要素。筆者認為，陳璐璐主張的是對訴爭房屋的居住權和期待利益，居住權在我國法律上沒有明確規定，陳璐璐雖然一直居住訴爭房屋至今，是應其父母和弟弟同意的，不等于其永遠可以合法居住。隨著陳龍將房屋轉讓給周學蘭后，陳璐璐的居住便失去合法依據。后來周學蘭再次轉讓房屋，是依法處置自己的財產，是行使物權行為，陳璐璐所主張的居住權顯然不能對抗周學蘭的所有權。當持有合法產權的周學蘭將訴爭房屋出賣給周文虹時，是一種市場交易行為，雖然存在房款不受第三方監管的約定和一次性未付清全款的事實，但不影響房屋交易性質和交易行為的合法性，不構成合同法上的惡意串通。

至于陳璐璐主張對訴爭房屋享有期待利益問題，筆者認為，期待利益即是交易利益，是指當事人在訂立合同時期望從此交易中獲取的各種利益和好處。這里是指周學蘭與周文虹之間的期待利益，不是針對陳璐璐主張的期待利益。陳璐璐主張的期待利益是建立在未來對已生效文書的推翻上，這并非本案的期待利益，不屬于合同法上可期待的利益。這是混淆概念，缺乏法律依據。

本案案號：（2016）津0103民初7512號，（2017）津02民終2044號

案例編寫人：天津市第二中級人民法院??丁津翠