賣(mài)房不想被中介賣(mài)，必須先了解這六件事！||福州律師提示
文 |?楊文戰(zhàn)律師；來(lái)源 |?楊文戰(zhàn)律師的法律博客（首發(fā)于實(shí)用法律知識(shí)公眾號(hào)）?| 福州律師網(wǎng)專業(yè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師推薦
?“獨(dú)家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋。有的中介承諾下大力氣推房主的房子，房主為省事兒可能會(huì)同意不再找其他中介。
這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋，房主就會(huì)比較被動(dòng)，即使自己尋找到合適的出售機(jī)會(huì)可能也要面臨中介索要賠償?shù)耐{。雖然說(shuō)從法律角度分析，這種未付出卻索要費(fèi)用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風(fēng)險(xiǎn)，而且真打官司的時(shí)候，中介也可能會(huì)舉出些證據(jù)證明他們的付出。
其實(shí)，多家中介競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房主來(lái)講，才是好事兒，別光圖省事兒。楊律師建議，如果委托中介賣(mài)房，不要采取“獨(dú)家代理”的方式。即使采用上述的方式，也應(yīng)在合同和授權(quán)委托書(shū)上做出一定限制，比如：
“獨(dú)家代理的底價(jià)是多少”
“中介代理權(quán)的有效期限到何時(shí)止”
“不能按約定時(shí)間和價(jià)格出售如何處理”
“不通過(guò)中介另行出售如何處理”
中介可能以方便辦理手續(xù)為由要代管產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同絕對(duì)不能把產(chǎn)權(quán)證交出去。即使簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，從對(duì)房主有利的角度看，也不能收點(diǎn)定金就把房產(chǎn)證交給中介。
產(chǎn)權(quán)證在中介手里，一旦發(fā)生什么糾紛，中介往往會(huì)扣下。即使能通過(guò)訴訟、補(bǔ)辦等方式解決，也要投入相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和精力，何必呢？
產(chǎn)權(quán)證在自己手里最好，可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時(shí)可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。
當(dāng)然，從平衡各方利益的角度講，律師覺(jué)得至少也應(yīng)該是在收到一定數(shù)量的首付款，賣(mài)方利益得到一定保障時(shí)才能交出原件，這是底線。
買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)該堅(jiān)持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)，由三方共同確認(rèn)相關(guān)交易條件并書(shū)面確認(rèn)。
早些年監(jiān)管不完善時(shí)有中介欺瞞買(mǎi)賣(mài)雙方“吃差價(jià)”，那肯定不愿讓交易雙方見(jiàn)面，現(xiàn)在的監(jiān)管措施已經(jīng)沒(méi)多少這種空間了。但有一些買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)心的交易條件，比如房屋存在什么缺陷等情況，貸款的可能時(shí)間等情況，還是應(yīng)該由買(mǎi)賣(mài)雙方親自確認(rèn)，而不是通過(guò)中介轉(zhuǎn)達(dá)或詢問(wèn)。
前面說(shuō)過(guò)，畢竟各種立場(chǎng)不同。有時(shí)中介轉(zhuǎn)達(dá)的情況可能與另一方所述不同，且如貸款可能的進(jìn)度之類的情況，有的中介給買(mǎi)賣(mài)雙方說(shuō)的尺度并不一樣。而這些條件未必都會(huì)放到書(shū)面合同里。
但一旦簽了合同，履行過(guò)程中發(fā)生了合同明確約定條款以外的意外，買(mǎi)賣(mài)雙方就非常容易引發(fā)矛盾，甚至影響正常交易的進(jìn)行。這時(shí)，中介肯定不會(huì)把責(zé)任攬到自己身上。所以重要的交易條件，一定要親自向?qū)Ψ酱_認(rèn)，且最好都形成書(shū)面條款，而不是口頭承諾。
二手房交易涉及的文件比較多，居間合同、定金合同、買(mǎi)賣(mài)合同、保障服務(wù)合同等一堆文件擺到面前，很多人除了房?jī)r(jià)等幾個(gè)條款外，其他一律不看就開(kāi)始簽字。但往往在發(fā)生爭(zhēng)議后，卻向律師說(shuō)，某某條款我當(dāng)時(shí)根本沒(méi)看見(jiàn)！
律師提醒大家，在簽署合同等文件時(shí)一定要仔細(xì)審核文件的內(nèi)容，不要拿過(guò)來(lái)就簽字。特別是如果有空白之處要么要求明確填寫(xiě)要么用筆劃掉相應(yīng)空白。
以往曾經(jīng)發(fā)生過(guò)當(dāng)事人主張有自己簽名的合同與自己見(jiàn)到的合同不同，簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚?xiě)了對(duì)自己不利的內(nèi)容。但提出這種主張的人往往又沒(méi)有證據(jù)證明這個(gè)事實(shí)，所以這種主張往往很難成立。
雖然現(xiàn)在各地二手房交易都有資金監(jiān)管的要求，但由于陰陽(yáng)合同等原因，在交易中還是可能涉及通過(guò)中介代收或監(jiān)管房款的情況，或者涉及中介代墊資等手續(xù)。可能會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者先把相關(guān)款項(xiàng)打給中介的情況，如果事先有約定，對(duì)于購(gòu)房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，一旦中介拖延購(gòu)房人是沒(méi)有責(zé)任的。
所以，律師建議盡量采取官方資金監(jiān)管等方式，即使是陰陽(yáng)合同中不能見(jiàn)光的款項(xiàng)，也最好由雙方共同開(kāi)戶監(jiān)管而不是由中介監(jiān)管。
如果涉及中介轉(zhuǎn)交定金或購(gòu)房款問(wèn)題，也應(yīng)該在書(shū)面文件中約定中介代為收取上述款項(xiàng)后多長(zhǎng)時(shí)間把相關(guān)款項(xiàng)轉(zhuǎn)交給售房人、如果不按時(shí)轉(zhuǎn)交如何承擔(dān)違約責(zé)任等內(nèi)容，以作約束。
房屋交易中各項(xiàng)稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及承擔(dān)也是影響雙方交易的重要因素，如果存在不明確或誤會(huì)的地方，在合同簽訂后，雙方可能會(huì)因費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。這個(gè)問(wèn)題也要引起重視。
中介在提供服務(wù)時(shí)，當(dāng)然會(huì)向雙方介紹稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及承擔(dān)方式。目前流行的中介文本中，對(duì)于稅費(fèi)的項(xiàng)目和承擔(dān)方會(huì)作約定，這確實(shí)是必要的。
但是對(duì)具體稅費(fèi)的數(shù)額，往往不會(huì)形成正式有約束力的文件，就是口頭說(shuō)說(shuō)或隨便寫(xiě)寫(xiě)，很少由各方簽字蓋章確認(rèn)。從減少爭(zhēng)議、免生意外的角度講，律師建議盡量同中介溝通，爭(zhēng)取對(duì)稅費(fèi)數(shù)額進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，即使不做精確數(shù)字，也應(yīng)該有大致預(yù)估數(shù)字，并對(duì)發(fā)生變化后的處理方案進(jìn)行約定，最大限度減少發(fā)生爭(zhēng)議的可能性。
以上是根據(jù)處理的各類房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛情況所總結(jié)的幾個(gè)易發(fā)生爭(zhēng)議的點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)中，發(fā)生的問(wèn)題當(dāng)然不止以幾種。希望大家提前關(guān)注相關(guān)法律知識(shí)，有問(wèn)題及時(shí)找專業(yè)律師尋求幫助，更有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益！
