沒有土地使用權證的 房屋買賣合同是否有效||福州律師推薦

來源：人民法院報；作者：葉璐璐；福州律師網資深福州律師提示

【案情】

原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂《房地產買賣合同》，約定被告將自己的一套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告依約付清全部房款。原告葉某向房屋管理所繳交了相關交易契稅，并辦理了房屋所有權過戶手續，原告到房產部門辦理房產證換證，將房屋所有權登記在葉某、黃某名下。當時，因政策原因該房屋尚未辦理土地使用權證，故雙方在購買房屋時未辦理土地證過戶手續。現土地證辦理過戶手續條件已具備，但被告不予協助辦理過戶，雙方遂產生糾紛。原告主張依法確認雙方簽訂的房地產買賣合同以及補充協議合法有效，且要求被告協助原告辦理土地使用權變更登記手續。

【評析】

本案被告對涉案房屋享有實質上的處分權，房屋買賣合同系合同雙方真實意思表示。原、被告在簽訂房屋買賣合同時，被告未依法登記領取權屬證書，屬于城市房地產管理法所規定的不得轉讓的情形。但房地產管理法的相關規定一般認為屬于管理性強制性規定，而不屬于決定合同效力的效力性強制性規定。并且從物權和債權的法學理論角度進行思考，未辦理土地使用權證過戶不影響房屋買賣合同的效力。因此本案雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。房屋買賣合同義務包括了標的物權利的轉移，辦證條件具備時，出賣方有義務協助買受方辦理土地使用權的變更登記手續。

房屋產權證包括房屋所有權證和土地使用權證，房產所有權和房產土地使用權之間并無法律上當然的附屬關系。如果忽視土地使用權，勢必會給住宅地產購置及交易帶來風險。一是難以知曉設定抵押權的情況，有些房地產開發商由于資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押，一旦房地產開發商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，并從價款中優先受償，此時購買者的合法權益將很難得到維護；二是難以發現開發商違規用地的事實，沒有辦理土地使用權證就無法發現自己購買的是無土地使用權的違規建筑；三是無法進行二手房交易，許多業主在進行二手房交易時，方才想到去找開發商辦理土地使用權證，但此時開發商已是人去樓空；四是在拆遷補償時遭受損失，因為拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包括了土地使用權價值。

隨著市場經濟的發展，現在建立不動產統一登記制度，施行“雙證合一”，可以有效地避免這方面的糾紛，保障不動產交易安全。

（作者單位：福建省浦城縣人民法院）