更換老舊小區電梯屬于建筑物附屬設施改建、重建事項，一般來說需要業主代表大會或業委會進行組織推動。如果小區沒有業主代表大會和業委會，業主該如何行使共有權呢？近日，廣東省廣州市中級人民法院審結了一起業主自發組織更換新電梯的案件，判決未付款的業主支付相應的分攤費用。

廣州某小區的涉案樓棟于1999年交付使用，該樓棟共25層，192戶住戶共用2臺電梯。電梯具備特種設備使用證明，維保單位為某電梯工程有限公司，該公司曾于2021年8月出具的《電梯保養統計損壞檢查記錄》載明：2臺電梯存在主鋼絲繩磨損、更換限速器不符合年審標、編碼器故障記錄脈沖誤差曳引輪有磨損、電梯主機剎車鼓磨損老化待更換、變頻器系統不穩定等問題，認為涉案電梯部分電子器配件老化、已達需要更換年限。

2021年起，陳某、劉某等多名業主自發組織小區業主集資更換電梯，并在公告欄、大堂電梯旁、小區大門等區域公示更換電梯方案、比價情況、分攤費用等資料。

更換電梯前，144戶住戶參與了表決，其中136戶明確表示同意更換電梯，參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%。截至簽訂更換電梯合同前，共有159戶業主支付了分攤費。隨后，又有一些住戶陸續補交了分攤費。目前，該小區的其中一臺電梯已經更換完畢，經檢驗合格后，由已交費的業主實行刷卡使用。

因分攤費用事宜協商未果，陳某、劉某向廣州市番禺區人民法院提起訴訟，要求19樓業主黎某、23樓業主黃某等未交費業主承擔更換電梯分攤費用。

法院審理后判決黎某、黃某等業主根據所住樓層的不同，支付4000余元至6000余元不等的更換電梯分攤費。黃某不服一審判決，提起上訴。

廣州中院二審判決駁回上訴，維持原判。

電梯設備是實現房屋居住功能的附屬設施，涉及業主生命安全與出行。本案牽涉老舊小區業主自發組織更換電梯所存在的實體爭議和程序爭議，主要要看該行為是否符合必要性、合法性與合理性三個條件。

首先，本案法院在缺乏國家標準的情況下，通過對電梯行業中有關老舊電梯的使用年限、折舊情況、故障問題、處理成本等內容加以詳細分析，確立以業主生命安全與出行便利為考量標準，認定更換涉案老舊電梯確有必要。

其次，針對更換電梯的合法性問題，本案的特殊之處在于該小區沒有業委會，也難以召開業主大會，此時原告通過一對一溝通、公告等形式征求樓棟全體業主意見，獲得絕大多數業主的授權或同意，且絕大多數業主以繳費的行為對該方案予以實際支持。原告已經履行公示程序，保障了絕大多數業主的知情權，符合法律規定的程序性要求。陳某等人自發組織其他業主共同集資更換電梯，是《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第七項規定的“改建、重建建筑物及其附屬設施”情形。根據該法律規定，業主在共同決定對建筑物及其附屬設施加以改建、行使業主共有權時，需經專有部分面積和參與表決人數“雙四分之三”的業主表決通過。該小區參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%，同意更換電梯的住戶占參與表決住戶的94.4%，表決過程及結果符合上述法定要求。

最后，關于更換電梯的合理性問題。由于老舊小區樓棟更換電梯事宜牽涉利益主體眾多、組織難度大、實施成本高、持續時間長，需要大量的人力、物力。而陳某等人作為涉案樓棟的業主，自愿組織其他業主共同自行更換老舊電梯，保障住戶生命安全、便利生活出行，無疑是值得充分肯定的利他行為，具備合理性。

綜上，對于陳某等人要求其他未付款業主承擔相應的更換電梯分攤費的請求，于法有據、于情合理，法院予以支持。

法官提醒，鄰里和睦、和諧友善是社會主義核心價值觀的重要體現，希望廣大群眾在遇到此類糾紛時，能夠相互理解，友善解決鄰里糾紛，共同營造住有所居、居有所安的社會氛圍。

來源：人民法院報 2025年4月19日