最近蔡律師看到福州中院改判的一例房屋買賣合同糾紛判決，內心頗感惋惜。本應只付5萬的違約金，卻因當事人的不作為實實在在多賠了25萬。

案子本身并不復雜。買方因貸款問題無法繼續履行購房合同，賣方訴請30萬元違約金。一審法院認為：“賣方對交易可能因買方無法通過貸款審批而終止有一定的心理預期，并在催促履約無果后，及時解除了案涉《房屋買賣合同》，且在本案中亦未提交因買方違約造成其損失的依據”，遂在判決中主動將買方應付違約金酌情降至5萬元。

然而，賣方上訴至福州中院后，二審出現了逆轉。福州中院指出：“請求調整違約金是當事人的抗辯權，而非由法院依職權進行調整。”由于買方在整個訴訟過程中未作任何答辯，也未提出“違約金過高”的主張，法院最終判決其按合同原定金額支付30萬元違約金。

一個如此簡單的法律主張，卻讓買方多承擔了25萬元。我們不妨設想，如果買方有那么一點法律意識，或者在整個過程中咨詢、委托過律師，結局或許會大不相同。

若買方在簽約前找律師對購房合同把把關，律師或許能通過完善合同條款，將“貸款不能”明確為免責事由，從源頭控制風險。即便在訴訟發生后，若能求助律師，律師也必然會將“違約金過高”作為核心答辯點，結合賣方未舉證實際損失、房地產行情等情況，積極爭取降低違約金金額。這其實已經是實務中非常稀松平常的主張，從一審法院主動降低就能看出來，法院對該類調整請求通常都會予以支持。

遺憾的是，由于缺乏專業指導，買方未能把握這些關鍵環節。其沉默不僅被視為對合同條款的全盤接受，也付出了遠超必要的代價。這25萬元的差額，本質上就是專業與非專業之間的鴻溝。

這個案例再次提醒我們，一場官司的勝負，往往就系于這些外行容易忽略，而內行視為常識的關鍵節點之上。律師的作用，不僅在于解決法律糾紛，更在于通過專業預判與精準應對，幫助當事人在每一個節點上做出最有利的選擇，爭取所有應能爭取的權益，最終做到輸得不冤，贏得明白。

案例索引：(2025)閩01民終1386號

福州律師蔡思斌

2025年10月27日