福州律師蔡思斌評(píng)析：
上周文章《公房承租人去世后公房才被征收，拆遷補(bǔ)償能否作為遺產(chǎn)繼承？》中蔡律師討論過(guò)公房拆遷補(bǔ)償能否作為遺產(chǎn)繼承的問(wèn)題，實(shí)踐中法院存在不同觀點(diǎn)，福州中院觀點(diǎn)為可以作為遺產(chǎn)繼承，但前提是承租人未發(fā)生變更。本案同為公房承租人去世后發(fā)生拆遷引起的繼承人對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)姆指罴m紛。不同點(diǎn)在于本案承租人已發(fā)生實(shí)際變更，且繼承人均主張安置款項(xiàng)非已故承租人遺產(chǎn)，而是以其均系被安置人為依據(jù)，主張其系安置款項(xiàng)的共有權(quán)利人并要求分割。
由于原承租人的過(guò)世，對(duì)拆遷時(shí)現(xiàn)有承租人的資格認(rèn)定成為裁決拆遷補(bǔ)償歸屬的關(guān)鍵。若未及時(shí)變更租賃登記使公房承租人身份不明確的，拆遷補(bǔ)償可能會(huì)被認(rèn)定為已故承租人的遺產(chǎn)予以分割。本案中承租人已實(shí)際變更為被告，因此根據(jù)公房征收補(bǔ)償利益歸屬于公房承租人及共同居住人的相關(guān)規(guī)定，被告取得拆遷貨幣補(bǔ)償權(quán)益系其依據(jù)新承租人身份依法所得。而共同居住人是指作出征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，該處所指的其他住房性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。本案原告主張其一家居住于案涉房屋25余年，為實(shí)際居住人，但原告三人已享受公房拆遷安置，屬于福利性質(zhì)分房，因此無(wú)權(quán)分割案涉房屋的拆遷安置補(bǔ)償款，應(yīng)全部歸承租人被告所有。
綜上所述，公房原承租人過(guò)世后，繼承人不當(dāng)然基于繼承共有拆遷安置利益，亦不能僅基于被安置人的身份成為拆遷安置利益的共有人。法院在裁決該類案件時(shí)會(huì)結(jié)合承租人是否變更、居住情況、對(duì)案涉房屋貢獻(xiàn)大小、是否他處有房情況等因素綜合作出判斷。
案情簡(jiǎn)介：
老林是林一及林二的父親，林一與王梅是夫妻關(guān)系，小美是林一與王梅的女兒。
1991年老林作為承租戶與福州市房地產(chǎn)管理局簽訂了租賃坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)房屋一套的協(xié)議。老林于2008年因死亡注銷戶籍。
2014年8月，林一與福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定林一因案涉房屋被征收，通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得75房型1套，該房屋應(yīng)補(bǔ)交差價(jià)451964元。
2014年，案涉房屋的承租人變更為林二。2014年9月，林二又與福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定林二因案涉房屋被征收可獲得各項(xiàng)補(bǔ)償補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)共計(jì)1242907元。
林一、王梅、小美以共有物分割糾紛訴至法院，主張三人對(duì)原坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)房屋的拆遷補(bǔ)償安置款享有四分之三的權(quán)利，即932180.25元。
一審法院觀點(diǎn)：
老林去世后，案涉房產(chǎn)的承租人變更為林二。案涉房屋被拆遷后，林一與林二已經(jīng)分別與福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》，分別獲得安置房與拆遷安置補(bǔ)償款。林一、王梅、小美在起訴狀的事實(shí)與理由中、庭審調(diào)查中以及庭后小美提交的書面意見中均主張林一與林二達(dá)成了以下協(xié)議：案涉房產(chǎn)被征收所得的安置房由林一取得，林二在取得的拆遷安置補(bǔ)償款中支付林一購(gòu)買安置房所需的款項(xiàng)。由此可見，林二作為案涉房產(chǎn)變更后的承租人、《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》的合同相對(duì)人取得拆遷安置補(bǔ)償款，且林一、王梅、小美與林二已經(jīng)就因案涉房產(chǎn)被征收所取得的安置房、拆遷安置補(bǔ)償款如何分割達(dá)成了協(xié)議，1242907元補(bǔ)償款并非屬于林一、王梅、小美與林二共同共有，故林一、王梅、小美要求對(duì)原坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)××弄××號(hào)房屋的拆遷補(bǔ)償安置款享有四分之三的權(quán)利，即932180.25元的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。
二審福州中院觀點(diǎn)：
案涉房屋系福州市房地產(chǎn)管理局管理的公有住房，原承租人為老林。老林死亡后，承租人沒(méi)有進(jìn)行變更，但依法理，承租權(quán)并非可繼承之遺產(chǎn)，而需要在依照相關(guān)公房管理規(guī)定的前提下，由家庭成員共同協(xié)商并取得管理單位同意，從而確認(rèn)新的承租人。2014年福州市房地產(chǎn)管理局依據(jù)法律、政策規(guī)定和林二的申請(qǐng)，依法變更房屋承租人為林二，其選擇合同相對(duì)方并無(wú)不妥。林二取得案涉房屋的貨幣補(bǔ)償權(quán)益系依據(jù)其系公房的承租人，是適格的被征收人。現(xiàn)林一、王梅、小美認(rèn)為林二將案涉房屋拆遷款項(xiàng)據(jù)為己有的行為侵犯其合法權(quán)益并要求林二返還其中的四分之三，但并未提交證據(jù)證明福州市房地產(chǎn)管理局變更承租人的行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局已考慮到林一、王梅、小美系案涉房屋常住人口，給予其購(gòu)房指標(biāo)并進(jìn)行優(yōu)惠安置，并不作為被征收人進(jìn)行征收補(bǔ)償，故本院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。
案例索引：(2021)閩01民終9565號(hào)，以上均為化名。
蔡律師專門研究公房產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、公房拆遷權(quán)益繼承、公房共有分割等類型案件，具有豐富實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，曾撰寫多篇關(guān)于公房實(shí)務(wù)文章，現(xiàn)一并列于后，謹(jǐn)供參考：
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