福州律師蔡思斌評析：

借名買房是指房屋的實際出資人不符合某種資格，或不方便以本人的名義購房，便借用他人名義購房并以他人名義登記房屋所有權，但仍保留房屋的使用權限的行為。法律并沒有為借名買房糾紛提供具體的裁判規則，因此司法實踐中關于此類糾紛通常存在“物權說”與“債權說”兩種觀點。物權說認為，只要能證明雙方存在借名買房合意，則房屋產權應回歸真實權利狀態。債權說認為，雙方對于房屋產權的規定僅限于自我約定，沒有直接設立房屋所有權的法律效力。蔡律師更認同債權說的觀點。若支持借名人以雙方合意為據確認物權的請求，則混淆了物權與債權的關系，違背了物權變動的法定原則，房屋權屬不能僅依據當事人約定而發生變動。本案中，一、二審法院的裁判思路也為債權說，男方作為借名人，在這種情形下的法律身份是真實“債權人”，而非真實“物權人”，其提起物權確認的請求因依據不足而不應得到支持。對于房產歸屬的判決，因雙方仍處于婚姻關系存續期，購房產生于婚前，而還房貸發生于婚后，一般認定為雙方用夫妻共同財產還貸，根據民法典第1062條規定，案涉房產應屬夫妻共同共有。

案情簡介：

小李、小麗于2015年5月15日登記結婚。婚前，雙方購置案涉房產，登記于小麗名下。雙方確認房產定金、首期款款項、房貸及水電管理費由小李承擔，小李認為婚前用小麗購買房產為借名買房，但小麗認為上述款項體現了小李對小麗的婚前贈與。雙方遂訴法院。

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一審法院觀點：

本案中，小李主張因自身不符合購房政策，小李借小麗的名義購買涉案房產；該房產由小李全額出資，購得后暫時登記在小麗名下，待小李補辦完社保并具備購房資質后，小麗再無條件過戶到小李名下。但小李并未提交證據證明小李與小麗之間存在“借名買房”的合意。小李提交的微信聊天記錄、“授權委托書”照片、證人證言等證據僅能證明小李當時并不具備購房資格、小麗曾委托小李辦理購買房產的相關手續，不能證明小李與小麗之間存在“借名買房”的合意，即不能證明小李與小麗達成或簽訂過“借名買房”的口頭或書面協議，故小李所稱“借名買房”的依據不足。根據《中華人民共和國物權法》第九條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉移和消滅，經依法登記，發生效力。”本案涉案房產登記在小麗名下，小李要求確認涉案房產歸小李所有并要求小麗將涉案房產過戶到小李名下等訴訟請求，無事實和法律依據，一審法院不予支持。

小麗提供的《贈與協議書》載明小李贈與小麗現金250萬元。該《贈與協議書》是否變造形成，小李是否有權向小麗主張債權，系另一法律關系，小李可另循法律途徑解決。小李提交購買涉案房產的資金和按揭貸款均由小李支付和承擔的證據，依此要求確認涉案房產為小李所有。對此，一審法院認為，即使《贈與協議書》系變造形成，即涉案房產的首期款不是小李對小麗的贈與而是小李出資，小李是否據此有權向小麗主張債權，也系另一法律關系，故小李不能以出資為由主張物權。2015年6月以后的房貸及對應的房產價值，涉及是否為夫妻共同財產，因小李、小麗的婚姻關系仍存續，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第四條，故法院不予認定和分割。

二審深圳中院觀點：

本院認為，小李在本案中主張其與小麗存在借名買房的關系，但對此未能提供雙方有簽訂協議等直接證據證明雙方存在借名買房的合意，提供的微信聊天記錄、證人證言等證據不足以充分證明雙方存在借名買房的合意，該主張證據不足，本院無法支持；小麗則主張涉案房產的購房款由小李贈與，但其提供的贈與協議書，經鑒定存疑，該主張亦缺乏充分證據支持，本院不予采納。根據查明的事實，購房行為發生于雙方婚前同居期間，涉案房產的購房款中，定金（30萬元）、首期款（171萬元）由小李出資支付，尾款（469萬元）為小麗向銀行申請貸款支付（小李為該筆貸款的保證人）。可見，雙方對購房款的支付均有貢獻，小李主張涉案房產的全部購房款均由其個人支付缺乏事實依據。另，小李主張涉案房產按揭貸款的月供還款均由其支付，以此主張房貸為其個人支付，因月供還貸行為均發生于婚后，該部分資金屬于夫妻共有財產，以此主張房貸為小李個人財產支付理由亦不成立。《最高人民法院關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第十條規定，同居生活期間雙方共同購置的財產，按一般共有財產處理。因此，鑒于購房時雙方為同居生活關系，雙方對購房款的支付均有貢獻，涉案房產屬于雙方同居生活期間共同購置的財產，應認定為雙方共有財產較為公平合理。小李在本案中訴請確認涉案房產為其個人所有并請求過戶至其個人名下理據不足，本院不予支持。

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案例索引：(2018)粵03民終916號，以上均為化名。