?開發(fā)商能否在承擔保證責(zé)任且解除合同后向購房者主張債務(wù)抵銷？||福州債權(quán)債務(wù)律師、福州商品房律師推薦
一、背景：由一則案例引發(fā)
2.雙方存在抵銷合意的情況下，不受給付種類的限制
《合同法》第100條規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方互負債務(wù)可以相互抵銷，不受給付種類的限制。換言之，雙方合意抵銷的情況下的，即使雙方互負債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)不相同的，也符合抵銷的形式要件。行為人依據(jù)單方行為主張抵銷的，發(fā)生債務(wù)消滅的法律效力。
案例索引：浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初9264號“華潤置地（寧波）發(fā)展有限公司與余雪波商品房銷售合同糾紛案件”；金華市婺城區(qū)人民法院（2016）浙0702民初7542號“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司金華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)支行與杜永剛、何曉鶯、浙江尚格置業(yè)有限公司金融借款合同糾紛案件”。
3.抵銷具有溯及效力，債的關(guān)系溯及抵銷權(quán)發(fā)生時消滅
抵銷的溯及效力，為許多立法例肯定，如荷蘭民法典第６編第１章第129條第１款、日本民法典第560條第2項以及臺灣民法第335條第１項等。中國大陸的合同法雖然沒有明確規(guī)定這一效力，在解釋上亦應(yīng)作相同解釋。申言之，抵銷使當事人之間的債的關(guān)系溯及抵銷權(quán)發(fā)生時消滅，因而抵銷還可發(fā)生以下效果：其一，因為主張抵銷，自抵銷權(quán)發(fā)生時（學(xué)說上稱為抵銷適狀）起就消滅的債務(wù)，不再發(fā)生支付利息的債務(wù)；其二，因主張抵銷，自抵銷權(quán)發(fā)生時起就消滅的債務(wù)，故不發(fā)生債務(wù)人遲延責(zé)任，所以如果在抵銷權(quán)發(fā)生后一方債務(wù)人已向?qū)Ψ街Ц独?，抵銷后支付利息一方獲得不當?shù)美颠€請求權(quán)。
理論索引：上海法院網(wǎng)《抵銷的成立及抵銷效力的溯及力問題》；廖軍.論抵銷的形式及其效力[J].法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報），2004（3）。
2.但需要注意的是，若開發(fā)商主張行使抵銷權(quán)，則會喪失抵銷情形成就之日起至行使抵銷之日止期間的債務(wù)利息或者遲延責(zé)任的請求權(quán)。
3.除了增加合意抵銷條款之外，對于預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商的保證責(zé)任風(fēng)險防范，還建議采用“及時協(xié)助購房者辦理房產(chǎn)過戶以及抵押登記手續(xù)以及“設(shè)計開發(fā)商承擔保證責(zé)任情形時的解除條款”等等風(fēng)險防范措施，以未雨綢繆，避免不必要的損失。
作者：?，來源：天衡聯(lián)合律師事務(wù)所
