又到了一年一度的畢業(yè)季，不少大學畢業(yè)生為了夢想選擇在異鄉(xiāng)打拼，不得不開啟租房模式。租房時，怎樣避免租到有害物質(zhì)超標的“串串房”？如果不慎租到了隔斷房，該怎樣做才能維護好自己的權(quán)益？日前，濟南市歷城區(qū)人民法院梳理了該院審理的一些涉及租房“踩坑”的案件，提醒廣大學子在租房時如何維護自己的合法權(quán)益。

租房遇甲醛超標

“下決心來濟南以前，我聯(lián)系了許多有經(jīng)驗的同學，向他們詢問‘生活攻略’，話題中總繞不開租房這件事兒。”來濟南求職的小芳表示。獨在異鄉(xiāng)打拼的年輕人，初到一個城市，渴望租到一套離單位近且價格又合適的房子，生活方便的同時也會有家的歸屬感。但當租房時遇到問題，租客能否任性解約、退租？

“串串”本是重慶話，有掮客、經(jīng)紀人的含義，“串串房”指的是炒房客以低價收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進行裝修，之后作為精修房高價租售，最大限度地賺取差價。因這類房屋經(jīng)常存在甲醛等有害物質(zhì)超標現(xiàn)象，又被稱為“白血病套房”。

小芳大學畢業(yè)后從家鄉(xiāng)重慶來到山東濟南求職，在朋友的陪同下找了幾處房屋，最終挑選了一套離單位近且價格合適，看上去比較舒適由某房屋租賃公司出租的房屋。“獨在異鄉(xiāng)當租客，今后萬事靠自己。”小芳打定主意要在濟南工作、生活，并與房屋租賃公司約定租期為一年。

隨后，小芳拿出大學期間兼職掙下的錢，依約支付了押金、租金，并入住房屋。因租房時了解到房間裝潢比較新，也正因此，這套房才得到小芳更多的青睞。小芳每天都想著如何把自己的這個小家布置得更溫馨。可是入住沒多久，小芳發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有刺鼻味道，居住幾天后，出現(xiàn)頭暈、惡心、心慌、呼吸不暢的情況，在朋友的提醒下，小芳懷疑屋內(nèi)可能甲醛超標。

隨后小芳購買甲醛自檢試劑盒，并委托檢測機構(gòu)檢測，對比標準后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的確存在甲醛超標現(xiàn)象。得知結(jié)果的小芳當天就要求與房屋租賃公司解除合同，退還押金、租金并支付甲醛檢測費用，但因雙方協(xié)商未果，小芳將對方起訴至濟南市歷城區(qū)人民法院。

本案被告房屋租賃公司表示，小芳在進行甲醛檢測時，公司工作人員并未在場，所以對該甲醛檢測報告不認可，對甲醛檢測費用也不認可。雙方應繼續(xù)履行合同，小芳退租構(gòu)成違約。

本案中，小芳提交了某檢測公司出具印有CMA認定標志的檢測報告，檢測結(jié)論載明，臥室兩個點位分別是甲醛0.191mg/m3、0.198mg/ m3。根據(jù)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標準》規(guī)定，Ⅰ類民用建筑工程（包括住宅、居住功能公寓、醫(yī)院病房、老年人照料房屋設施、幼兒園、學校教室、學生宿舍等）的甲醛濃度標準為≤0.07mg/m3。小芳表示，自己所租住房屋內(nèi)兩個點位（床頭及床尾）甲醛超標2倍多，擔心自己身體受到影響，不得不立即搬出不再居住。經(jīng)查，某檢測公司具備檢驗檢測機構(gòu)資質(zhì)認定證書，可以為社會經(jīng)濟、公益活動出具具有證明作用的數(shù)據(jù)、結(jié)果。

房屋租賃公司雖對該甲醛檢測報告不認可，但因小芳已搬離房屋，被告同意解除合同，但要求小芳按照合同約定支付違約金。

本案承辦法官認為，小芳租賃房屋，用途為居住。房屋租賃公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超標情況，不符合正常居住條件，因此該公司構(gòu)成違約。因小芳已搬離，房屋租賃公司同意解除合同，因此合同于小芳搬離當日解除。小芳在合同存續(xù)期間獲得了部分居住權(quán)益，因此法院判決該公司退還小芳押金、未入住期間的剩余租金及各項費用。

法官提醒，大學生在租房時要擦亮眼睛，遇到裝修家具嶄新，價格卻低于正常標準的房屋時，要提高警惕，可以使用空氣質(zhì)量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進行測試；在簽訂租賃合同時，可以對房屋空氣質(zhì)量等事項及違約責任進行明確約定；如果不小心租到了有害物質(zhì)超標的房屋，則出租人因未交付符合居住條件的房屋構(gòu)成違約，承租人可以依法解除合同；同時，承租人要注意保存好證據(jù)，必要時可委托專業(yè)鑒定機構(gòu)對房屋空氣質(zhì)量進行鑒定，以便維權(quán)。

租房遇隔斷房

明知是隔斷房仍租住，但后來發(fā)現(xiàn)居住不便想以隔斷房為由解除合同并要求退租，這個理由能否成立？

原告賈剛與被告鄭峰簽訂房屋租賃合同，并約定了押金、租金等事宜，賈剛于合同簽訂后不久入住該房屋。租住一個月后，賈剛發(fā)現(xiàn)隔斷房租住多有不便，雖然價格合適，但并不舒適，于是告知鄭峰其不再承租，并于告知當日搬離房屋。后賈剛將鄭峰訴至法院，要求退還租金。

訴訟過程中，賈剛提交《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》，認為該文件明確隔斷房不允許出租，以此證明雙方簽訂的房屋租賃合同無效，要求鄭峰退還自己的房屋租金、押金等共計3590元。鄭峰認為，賈剛是在明知隔斷房的情況下仍租賃該房屋，應當繼續(xù)履行合同，賈剛擅自退租構(gòu)成違約，不同意退還。“隔斷房不是入住當天才知道的，在簽訂合同之前我就已經(jīng)明確告訴他了，他也同意，現(xiàn)在又以這個理由退租，我覺得不合理。”鄭峰說。

法官經(jīng)審理查明，本案中，賈剛租賃的系客廳隔斷房，根據(jù)濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局等部門聯(lián)合印發(fā)的《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》第七條規(guī)定，租賃住房有下列情形的，不得出租用于居住：改變原有房屋空間布局結(jié)構(gòu)，將客廳、餐廳隔斷及廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室等非居住空間出租用于居住的，將原設計的房間（臥室）分割、搭建后出租的，按床位出租的。

法官認為，《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》屬于規(guī)范性文件，賈剛承租的涉案房間雖不符合上述管理辦法的相關(guān)規(guī)定，但并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且雙方簽訂房屋租賃合同是當事人真實意思表示，并不導致合同無效。但涉案合同在違反《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》的情況下，賈剛可主張解除合同，退租。但賈剛在簽訂合同的過程中，也未盡到謹慎審查義務，在知曉自己租住的是隔斷房后仍實際租住該房間，且在通知鄭峰不再承租后當日即搬離，未給對方預留合理的尋租、轉(zhuǎn)租時間。因此雙方在合同簽訂、履行過程中均有一定過錯。綜合考慮本案實際情況，扣除合理尋租期間的租金，法院酌定鄭峰退還賈剛押金、剩余租金、物業(yè)費、網(wǎng)費等共計3175元。

（本文當事人均為化名）

租房時該注意什么？

歷城區(qū)法院立案庭（訴訟服務中心）法官張潔表示，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百三十一條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。承租人承租房屋用于居住時，出租人應保證租賃物適宜居住。租房后如果在入住后發(fā)現(xiàn)甲醛超標或其他問題，侵害承租人生命健康安全，承租人應立即與出租人進行溝通，及時消除隱患或者更換房間，溝通協(xié)商未果可依法起訴，解除合同，并要求出租人承擔違約責任。

張潔表示，另外需要注意的是，《濟南市租賃住房居住安全管理辦法》規(guī)定，隔斷房不得出租用于居住，如果租到了隔斷房，雖不必然導致合同無效，但可以據(jù)此解除合同，要求出租人退還押金、租金。如果根據(jù)相關(guān)政策，在租住期間隔斷房被強制拆除，自己的租賃穩(wěn)定性無法得到保障，此時若出租人不配合退還剩余租金，可依法起訴解除合同，但同時會增加相應維權(quán)成本。因此，租賃房屋前要檢查好室內(nèi)環(huán)境、物品，認真閱讀合同條款，支付款項時核對實際收款人與合同相對方的關(guān)系，并保留相關(guān)證據(jù)，維護自身合法權(quán)益。

作者：李想

來源：人民法院報