商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的 “格式條款”風(fēng)險(xiǎn)防范

 

 

商品房買賣中，出賣人與買受人通常都會(huì)簽訂商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行補(bǔ)充約定或者變更。一般而言，補(bǔ)充協(xié)議都是由房開商事先擬定的，因此一旦發(fā)生糾紛，買房人常常以該補(bǔ)充協(xié)議為格式條款為由，要求確認(rèn)補(bǔ)充協(xié)議無效或撤銷補(bǔ)充協(xié)議。

 

商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議是否為格式合同?

根據(jù)《合同法》第三十九條第二款的規(guī)定：“格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！币虼?，格式合同也就是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的合同。因此，并非所有為重復(fù)使用而事先擬定的合同都是格式合同，關(guān)鍵在于雙方是否有協(xié)商。因此，商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議是否為格式合同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別認(rèn)定。

●?若買受人只能全部同意或不同意，該補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為格式合同

商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議一般都是由房開商事先擬定好，若該補(bǔ)充協(xié)議無法根據(jù)具體情況進(jìn)行更改，買受人只有接受。則在這種情況下，該商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于格式合同。

法院：廣東省高級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）粵高法民一申字第327號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛案

案件當(dāng)事人：中山市雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鐘濤、梁璐

法院認(rèn)為：從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》看，該協(xié)議是雅信公司為重復(fù)使用而自行制作，未與對(duì)方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條之規(guī)定，屬格式條款。《補(bǔ)充協(xié)議》第二條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實(shí)際上減輕了雅信公司的責(zé)任、限制了買房人的權(quán)利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對(duì)鐘濤、梁璐發(fā)生法律效力。

● 若補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)的主要內(nèi)容可由雙方協(xié)商確定的，不屬于格式合同

如果空白項(xiàng)協(xié)商填寫的內(nèi)容屬于合同基本要素的，則補(bǔ)充協(xié)議則不是格式合同；但若空白項(xiàng)僅僅是對(duì)商品房買賣合同非本質(zhì)性的修改，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是格式合同。

法院：重慶市渝中區(qū)人民法院

案號(hào)：(2012)中區(qū)民初字第09695號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：秦淑會(huì)等與重慶駿建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”，第四十條“格式條款具有本法第五十二條和五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。即格式條款應(yīng)系針對(duì)不特定多數(shù)的社會(huì)公眾，在建立合同關(guān)系之前已經(jīng)存在，無需經(jīng)過雙方協(xié)商，只要雙方建立合同關(guān)系，就必須接受約束的條款。本案中，《合同補(bǔ)充協(xié)議》系對(duì)主合同——《商品房買賣合同》約定內(nèi)容的變更，在形式上，該《合同補(bǔ)充協(xié)議》仍需特定的合同雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能簽訂，故不符合格式條款的特征。格式條款的提出是沒有經(jīng)過協(xié)商過程的，經(jīng)過協(xié)商訂立的條款不構(gòu)成格式條款。

綜上，商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議即便由房開商事先擬定，但并非一律應(yīng)認(rèn)定為格式條款。是否為格式條款還應(yīng)具體結(jié)合補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容形式、雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的過程等綜合評(píng)判。

是否補(bǔ)充協(xié)議一旦認(rèn)定為格式條款，就對(duì)房開商不利，買受人就能以此為由要求確認(rèn)無效呢？答案是否定的。格式條款的認(rèn)定對(duì)房開商而言實(shí)質(zhì)是增加了己方的義務(wù)和注意程度，或房開商能夠正確履行相關(guān)義務(wù)，格式條款的認(rèn)定就不會(huì)對(duì)房開商造成不利影響。

 

房開商應(yīng)正確履行提示說明義務(wù)?

格式合同作為交易一方為提高效率以及自身利益考量提供的重復(fù)使用的合同，通常相對(duì)方在交易地位或者專業(yè)知識(shí)上總處于弱勢地位，訂立合同時(shí)也沒有進(jìn)行真正的“磋商”，隨著合同誠實(shí)信用原則重要性的凸顯，同時(shí)為了保障弱勢一方的利益，在合同法律規(guī)范中產(chǎn)生了格式條款的“提示說明義務(wù)”。格式條款的提示說明義務(wù)是根據(jù)合同誠實(shí)信用原則發(fā)展而來的先合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則?！钡囊?guī)定，合同雙方簽訂、履行合同應(yīng)誠實(shí)守信。

《合同法》第三十九條第一款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。”這是格式條款說明義務(wù)最根本的法律依據(jù)。

《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條規(guī)定：“提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任?！睂?duì)說明義務(wù)的履行方式、舉證責(zé)任進(jìn)行了更進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定。

拆解上述規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)格式條款的提示說明義務(wù)包括兩層要求：首先是以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；其次是按照合同相對(duì)方的要求進(jìn)行說明。綜合下來實(shí)質(zhì)就是“提示＋說明”。

下面兩個(gè)案例中審理法院均認(rèn)為格式條款提供人已經(jīng)正確履行了提示說明義務(wù)。

● 提示說明方式：黑體字加粗提示＋對(duì)方簽字確認(rèn)閱讀并同意

法院：最高人民法院

案號(hào)：（2013）民再申字第16號(hào)

案由：運(yùn)輸合同糾紛案

案件當(dāng)事人：泉州市恒鑫國際進(jìn)出口有限公司與被申請(qǐng)人福建盛豐物流集團(tuán)有限公司、福建盛豐物流集團(tuán)有限公司泉州分公司

法院認(rèn)為：案涉《貨物運(yùn)單》雖是盛豐泉州分公司出具給恒鑫公司的，該運(yùn)單上的“協(xié)定事項(xiàng)”和“本公司聲明”條款是格式條款，但上述條款均以黑體加粗字予以明示，對(duì)合同相對(duì)方具有醒目的警示作用。從恒鑫公司經(jīng)辦人施清培以托運(yùn)人身份在“本人已閱讀并同意保價(jià)聲明和協(xié)定事項(xiàng)”一欄上的簽名看，證明恒鑫公司是知曉上述條款并同意該條款內(nèi)容的，故再審判決認(rèn)定上述條款有效，適用法律并無不當(dāng)。

● 提示說明方式：合同收尾分別載明“買受人確認(rèn)出賣人已經(jīng)作出提示，且買受人理解并同意”等內(nèi)容。

法院：貴陽市南明區(qū)人民法院

案號(hào)：（2015）南民初字第02391號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：李超、林茂與被告貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法院認(rèn)為：原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為格式條款。原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第一條及最后一條均已載明買受人確認(rèn)出賣人已就本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件中包含的免除或限制出賣人責(zé)任的條款作出了特別提示，買受人已對(duì)相關(guān)內(nèi)容充分理解含義并同意全部內(nèi)容，且《補(bǔ)充協(xié)議》為原、被告另行簽訂，現(xiàn)原告稱未進(jìn)行提示義務(wù)的主張本院不予以采信。

通過上述兩個(gè)案例可以看出，法院對(duì)提示說明義務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)與前述規(guī)定一致。對(duì)于提示義務(wù)，最高院案例中提供方采用的是對(duì)字體進(jìn)行差異化處理（黑體字加粗）以達(dá)到提示目的，南明區(qū)法院案例中則是用文字方式明確提供方已經(jīng)作出了提示。對(duì)于說明義務(wù)，兩個(gè)案子都是用文字明確對(duì)方已經(jīng)理解并接受等內(nèi)容完成。

為此，我們建議房開商就補(bǔ)充協(xié)議條款作如下處理，以正確完成提示說明義務(wù)：

●?對(duì)于免除房開商自身責(zé)任、限制買受人權(quán)利的內(nèi)容部分進(jìn)行字體加粗，這是提請(qǐng)合同相對(duì)方注意該條款最直接也最經(jīng)濟(jì)的方式；

● 制作聲明欄并要求合同相對(duì)方書寫：“買房人已充分提示并解釋了本協(xié)議中包含的免除或限制房開商自身責(zé)任的條款，買受人理解并接受。”等字樣，并簽章確認(rèn)；

● 若能進(jìn)行錄像記錄的，則可進(jìn)一步采取本措施。但因此項(xiàng)成本較大，一般開發(fā)商亦不會(huì)采用該方式。

除上述操作建議外，實(shí)踐中對(duì)提示說明義務(wù)的操作可能存在以下誤區(qū)：

● 雖單獨(dú)制作了提示欄，但提示欄內(nèi)容卻未提及免責(zé)條款

法院：最高人民法院

案號(hào)：（2014）民申字第359號(hào)

案由：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同糾紛

案件當(dāng)事人：中國太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司巴中中心支公司與平昌沃德科技發(fā)展有限公司

法院認(rèn)為：本案中，太平洋保險(xiǎn)巴中公司在沃德公司填寫的投保單“保險(xiǎn)人提示欄”載明的內(nèi)容中只字未提“免責(zé)條款”，該提示欄的內(nèi)容并不足以引起投保人對(duì)免責(zé)條款的注意，僅憑沃德公司在載有格式條款的“投保人聲明欄”上的簽章，并不足以證明太平洋保險(xiǎn)巴中公司對(duì)免責(zé)條款履行了提請(qǐng)投保人注意的義務(wù)；同時(shí)，太平洋保險(xiǎn)巴中公司亦未舉證證明其針對(duì)本案財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中的免責(zé)條款履行了法律規(guī)定的明確說明義務(wù)。因此，二審判決認(rèn)定太平洋保險(xiǎn)巴中公司未就案涉保險(xiǎn)合同的免責(zé)條款向沃德公司盡到提請(qǐng)注意及明確說明義務(wù)，有充分的事實(shí)和法律依據(jù)。

● 僅對(duì)字體進(jìn)行差異化處理提示，但疏忽了已經(jīng)履行說明義務(wù)的文字確認(rèn)

法院：天津市第一中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2006）一中民二終字第527號(hào)（載《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2007年 第11期）

案由：保險(xiǎn)合同糾紛

案件當(dāng)事人：楊樹嶺訴中國平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司天津市寶坻支公司

法院認(rèn)為：保險(xiǎn)合同系專業(yè)性較強(qiáng)的合同，涉及專業(yè)術(shù)語較多，保險(xiǎn)人有義務(wù)向投保人予以明確說明。平安保險(xiǎn)寶坻支公司雖然在涉案機(jī)動(dòng)車輛第三者責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)合同文本中以黑體字提示了免責(zé)條款，但僅是盡到了提醒投保人注意的義務(wù)，根據(jù)本案事實(shí)、證據(jù)，不能認(rèn)定平安保險(xiǎn)寶坻支公司已經(jīng)履行了就免責(zé)條款的概念、內(nèi)容及其法律后果等以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實(shí)含義和法律后果的明確說明義務(wù)。

● 聲明內(nèi)容盡量單獨(dú)成段放置在合同首／尾，避免夾雜在合同其他相關(guān)內(nèi)容中

法院：衢州市中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）浙衢民終字第704號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：祝惠一與杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)衢州置業(yè)有限公司

法院認(rèn)為：補(bǔ)充協(xié)議第十二條第8款關(guān)于涉及免除和減輕出賣人責(zé)任、加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容已盡充分說明和解釋的規(guī)定，其條款?yuàn)A帶在整體協(xié)議條款中，未作特別規(guī)定，且所涉具體免除和減輕出賣人責(zé)任、加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容，也未作字體加粗或其他特殊方式提示，不具備已作充分說明和解釋的證明作用。

 

開發(fā)商應(yīng)按公平原則確定格式條款內(nèi)容?

合同法第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的，或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效?！?/p>

法院：最高人民法院

案號(hào)：（2014）粵高法民一申字第579號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：中山市萬科置業(yè)有限公司與崔明

該案件中，萬科置業(yè)通過補(bǔ)充協(xié)議將其逾期交房的違約金調(diào)整為最高不超過買受人已付款3%，但未對(duì)買受人逾期付款的違約金作相應(yīng)調(diào)整，仍以逾期付款額按日萬分之三計(jì)付違約金，不設(shè)上限限制。最終法院認(rèn)定該條款無效，判決萬科置業(yè)按照逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付逾期交房違約金。

另外，我們亦看到有案例以免除自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的條款屬顯示公平，故依據(jù)合同法第五十四條予以撤銷的案例。

法院：衢州市中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）浙衢民終字第704號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：?；菀慌c杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)衢州置業(yè)有限公司

該案件中，筆者雖并不完全贊同該案審理法院對(duì)顯示公平的認(rèn)定，但不可否認(rèn)的是，法院對(duì)于格式條款提供一方是相對(duì)嚴(yán)格的。

因此，按照公平原則確定條款內(nèi)容是前提，開放商尤其要注意補(bǔ)充協(xié)議條款在雙方權(quán)利義務(wù)上的對(duì)等調(diào)整，否則，做再多提示說明也是枉費(fèi)。

文：胡昂 ? 陳泉源 ? 陳慕亞，來源：惟勝會(huì)