福州房產律師：福州蔡思斌律師成功案例 公房同住人起訴承租人分割拆遷權益獲支持?

案情簡介：

原坐落于福州市倉山區觀井路××號房屋系公房，1971年，陳某因系福州制藥廠職工遂承租上述公房，其妻子及大兒子陳某甲、二兒子陳某乙遂隨同父母一同居住于上述房屋內，戶口亦落在其中。

1984年，陳某去世，上述房屋遂轉到其妻子蔡某名下承租。后因蔡某年邁，上述房屋遂又轉到大兒子陳某甲名下承租。陳某甲、陳某乙分別成家生子，共同居住于上述房屋內，直至2013年該房遇拆遷已近四十余年。

2013年12月20日，就該房屋拆遷補償問題，在拆遷辦的組織下，陳某甲和陳某乙遂簽訂《具結書》，約定：“該房屋承租人陳某甲，面積63.22㎡，現遇房屋拆遷，安置南二環90㎡一套，剩余面積贈與我弟陳某乙，按指揮部關于征遷的有關辦理。如有他人異議，引起法律糾紛，由本人及我弟陳某乙承擔一切法律及經濟責任。”

上述《具結書》簽訂后，陳某甲、陳某乙遂分別與拆遷辦簽訂《拆遷補償安置協議書》，安置陳某甲90㎡一套（無貨幣負擔）及33萬余元補償款，陳某乙60㎡一套，以36萬購買。其后，房屋拆遷，陳某乙依約領取33余萬意用于支付安置房款時，陳某甲不予配合。陳某甲認為，自己才是承租人，所有的權益應屬于自己所有，至于要不要給弟弟，應當如《具結書》所言是“贈與”給弟弟，自己有權撤銷贈與，不予履行。陳某乙無奈，遂委托本律師將其哥哥訴至法院。

 

代理經過：

我方設置訴訟請求：

請求法院確認《具結書》效力，補償款33余萬元應屬陳某乙所有，陳某甲應依約履行配合手續。

本案爭議焦點：

一、公房同住人是否享有拆遷安置權益？

二、本案《具結書》性質認定？能否認定為贈與？如是贈與是否可撤銷？

 

講事實、擺法條、搜案例，但一審仍被駁回。

一審開庭前，本律師便查閱各地類似案例及相關規定，但除上海市、大連市等部分地方有對同住人權益進行明確規定之外，包括福建省在內多地均未對此予以明確。而搜索福建省裁判文書，亦未能找到類似案例認定。因此，本律師遂在闡明原被告系隨父親租住于承租公房多年未有變動等事實的基礎上，結合《城市房屋租賃管理辦法》第11條：“以及《福州市房屋征收補償實施細則》、《煙臺山歷史風貌區地塊項目國有土地上的房屋證書補償方案》均對“征收補償對象及方式”明確為“租（住）戶”，即明確公房同住人亦有權享有拆遷安置權益等規定，請求法院對原告之主張予以支持。

此外，本律師亦搜集其他省市類似案例判決書，提交予法官供法官參考，更于庭后，就相關爭議觀點與法律認定與法官溝通、探討。但最后，一審法院認為原告已經與拆遷辦簽訂《房屋征收補償協議書》享有以36萬元購買60㎡的指標即是對其作為同住人的照顧，而被告陳某甲才是公房現在的承租人，相應的權益應屬其所有，因此，雙方簽訂的《具結書》系被告陳某甲對其自身權益的處分。但因贈與系實踐性合同，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。遂判決：1、確認《具結書》合法有效；2、駁回原告的其他訴訟請求。

 

不服上訴，二審通過同類案件對比表格分析、與法官“唇槍舌戰”，終于贏得改判，二審勝訴。?

一審敗訴后，看著老實樸素的當事人夫妻倆落寞的眼神，想起曾經去找當事人取材料時，看到當事人租住的房子，不禁一陣心酸，面對有法有據的案件，最終卻沒能說服法庭，這應該就是作為律師最難過的時候了。“蔡律師，這個案子輸了，我們很難過，但是我們依然很感激您的專業負責。所以，我們要繼續委托您上訴，無論如何，我們都不會就此放棄。”這是當事人的決心，也是我們的決心。

二審的低改判率眾所周知，想要在二審翻盤改判終究不是太容易的事。所以，在埋頭卷宗與法條、案例里，上訴狀一改再改，字字斟酌的數日之戰后，我們向福州中院遞交了上訴狀。二審開庭時，主審法官顯然已對案情十分熟悉，迅速就案件主要爭議細節予以審查，包括33萬余元究竟是寫在雙方哪一份《房屋征收補償協議書》中？《具結書》簽訂時的具體情形等。簡短的庭審結束了，但二審之戰并未結束。

于是我們在代理詞中，除了引用一審時就已提到的包括《城市房屋租賃管理辦法》、《福州市房屋征收補償實施細則》、《煙臺山歷史風貌區地塊項目國有土地上的房屋證書補償方案》等在內的相關依據的同時，更對事實情況予以詳細剖析。明確上訴人與被上訴人自1971年即隨父母居住于上述公房內，兩兄弟娶妻生子，始終是一人一戶，一人一個廚房，如若公房系重新分配與被上訴人單獨承租，試問又怎么可能四十余年均是兩個廚房，兩家人共同居住？顯然與事實常理不符。而《具結書》之簽訂情形系雙方在拆遷辦即本案第三人的組織下協商簽訂，依照拆遷辦之辦事程序先行協商簽訂《具結書》之后再分別簽訂《房屋征收補償安置協議書》。力求通過事實常理與法律依據相結合的方式，還事實一個公道。

除此之外，本律師亦通過搜集全國各省市不同地區類似案例之認定，就本案兩個爭議點分別整理案例。就爭議點一同住人權益問題，擇取不同省市案例各一例，并繪制表格，就類似案例法院對此問題之認定以及訴訟請求、判決結果等與本案一一對比，以更直觀的方式呈現類似案例在其他省市均獲支持。同時以相同方法繪制關于《具結書》性質的認定，呈現本案爭議點二的認定。并在所繪制表格之后附上相關判決書，并對判決書中法院認定予以標注。

在準備好上述這些書面材料之后，本律師遂前往法院向經辦法官遞交上述材料。經辦法官是個認真負責的好法官，在認真翻閱上述材料后，我們就相關案件爭議點再次展開討論，各方提出不同的思路并就包括合同性質認定、拆遷補償方式等諸多具體細節展開論戰近一個小時。同為法律人，雖彼此角色不同，但在對法律的研讀前，我們都是最有敬意的學子，所以這一場論戰可能幾近面紅耳赤，但交流中觀點的碰撞想必就是法律所給予我們最精彩的部分。我對經辦法官的敬業、認真、博學充滿敬意，更得益于每一次這樣的學習、探討。

最后，二審法院認定：“根據《合同法》第二百三十四條規定：’承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。’故陳某死亡后，盡管承租人為陳某甲，但因上訴人陳某乙此前即已經長期居住在該公房內，取得了在上述房產中居住、使用的權利。該權利在房產因拆遷被征收時即體現為有權要求征收部門對其進行安置和補償。原審第三人分別與被上訴人陳某甲、上訴人陳某乙簽訂《房屋征收補償安置協議》也體現了對承租人和居住人權利的雙重保障。考慮到上訴人與被上訴人在被拆遷房產內均享有權利，盡管雙方簽訂的《具結書》中體現“贈與”，但仍應當視為雙方就拆遷權利的分割所達成的一致意見，系雙方真實意思表示，未違反法律法規禁止性規定，對當事人具有法律約束力，諸當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除。”遂二審法院依法改判，最終支持了當事人的全部訴訟請求。

 

拿到判決書通知當事人的時候，當事人的聲音和喜悅的表情，我想，這就是律師熬夜加班、埋頭卷宗和法條里等等所有辛苦的真正價值吧。本案如若敗訴，給當事人打擊是無比之大，但對于我們來說，也是肯定不能忘懷及極其郁悶、難過的。雖然多年律師生涯，知道律師要理性對待當事人、理智處理案件，不可以將律師個人情緒帶入案件中，跟著案件走。但知易行難，有時就是做不到。

又及，團隊陳小丹律師為此案作了諸多工作，充分運用大數據技術，不斷搜索相關案例、法條、法院認定等，配合我作了大量文書、分析意見書等撰寫及修訂工作。收到該勝訴判決書，其也是欣喜非常，還自得其樂弄了蛋糕來慶祝案件勝訴呢！……

蔡思斌 律師

2016年5月29日星期日