承租人能否參與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的分配||福州律師網(wǎng)專業(yè)房屋租賃福州律師分享

作者：彭國雍 王 洋，來源：人民法院報(bào)

【案情】

原告王某與被告廖某簽訂《租房合同》，載明：被告將自有門面出租給原告，租期從2012年12月1日起至2015年12月1日止。2014年4月27日，重慶市某區(qū)房屋征收與補(bǔ)償中心（甲方）與被告（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定：甲方提供安置房屋給乙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，甲方向乙方給付房屋征收費(fèi)用的補(bǔ)償。協(xié)議書簽訂時，被告提交了原告的營業(yè)執(zhí)照，以證明案涉房屋系營業(yè)性用房。被告領(lǐng)取了包括停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)29760元在內(nèi)的補(bǔ)償款共計(jì)139569元。原告遂訴至法院，要求分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

【分歧】

本案的爭議焦點(diǎn)是：用于租賃的非住宅房屋因政府征收而拆遷，所補(bǔ)償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)，承租人是否可要求按相應(yīng)比例分配。

第一種意見認(rèn)為，拆遷補(bǔ)償和租賃合同雖系兩個不同的法律關(guān)系，但因國家征收行為導(dǎo)致租賃合同解除的，兩個關(guān)系不宜截然分開。承租人確因征收行為造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，為減少當(dāng)事人訟累，可根據(jù)具體案情，判令房屋所有人將一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)支付給承租人。

第二種意見認(rèn)為，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，被征收人系房屋所有權(quán)人，停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償費(fèi)用支付對象也是被征收人即房屋所有權(quán)人。故，房屋承租人并無直接的民事請求權(quán)基礎(chǔ)，無權(quán)參與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的分配。

【解析】

筆者同意第二種意見，理由是：

第一，在請求權(quán)基礎(chǔ)方面?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?！痹摋l例第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?！痹摋l例已對因房屋拆遷造成的搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、室內(nèi)裝飾費(fèi)等補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬作出規(guī)定，為所有權(quán)人。即被征收人將房屋出租后因房屋征收產(chǎn)生的前述補(bǔ)償費(fèi)用原則上應(yīng)歸屬于所有權(quán)人，但所有權(quán)人與承租人另有約定的除外，法律并未賦予承租人直接的民事請求權(quán)基礎(chǔ)。至于承租人與所有權(quán)人（出租人）在租賃合同中對前述補(bǔ)償費(fèi)用既無約定又不能協(xié)商一致的，承租人應(yīng)主張解除租賃合同并賠償損失，系屬另一法律關(guān)系。

第二，就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的實(shí)質(zhì)而言?！吨貞c市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法（暫行）》第六條規(guī)定：被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)期限按實(shí)際過渡期限計(jì)算。停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的此計(jì)算方法實(shí)質(zhì)上是，房屋所有權(quán)人因房屋被拆遷至其產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋交付期間的停產(chǎn)停業(yè)損失。分別為：原非住宅為自行營業(yè)的，為停產(chǎn)停業(yè)損失；原非住宅為出租的，為租金損失。而重慶地區(qū)通常房產(chǎn)投資月租金標(biāo)準(zhǔn)也大概是房屋價值的5‰左右。從這一意義上講，停產(chǎn)停業(yè)損失的實(shí)質(zhì)是房屋所有權(quán)人損失，承租人參與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的分配，欠缺法理正當(dāng)性支持。

第三，從法律關(guān)系上講。房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系和租賃合同關(guān)系是兩個法律關(guān)系，不能混為一談?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》頒布后，拆遷人只與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而不再與房屋承租人直接簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，房屋承租人也不再因?yàn)樗赓U的房屋被國家征收而直接與拆遷人產(chǎn)生法律關(guān)系。國家對房屋的征收行為只是租賃合同解除的原因，而征收補(bǔ)償方案的對象是房屋所有權(quán)人而非承租人，該補(bǔ)償方案并不必然成為承租人因租賃合同解除所受損失的計(jì)算依據(jù)。對于承租人提出的損失賠償請求，應(yīng)當(dāng)以雙方簽訂的租賃合同作為請求權(quán)依據(jù)，根據(jù)租賃合同約定以及相關(guān)法律規(guī)定，以承租人提交的相關(guān)證據(jù)確定是否存在停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)以及數(shù)額。

本案中，原、被告沒有約定提前解除租賃合同的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)依據(jù)提前解除租賃合同給承租人造成的實(shí)際停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行賠償。

(作者單位：重慶市高級人民法院)