房款晚付幾天，房子不賣了！||福州律師提示||房主構(gòu)成違約被判雙倍返還定金

本報訊??在一起房屋買賣合同糾紛中，購房者馬某夫婦支付10萬元定金后，未能按約定的時間籌集到應(yīng)付的房款，請求房主張某夫婦能寬限幾天，但房主卻表示他們已違約，其有權(quán)拒賣并沒收定金，而馬某夫婦卻認為房主構(gòu)成根本違約，請求法院判令解除合同，雙倍返還定金。

近日，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，解除房屋買賣合同，被告張某夫婦雙倍返還原告購房定金20萬元。

2015年12月3日，馬某夫婦和房主張某簽訂了一份房屋買賣合同，總價130萬元。雙方約定，買方在合同簽訂時付10萬元定金給賣方，并于當年12月22日前辦理過戶手續(xù)，過戶當天再支付給賣方73萬元，剩余的45萬元公積金貸款支付到賣方賬戶后，雙方完成交房手續(xù)，同時付清余款2萬元。

轉(zhuǎn)眼雙方約定的過戶日12月22日到了，雙方開始辦理過戶手續(xù)，但讓馬某發(fā)愁的是，73萬元的購房款還沒籌集到位。于是，馬某向張某提出，希望能寬限7天。對于這一請求，房主張某夫婦堅決不同意，稱馬某未按時付款，已構(gòu)成違約，自己有權(quán)沒收定金并解除合同。幾天后，馬某籌集足夠資金后，向張某請求辦理房屋過戶手續(xù)，但遭到拒絕。

2015年12月30日，馬某夫婦到張某夫婦處要求過戶涉案房屋，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)，并引來了當?shù)嘏沙鏊鼍幚怼＝?jīng)警方調(diào)解，房主張某稱，家中有老人要手術(shù)，先是表示要延遲半年到一年交付房屋，馬某夫婦說可以等，但隨后，張某又變卦，稱要拖一年到兩年才交付，最終又明確表示房子暫時不賣了，買房付的定金也要沒收。

在多次催促無果后，馬某夫婦一紙訴狀將張某夫婦告上了南通市崇川區(qū)人民法院，請求解除合同，并要求被告雙倍返還定金20萬元。

法院一審認為，原告未能按約履行的行為僅構(gòu)成遲延履行，尚未達到無法實現(xiàn)合同目的的程度，被告方對此具有適度容忍的義務(wù)，不得單方解除合同沒收定金或拒絕履行。另一方面，從雙方溝通交流的情況來看，鑒于被告家中老人生病的特殊情況，原告方也同意對交房日期協(xié)商并給予合理的履行限期，而被告后來的行為已超出正當維權(quán)的界限，有違誠信，應(yīng)當認定拒絕履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約，遂判決被告雙倍返還定金20萬元。

張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。（毛策駿??古??林）

■法官說法■

該案一審承辦法官余雪松介紹說，在相互交往和日常經(jīng)營活動中，公民要有適度的容忍義務(wù)，要具有寬容的心態(tài)，以減少沖突和爭執(zhí)，形成良性的和諧關(guān)系，從而保障合同的順利履行。在一定限度內(nèi)，守約方對于違約行為所對應(yīng)的違約責任負有適度容忍義務(wù)。具體到本案，原告因短期需籌集的款項較大，僅遲延幾天履行義務(wù)，一般人都認為這是可以接受和容忍的，且并非因此致使合同目的不能實現(xiàn)；而出賣方提出家中有老人生病，要求遲延交房，原告也給予了一定的寬限期，但被告一再變卦，最后又稱暫不出售，以后也不會出售，這明顯超過了能容忍的限度，明顯有違誠信，應(yīng)當認定拒絕履行合同義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。

余雪松指出，本案的裁判宗旨并非意味著遲延履行就不被認定為違約行為，也無需承擔違約責任，而是違約方應(yīng)承擔的違約責任應(yīng)與其違約行為相匹配。因此，守約方若要更好地維護自己的權(quán)益，應(yīng)專門設(shè)置針對合同遲延履行產(chǎn)生的違約責任條款，比如購房人逾期付款后，按一定的比例支付違約金，遲延超過約定的最后期限，守約方有權(quán)單方解除合同并追究違約方的責任，這樣才能更好地防患于未然。

對遲延履行應(yīng)適度容忍