售樓廣告 是不是合同組成部分？||福州律師分享

作者：朱麗娟，來源：人民法院報

時間：2017年8月9日

地點：湖南省汝城縣人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：2014年5月24日，黃某、朱某夫妻與某房產公司汝城分公司簽訂商品房買賣合同，黃某、朱某購買某房產公司汝城分公司開發的盧陽步行街二樓s西2-203號商鋪。黃某、朱某夫婦認為開發商沒有按約定在2014年12月31日前將所購商鋪交付給自己，已構成違約，請求法院判令開發商立即按合同交房，賠償逾期交房的違約金295571.5元、經濟損失37500元，共計333071.5元。

案情回放

2014年5月24日，黃某、朱某夫妻與某房產公司汝城分公司簽訂商品房買賣合同，約定黃某、朱某購買某房產公司汝城分公司開發的汝城縣盧陽步行街s西2-203號商鋪，建筑面積27.36平方米，每平方米7043.6元，總房款192713元。

合同第八條約定，出賣人應當在2014年12月31日前交房，第九條約定賣房人逾期交房超過90天，自合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之二十的違約金。黃某、朱某按合同約定交清了全部房款及所有稅費。

黃某、朱某認為，開發商至今未將商鋪交付自己，反而將商鋪出租給羅某，導致自己不能開店經營，應支付違約金295571.5元，并按市場行情每月1500元賠償到2017年2月的損失為37500元。

庭審現場

原告：被告構成違約，應承擔違約責任

2017年8月9日，本案在汝城縣人民法院第二次公開開庭審理，原告黃某、朱某及其代理人，被告某房產公司汝城分公司的代理人、第三人羅某的代理人、第三人商業管理公司的代理人到庭參加訴訟，被告某房產公司經傳票傳喚未到庭。

整個庭審，原、被告之間的矛盾凸顯。原告提交商品房買賣合同、收款收據。原告認為自己已經按照合同的約定交清了全部的房款、稅費，履行了合同約定的全部義務，被告沒有按合同約定的時間交付商鋪，是被告違約。

審判長問：“房屋每平方米7043.6元的單價是怎么定下來的？”

原告答：“是我們和賣方協商的結果。協商后被告同意以每平米7043.6元的單價賣商鋪給我們，商鋪建筑面積27.36平米，總房款192713元我們已交清。”

原告說：“根據房屋買賣合同約定，被告要在2014年12月31日前交付商鋪，但被告至今未將商鋪交付自己，反而將包含s西2-203號商鋪在內的商鋪出租給羅某，被告自己收取租金，已構成違約，應承擔違約責任。”

被告某房產公司汝城分公司對原告提交的證據的真實性沒有異議，但認為原告提交的只是銷售過程中的部分證據，不能反映整個銷售過程。

被告：前三年是市場培育期，被告未違約

被告某房產公司汝城分公司辯稱，公司為了培育市場，吸引人氣，制定了專門的銷售政策，規定買房人按市場價購買商鋪后，前三年由開發商統一出租以吸引大的超市、商場等投資人入駐，房租由購房人收取；或者是買房人在買房時享受7.9折的房價優惠，等于是開發商先將商鋪前三年的收益墊付給買房人，商鋪由開發商經營三年，租金由開發商收取。同地段同樓層的店面早已超過每平米萬元，原告購買盧陽步行街商鋪的單價才每平方米7043.6元，是開發商將前三年委托培育經營期的收益以抵扣房款的形式返給買房人，由開發商收取三年租金彌補房價損失。三年期滿后根據70%以上的委托業主的決定可以協商續簽協議。開盤時我們制作了銷售廣告，廣告上已注明“商鋪委托經營期到2017年12月31日”，所以被告沒有違約。

被告某房產公司汝城分公司陳述：“原告購買的商鋪單價是每平方米10445元，面積27.36平米，減去認籌抵扣10000元后，分期付款享受9.7折，如期簽約享受9.9折，三年培育期享受7.9折優惠，減去增值16500元后，房價總款192713元，即每平方米7043.6元。在售房時我們的銷售人員會詳細講解銷售政策，會為每一位顧客書面列出可以享受的優惠并計算出房屋價款。原告與我們簽訂商品房買賣合同后，我們多次催原告簽訂委托經營協議，但原告一直推脫，所以至今未簽協議。盧陽步行街大部分業主在買房后與本案第三人商業管理公司簽訂了委托經營協議。”

為支持自己的主張，某房產公司汝城分公司提交了公司的銷售政策、銷售廣告，與原告簽訂的購房合同，價格計算清單，同時提交了被告與其他買房人簽訂的商品房買賣合同，商業管理公司與其他買房人簽訂的委托經營合同，商業管理公司與本案第三人羅某簽訂的出租合同，銷售廣告。

對此，原告稱：“買房前我們沒有見到過被告方的售樓廣告，也沒有人講解過所謂的銷售政策，被告提交的房價計算表沒有我們的簽名，無法證明商鋪價格是被告陳述的那樣得出的。實際上房屋價格是我和開發商協商的結果。委托培育經營期是十分重要的內容，如果真實存在必然要寫進房屋買賣合同中。既然合同上沒有委托培育經營期的約定，且已明確約定了交房日期為2014年12月31日前，就應該按合同約定在2014年12月31日前交房。現在被告還沒交房，屬嚴重違約，應承擔違約責任。我們不否認有其他的買房人簽訂了委托經營協議，但也有買房人和我們一樣沒簽委托經營協議，其他人有沒有簽委托經營協議和我們沒有關系。”

第三人商業管理公司稱已將s西2-203號商鋪出租給羅某。

羅某方稱：“原告已找我好幾次，要求我把他的店面還給他，我是與商業管理公司簽訂的房屋租賃合同，我租用商業管理公司908平米的商鋪開辦網咖，投入巨大，如果因為出租人無權出租房屋造成我的損失，我必定索賠。”

法庭：售樓廣告是否屬于合同組成部分

在廣告的內容沒有寫入合同時，廣告是邀約還是邀約邀請，廣告的內容是否屬于合同的組成部分，買賣雙方是否需要受廣告內容的約束。從本案售樓廣告的內容上看，廣告上關于委托經營期的規定對商品房買賣合同的訂立、房屋價格的確定、交房日期有重大影響。原被告之間對銷售廣告的法律地位的認識分歧巨大。對于廣告是否屬于合同組成部分、開發商是否違約將由法官結合全案事實進行裁判，本案將擇期進行宣判。