二手房買賣中因戶口遷移逾期引發的違約責任及違約金認定||福州律師分享 ——北京二中院判決趙某、鄭某與傅某房屋買賣合同糾紛案

? ? ? ? 裁判要旨

存量房屋買賣合同中就出賣人的戶口遷移逾期違約責任已有約定違約金，當出賣人于訴訟中提出下調違約金的抗辯后，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，結合舉證責任，作出合理判斷。

案情

2015年1月，趙某、鄭某與傅某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定購買傅某名下的房屋，如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了購房款給付、房屋過戶及交付等主要合同義務。雙方糾紛起因系該房存在傅某家庭成員外的三人戶口未依約遷出。趙某、鄭某曾多次向傅某主張其配合戶口遷移，但傅某表示自己家庭成員的戶口已依約遷出，涉案房屋系其父當年購買的二手房，案外三人戶口在出售房屋時他并不清楚，目前也無法配合遷出。后趙某、鄭某將傅某訴至法院，要求：傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期間的違約金人民幣85000元（以購房款人民幣1700000元為基數，按5%的標準計算）；傅某支付自2015年5月2日至判決生效之日止的違約金（以購房款人民幣1700000元為基數，按每日萬分之五的標準計算）；由傅某承擔本案訴訟費。

裁判

北京市東城區人民法院經審理認為，傅某負有將與本房相關的戶口遷出的義務。現雙方糾紛起因系案外人戶口未在合同約定時間內遷出，依據合同相對性原則，傅某構成違約，應承擔違約責任。考慮到傅某已按期將其家人戶口遷出，對履行合同持積極態度。同時，雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，應基于趙某、鄭某實際損失，傅某過錯程度等因素，對傅某應支付的違約金數額酌情下調。判決：傅某于判決生效后七日內向趙某、鄭某支付2015年4月17日至判決生效之日止的逾期遷移戶口違約金人民幣3萬元；駁回趙某、鄭某的其他訴訟請求。

傅某不服一審判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

評析

1.本案合同就出賣人戶口遷移明確約定了違約責任及違約金的標準，為未能如約遷移戶口時買受人主張違約金提供了依據。強調出賣人承擔戶口未遷移的違約責任具備法律依據。依據合同相對性原則，由合同雙方互擔合同責任，后已承擔合同責任的合同主體可向第三方追償。此外，從法律價值角度分析，出賣人系締約時的產權人，其在出售房屋時對原有戶口登記情況應了解。在連環交易中，即便其起初不清楚，作為產權人較之后手買受人或居間服務機構都具備更優勢的查詢條件，故應推定出賣人在賣房時對房屋處的戶口情況明知，若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責任，應對此承擔責任。

2.違約金下調的依據。違約金適用采填平原則，補償性違約金為一般原則，懲罰性違約金的適用具有特殊性。依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》之規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。判決下調違約金的事實基礎應是買受人往往無法證明實際損失的發生。所購房屋處留有他人戶口，不必然影響買受人家庭落戶，已完成產權轉移登記的買受人有條件依據產權證在公安機關辦理落戶手續。此外，依據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條，買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

3.違約金過高的判斷標準及證明責任。違約方提出違約金過高抗辯的前提下，法院應就違約金是否明顯高于守約方的實際損失，結合證據審查認定,?判斷標準不應一概而論。在舉證責任的分配上，首先由違約方基于酌減違約金的抗辯意見完成其應承擔的足以使法官采信違約金明顯過高的初步舉證責任，才發生舉證責任的轉移，后由守約方就其存在已發生的具體損失進一步舉證。

4.分段計算違約金的審理適用。因戶口遷移行為本身涉及公安機關戶籍管理行政職權，可能出現戶口一直無法遷出的情況，法院應基于當事人訴求，處理違約責任認定及違約金確定。在這類案件中，如當事人約定了一個持續性的違約金計算標準，司法實踐中建議先訴案件審理明確酌情調整違約金的具體原則、依據及涵蓋的損失范圍，當后案當事人對戶口未遷出的持續行為再次主張違約金時，便于審理中區別新損失、新事實，整體把握違約金的標準。

本案案號：（2016）京0101民初1259號，（2016）京02民終7348號

案例編寫人：北京市第二中級人民法院?李?珊