法信碼 | 法院如何保護房屋租賃合同中承租人的優先承租權
法信 ·?法律依據
1.北京市高級人民法院關于印發《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知
32．承租人依據租賃合同約定主張優先承租權的，如何處理？
優先承租權并非法定權利，而是基于租賃合同的約定產生，僅在合同當事人之間發生效力，不能對抗已經實際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內通知原承租人續租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔賠償損失等相應違約責任的，應予支持。
2.《上海市房屋租賃條例》（2010年修正）
第四十四條??房屋在租賃期滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。
3.《廣東省城鎮房屋租賃條例》
第二十一條?下列人員在同等條件下，按照如下順序對出租的房屋有優先承租權：
（一）房屋共有人；
（二）原承租人。
1.承租人因被騙而放棄優先承租權時，出租人與第三人簽訂房屋租賃合同，該合同不受法律保護——烏魯木齊市離退休婦女干部聯誼會立交橋玻璃服務部訴烏魯木齊市第二中學與第三人串通提租使其退租后與第三人簽訂租房合同損害其優先承租權糾紛案
案例要旨：當事人雙方在自愿、平等的基礎上協商一致簽訂了房屋租賃合同,?合同中約定在同等條件下承租人享有優先承租權，該約定不違反法律、政策規定,應予以保護。出租人與第三人隱瞞事實真相,將實際租金虛高欺騙承租人，使承租人在不明真相的情況下放棄了優先承租權,從而蒙受了損失。因此,出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同，不受法律保護。
審理法院：新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院
來源：《人民法院案例選》1996年第2輯(總第16輯)
2.?經出租人同意，承租人把租賃權轉讓給第三人，第三人可以按照合同約定行使“優先承租權”——倪亞杰訴顧伯平等優先租賃權案
案例要旨：出租人與承租人簽訂合法有效的租房協議，協議約定期滿時，在同等條件下承租人對涉案房屋享有優先承租權，故此約定對雙方當事人具有法律約束力。在征得出租人同意的情況下，承租人將涉案房屋的租賃使用權轉給第三人，自己退出租賃合同關系，由第三人在原租賃協議上簽名同意，此屬于租賃權的轉讓。在租賃合同期限屆滿時，受讓房屋租賃權的第三人可以按照合同約定行使“優先承租權”。
案號：（2006）通中民一終字第0996號
審理法院：江蘇省南通市中級人民法院
來源：《中國審判案例要覽》（2007年民事審判案例卷）
3.優先租賃權是債權性質的優先締約權，原合同到期終止后，承租人依據優先租賃權抗辯出租人提出的返回租賃物請求及要求判令出租人與其簽訂新租賃合同的訴請，均不應支持——上海永基辦公用品有限公司、上海悅味食餐飲有限公司與上海建森商務有限公司租賃合同糾紛上訴案
案例要旨：優先租賃權是由當事人約定產生的同等條件下的優先締約請求權，既不具備對抗第三人和物權的效力，也不具備單方形成新合同關系的效力，對該請求權不宜通過強制履行的方式進行保護。原合同到期終止后，承租人依據優先租賃權抗辯出租人提出的返回租賃物請求及要求判令出租人與其簽訂新租賃合同的訴請，均不應支持。
案號：（2009）滬一中民二（民）終字第4135號
審理法院：上海市第一中級人民法院
來源：《人民司法·案例》2011年第22期
4.承租人的優先承租權不能對抗出租人對租賃物的所有權——黃移科訴劉宏衛房屋租賃合同糾紛案
案例要旨：根據合同法之規定，合同應是基于雙方的意思表示一致，房屋租賃合同中承租人在合同到期后雖然有優先承租權，但對于承租無法與出租人達成一致意見，承租人無法繼續承租。
案號：（2012）淚民初字第266號
審理法院：湖南省汨羅市人民法院
來源：《中國法院2014年度案例：合同糾紛》，國家法官學院案例開發研究中心編，中國法制出版社2014年4月出版
5.出租人侵害承租人的優先承租權，承租人可要求出租人賠償經濟損失——張永源與重慶市沙坪壩區童家橋貿易公司租賃合同糾紛再審案
案例要旨：租賃合同約定承租人在同等條件下享有優先承租權，出租人拒絕承租人同等條件下續簽合同的請求，而將房屋出租給第三人，侵害承租人的優先承租權，因房屋已被第三人合法占有，承租人僅可要求出租人賠償因侵犯承租人優先承租權造成的經濟損失。
案號：（2013）渝高法民申字第869號
審理法院：重慶市高級人民法院
來源：中國裁判文書網?2013-11-28
1.?司法實踐中，法院應該保護承租人的優先承租權
所謂承租人的優先承租權是指房屋租賃期限屆滿后，原承租人要求續簽租賃合同時，對原租賃房屋在同等條件下享有優先承租的權利。在實際生活中，承租人在租賃房屋居住多年或租賃門面經營一段時間以后，在租賃期間投入人力財力，帶動了租賃房屋周圍的經濟環境，使租賃房屋的價值大幅增長，但在租賃合同到期時，出租人卻有權將房屋或門面轉租給他人而不再租給原承租人，而且出租人的這種權利不受到任何的限制。在原租賃合同到期原承租人仍然想續租該房屋或門面的情況下，房屋出租人利用自己的優勢，有絕對選擇承租人的權利，而原承租人顯然是處于弱勢。優先承租權即是對原承租人的一種救濟方法；同時，承租人，特別是住宅承租人大多沒有房屋，承租房屋只是為了基本的生存，所以應該得到保護。國外立法對承租人的優先承租權有所規定，例如：德國就以物權的救濟方式保護承租人的利益。目前我國法律法規沒有對承租人的優先承租權作出規定，理論上一般認為承租人的優先承租權問題可以參照承租人的優先購買權的規定。有些地方性立法則對此作出了規定，例如：《浙江省房屋租賃管理條例》第三十八條規定：“租賃期滿，承租人應按期將房屋退還出租人。出租人需繼續出租房屋的，在同等條件下，承租人有優先承租權。”那么在浙江省內承租人的優先承租權可以根據此條例得到保護。但是對于立法權限問題，我們有所置疑，根據《立法法》的規定，民事基本立法屬于法律保留事項，即承租人的優先承租權只有通過法律予以確認。
優先承租權在我國雖然沒有立法規定，但有關法律、行政法規也并沒有禁止合同當事人約定這種權利，所以當事人可以在合同中約定承租人享有優先承租權。只要合同是合法有效的，人民法院就應該對這約定的優先承租權予以保護。但是基于合同的相對性，承租人優先承租權的約定只對合同當事人有約束力，這種約定不具有對抗善意第三人的效力。也就是說如果在租賃期限屆滿后，出租人與善意第三人訂立了房屋租賃合同，承租人只能要求出租人承擔違約責任，而不得主張他們訂立的合同無效。所以，我們建議在承租人在與出租人約定這一權利時，約定足夠程度的違約責任，以防止出租人在利益驅使下違約將房屋租賃給第三人。在司法實踐中，出租人對租賃房屋擁有完全的處分權，出租人要將房屋出租給誰，應該得到法院的尊重，但是我們認為人民法院可以援引《民法通則》的公平原則來保護承租人的利益。公平原則的目的是衡平當事人之間的財產狀況和財產損失，將不幸的損失在當事人之間進行合理分配，努力恢復被破壞的財產利益的平衡。如果當事人約定了“優先承租權”條款，法院應支持承租人的“優先承租權”請求，最大限度保護承租人的優先承租權利，限制出租人任意出租的權利。特別是如果出現本案的情況，出租人與惡意第三人串通提高租金，使承租人迫于租金太高而放棄承租，法院可以直接認定出租人與惡意第三人的租賃合同無效，支持承租人的優先承租權；如果沒有約定這一條款，法院可以直接認定出租人與第三人的合同是合同有效的，第三人取得租賃權。
承租人行使優先承租權的條件，可以參照《合同法》第二百三十條對承租人優先購買權的規定：（1）原房屋租賃合同是合法有效的，并且租賃期限屆滿；（2）出租人表示愿意繼續出租原房屋，承租人愿意繼續承租；（3）承租人在同等條件下享有優先承租權。“同等條件”可以參照承租人的優先購買權的規定，主要是指承租人與其他承租人租賃房屋的價格條件相同，當然也包括支付租金的期限和方式等。
（摘自洪學軍，《房地產法原理精要與實務指南》，人民法院出版社2008年出版）
2.?優先承租權的法律性質
優先承租權屬于房屋租賃權其中的一個方面，房屋租賃權的性質在學術界一直都沒有統一的觀點，學者們對此問題進行了長期的爭論，目前比較被認同的有三種觀點。
第一種是債權說，這個學說是一種傳統學說。持此種觀點的學者認為承租人所享有的對租賃物的占有、使用、收益權，完全是基于租賃物的交付而取得的一種債權，是一種請求權、相對權，并不具備對標的物獨立支配的權利，在本質上符合債權的性質，“故租賃權非屬物權，仍屬債權”。該學說認為房屋租賃權的性質是債權，而債權并不具有對抗第三人的效力，房屋租賃權如今雖出現了“物權化”的表征，但尚未達到準物權的程度，所以不能因此就顛倒主次，否定租賃權的債權本質，而僅強調其出現的物權化趨勢。
第二種是物權說。該學說從起初認為房屋租賃權因被賦予對抗力而成為近似于物權的權力，發展到日本學者岡村玄治進一步認為承租人取得對租賃標的物使用收益的物權。我國也有不少學者認為房屋租賃權就是對房屋的占有、使用、收益權，以及一定程度的處分權，本質上是屬于物權的范疇，屬于用益物權。該學說雖然在學術界淵源己久，但在立法上被加以確認的國家并不多。
第三種是一種折中的觀點，即債權的物權化說。該學說認同第一種觀點所堅持的房屋租賃權在本質上是一種債權，同時也吸收了第二種觀點的“房屋租賃權在一定條件下具有對抗第三人的物權化效力”。該學說認為房屋租賃權本質上為債權，但基于保護承租人之需要，而強化其效力，使其具有在一定條件下對抗第三人的物權化色彩。我國臺灣學者王澤鑒對此也曾經進行過闡述，他認為民法賦予債權屬性的不動產租賃權一定的物權效力，是公權力對私權的干預，使原本只有相對效力的債權具有了對第三人的對抗性，賦予這種物權效力的前提是假設認為承租人在經濟上處于弱勢，而達到實現雙方利益平衡的目的。同時他還指出根據物權法定的原則，租賃合同是雙方當事人的合意，其并不能構成一種真正的物權。該學說認為正是由于法律對房屋租賃權這一私權利的干預，使得本來作為債權的房屋租賃權，具有了物權的效力，使得承租人得到了優于普通債權人的保護。
根據各國的立法和法理，承租人的租賃權既包括承租人對出租人的權利，又包括承租人對租賃物的權利，而承租人對出租人的權利毫無異議是基于合同而產生的債權，對此承租人只享有債權的請求權。但如果將房屋租賃權全部歸屬于債權領域，以意思自治作為調整手段，承租人的利益顯然是難以得到保障的。承租人對租賃物的權利雖然具有物權特征，但如果把房屋租賃權整體定位為物權，對出租人無疑也是極為不利的，也背離了租賃合同的本質，因此不能將房屋租賃權改造成物權。正是基于對出租人、承租人雙方利益平衡的考慮，將租賃權物權化，既不過多的限制出租人的所有權，也有利于使承租人獲得持續的、安全的保障，這不僅是貫徹對承租人進行保護的價值取向，也符合了物盡其用的，以實現更高的經濟效率的目的。筆者認為房屋租賃權是物權化的債權，基于其本身所具有的復合性決定了其在不同的權利上的價值取向的不同，保護方式也不相同。優先承租權作為房屋租賃權的一個方面，其性質也是物權化了的債權，也應區分不同的情況給與不同的法律保護。
（摘自謝靖華，《論商業租賃的優先承租權》，《法律適用》2012年第12期）
