售房人出賣安置房后利用未過戶間隙，將房屋私自抵押給銀行，致購房人無法正常辦理過戶登記。購房人提起訴訟后，售房人反訴要求補齊房屋面積差價款。近日，安徽省合肥市中級人民法院對這起房屋買賣合同案作出二審判決，維持合肥市包河區人民法院的一審判決，由售房人、某銀行注銷案涉房屋上設定的抵押權登記，售房人在抵押登記注銷后，協助購房人辦理房屋產權轉移登記，同時向購房人支付違約金5萬元；駁回售房人的全部反訴請求。

2014年2月4日，周某實地查看盛某的一套拆遷安置房屋后，雙方訂立房屋買賣協議，約定：盛某將安置房轉讓給周某，房屋面積為90㎡，房屋總售價48萬元，一次性付款。簽約當日，周某支付全部購房款，盛某將案涉房屋交付周某。

2021年8月12日，該套安置房符合初始登記條件，盛某卻將產權登記在自己名下不告知周某，也一直未通知周某辦理過戶登記。2023年7月，盛某與某銀行簽訂《個人循環授信額度合同》，授信額度40萬元，同時將該房屋抵押登記在銀行名下。

2024年2月，周某得知同小區住戶早已辦完產權證，遂聯系盛某讓其配合辦理過戶手續。此時，盛某卻提出房屋的面積超過90㎡，要求周某按市場價補齊差價后再談辦證的事。

周某將盛某及某銀行訴至包河區法院，請求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權，辦理抵押登記注銷手續，并協助將房屋產權變更至周某名下；同時請求判令盛某支付違約金10萬元。

盛某收到訴訟材料后，立即向法院提起了反訴，認為自己轉讓的房屋是90㎡，但現有產權登記后顯示房屋建筑面積為104㎡，應由周某補齊差價款，請求判令由周某再支付購房款11萬余元及資金占用利息，并承擔違約金5萬元。

法庭審理后認為，訂立合同時，房屋基本情況業已固定，雙方是在對現售房屋實地勘察后約定按套計價為48萬元，一次性付款，符合現房交易的慣常做法。雙方并未約定計價方式為按照面積大小計價，亦未約定按照房屋登記的建筑面積進行計價或補差價，且盛某亦未提供證據證明其因房屋登記的建筑面積超過90㎡，而向拆遷安置部門支付了面積差價。盛某現在卻以房屋登記面積與交易時約定的安置面積不符要求補償差價，沒有事實和法律依據。某銀行作為長期從事借貸等金融活動的企業，僅僅審查了房屋所有權屬的登記情況，卻未進入抵押房屋現場查看，以核實房屋的實際居住狀況，對今后抵押權實現的可行性也未作合理的分析判斷就貿然辦理抵押貸款，存在重大過失，抵押合同不能對抗已經依據協議約定付清全部房款且合法占有、實際使用房屋的買受人周某，對已辦理登記的抵押權不予法律保護。銀行應當協助盛某注銷抵押登記，并將涉案房屋登記至真實權利人周某名下。盛某作為售房人在明知已經和周某簽訂房屋買賣協議的情況下，非但不按約定履行合同義務，配合辦理過戶手續，還將案涉房屋辦理抵押，明顯有違誠實信用原則，應當承擔相應的違約責任。

一審法院判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設定的抵押權登記，盛某在抵押登記注銷后，協助周某辦理房屋產權轉移登記，同時向周某支付違約金5萬元。對于盛某的反訴請求，法院予以全部駁回。

盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。

來源：人民法院報