農(nóng)村房屋拆遷，自然就引出很多糾紛。本案簡(jiǎn)單說(shuō)，廈門(mén)程女士認(rèn)為農(nóng)村老宅應(yīng)歸她繼承，相應(yīng)的拆遷權(quán)益也應(yīng)由她享受。但老宅實(shí)際占有人程大勇卻不同意，聲稱(chēng)程女士父親早年已將房屋抵給他們家，現(xiàn)在拆遷權(quán)益應(yīng)歸他們家所有。
雙方各執(zhí)一詞，各有各的證據(jù)，但雙方對(duì)于老宅拆遷前一直由程大勇一家占有沒(méi)有異議。
程女士提供了估計(jì)是查檔所得的以其父親名義申請(qǐng)的《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書(shū)》《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》等證據(jù)，以此來(lái)證明老宅是其父親申請(qǐng)并建造的。
程大勇可提供了不少證據(jù)，第一是房屋相關(guān)的批建證書(shū)均在程家手上，而且上面還有手寫(xiě)備注大勇代管字樣。第二是程女士父親手寫(xiě)證明條，內(nèi)容是“茲證明程文生本人生前因久病治不好了，生前長(zhǎng)期靠我堂叔程力一家救濟(jì)，且已欠程力93萬(wàn)元，因無(wú)力償還，愿死后將我所有的房產(chǎn)所有權(quán)與土地都?xì)w我堂叔所有以抵我欠程力的所有債務(wù)。”第三是落款日期為1971年6月11日的收款收據(jù)，其中載明：繳款人為洪?。ǔ塘Υ唬?，摘要為“收回伙食借支”，金額為71.17元，經(jīng)手人一欄加蓋了“許小宗”的印章。程大勇主張1971年6月11日時(shí)程文生及洪取已先后過(guò)世，但仍欠生產(chǎn)隊(duì)生活費(fèi)沒(méi)有還清，生產(chǎn)隊(duì)將案涉房屋收回用以抵債，程力再次替程文生、洪取償還欠款并取回房屋。第四是提供證人證明上述收款收據(jù)事實(shí)。
大體案情就這樣，說(shuō)復(fù)雜也復(fù)雜，說(shuō)不復(fù)雜其實(shí)也挺簡(jiǎn)單，換成你是法官你會(huì)怎么判？
一審法院是這樣判的：案涉房屋未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》一直由程大勇所持有；程女士雖對(duì)戶(hù)主姓名一欄中手寫(xiě)的“大勇代管”不予認(rèn)可，但從2023年1月30日廈門(mén)市翔安區(qū)人民政府鳳翔街道辦事處對(duì)程女士信訪(fǎng)的回復(fù)內(nèi)容亦可證實(shí)案涉房屋確系由程大勇代管及持有相關(guān)權(quán)利證明材料。結(jié)合程大勇提供的1971年6月11日的收款收據(jù)，對(duì)程大勇關(guān)于其父程力在程文生、洪取去世后代為償還所欠生產(chǎn)隊(duì)欠款、并將被生產(chǎn)隊(duì)收回的案涉房屋取回的意見(jiàn)予以采信。
同時(shí)，程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數(shù)十年期間曾有主張權(quán)利，亦有違常理。
綜合以上事實(shí)，一審法院認(rèn)為程女士提供的證據(jù)不足以證明其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，同時(shí)案涉房屋已被拆除，相應(yīng)的物權(quán)已經(jīng)歸于消滅。因此，程女士主張確認(rèn)其對(duì)房屋的所有權(quán)，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。相應(yīng)地，程女士主張程大勇歸還房產(chǎn)的權(quán)屬證明、協(xié)助程女士簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并獲得補(bǔ)償款的訴訟請(qǐng)求，亦無(wú)依據(jù)，不予支持。
二審法院基本上全盤(pán)否決了一審判決，說(shuō)理部分有理有據(jù)，其邏輯推理嚴(yán)密，讓人無(wú)話(huà)可說(shuō)，且對(duì)物權(quán)及債權(quán)區(qū)別作了重點(diǎn)闡述，最終并引入無(wú)因管理這一概念，將拆遷安置權(quán)益作了合理分割。蔡律師對(duì)該判決只有深深贊嘆，自愧不如也！
二審廈門(mén)市中級(jí)人民法院觀(guān)點(diǎn)：
一、案涉房屋的物權(quán)歸屬情況
本案訟爭(zhēng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬應(yīng)依照現(xiàn)行有效的法律規(guī)范進(jìn)行判斷?！睹穹ǖ洹?a href="#No764_B2P1Z1T208">第二百零八條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”，第二百一十六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，第二百一十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、第六十一條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得應(yīng)以土地和房產(chǎn)管理部門(mén)的登記作為認(rèn)定依據(jù)。案涉房屋《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書(shū)》（許可證××）明確記載申請(qǐng)人為程文生，案涉房屋的《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》（許字第××號(hào)）明確記載戶(hù)主姓名程文生，足以認(rèn)定案涉房屋宅基地所有權(quán)人為程文生。《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》中戶(hù)主姓名一欄手寫(xiě)有“大勇代管”字樣，不構(gòu)成物權(quán)變更的依據(jù)。被上訴人程大勇提供的“證明條”僅能證明程文生與程力之間存在欠款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即使程文生生前存在“以物抵債”的意思表示，案涉房屋事實(shí)上也并未依法進(jìn)行權(quán)屬變更登記，不足以證明程力或程大勇取得案涉房屋所有權(quán)。程大勇根據(jù)1958年12月23日“證明條”主張案涉房屋抵償所欠程力的債務(wù)，同時(shí)，其提供1971年6月11日“收款收據(jù)”又自認(rèn)案涉房屋被集體組織生產(chǎn)隊(duì)“收回抵債”，如果案涉房屋抵債成立在先，怎么還有之后的被生產(chǎn)隊(duì)“收回抵債”呢？程大勇的主張前后邏輯矛盾，恰恰由此印證其主張的以案涉房屋抵債的法律關(guān)系不能成立。
根據(jù)《民法典》第二百三十條規(guī)定“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力”，程女士作為程文生唯一子女，在程文生去世后即因繼承而當(dāng)然取得案涉房屋的物權(quán)，被上訴人程大勇對(duì)案涉房屋的長(zhǎng)期占有并不影響上訴人程女士對(duì)該物權(quán)的取得。上訴人程女士請(qǐng)求確認(rèn)其享有案涉房屋所有權(quán)，于法有據(jù)。一審法院以程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數(shù)十年期間曾有主張權(quán)利，認(rèn)定程女士提供的證據(jù)不足以證明其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，有悖不動(dòng)產(chǎn)之法律規(guī)定，應(yīng)依法予以糾正。
二、案涉房屋拆遷補(bǔ)償利益歸屬問(wèn)題
上訴人程女士雖因繼承而取得案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但不可否認(rèn)的是，程女士自從1964年隨母親搬離以后至今將近六十年，未再返回位于浦南村的案涉房屋實(shí)際居住或使用。而被上訴人程大勇主張代程文生一家向生產(chǎn)隊(duì)償還欠款，并將案涉房屋取回的事實(shí)可信，而且其后數(shù)十年間對(duì)案涉房屋進(jìn)行使用、管理并多次修繕維護(hù)，屬于無(wú)因管理。
其還于1985年向同安縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提交《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書(shū)》，辦理了《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》，對(duì)案涉房屋的價(jià)值維護(hù)做出了一定的貢獻(xiàn)?！睹穹ǖ洹?a href="#No2846_B3P3Z28T979">第九百七十九條規(guī)定“管理人沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失而管理他人事務(wù)的，可以請(qǐng)求受益人償還因管理事務(wù)而支出的必要費(fèi)用；管理人因管理事務(wù)受到損失的，可以請(qǐng)求受益人給予適當(dāng)補(bǔ)償”，據(jù)此，被上訴人程大勇依法享有利益補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。基于糾紛一次性解決和實(shí)質(zhì)性化解的考量，對(duì)于案涉房屋對(duì)應(yīng)的征收補(bǔ)償利益，宜根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬以及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際占有維護(hù)情況等因素進(jìn)行酌情公平地分配，酌定案涉房屋對(duì)應(yīng)的征收補(bǔ)償利益的55%歸上訴人程女士所有，45%歸被上訴人程大勇所有。
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蔡律師贊嘆之余，現(xiàn)畫(huà)蛇添足將法官裁判觀(guān)點(diǎn)再稍為總結(jié)一下：
1.房屋相關(guān)批建材料可以作為認(rèn)定物權(quán)存在的依據(jù)。
2.即便存在以物抵債，但未辦理權(quán)屬變更登記的，債權(quán)人不能當(dāng)然取得物權(quán)人身份。
3.物權(quán)不受訴訟時(shí)效限制，即便房屋被他人實(shí)際占用多年，亦不影響基于繼承關(guān)系取得物權(quán)。
4.房屋被他人實(shí)際居住管理修繕多年，且有協(xié)助辦證行為的，他人基于無(wú)因管理可要求受益人適當(dāng)補(bǔ)償，并可適當(dāng)分得拆遷安置權(quán)益。
5.即便房屋已經(jīng)因征遷拆除滅失，相關(guān)利害人請(qǐng)求確認(rèn)原物權(quán)存在的，法院亦可以受理并判決。
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案例索引：（2023）閩02民終5695號(hào)
福州律師蔡思斌
