本案案情經蔡律師大幅縮減是這樣的：廈門王老板發現大白公司新建廠房地理位置不錯，擬花費2000萬元向大白公司購買其中五層廠房。大家都是商場老狐貍了，誰也別想忽悠誰。王老板非常清楚內中風險，那就是廠房屬于工業用地，廠房只能整體由產權人使用，是不能分割轉讓的。

為此，王老板估計也是咨詢律師，想了不少招。而大白公司及股東為了得到該2000萬，也是全力配合，對于王老板所求無不答應。

第一招，雙方簽署書面房屋買賣合同，內中對于雙方權利義務比如產權證何時辦至大白公司名下，何時交房及相應的違約責任都有詳盡約定，對于產權轉移手續特別約定待條件允許時才變更過戶給王老板，反正從合同內容上王老板的權益是完全可以得到保障的。

第二招，讓大白公司向王老板出具《承諾書》，約定：

1.大白公司將積極維護雙方之間的買賣關系，維護協議的效力及履行，保證公司的正常經營，保證不實施或不遭受他人實施任何有損王老板利益的行為，包括但不限于公司破產、重組等，如王老板的所有權遭受質疑或損害，公司將無條件配合維權。如公司違反承諾，要求公司返還全部購房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，同時要求公司賠償損失。

2.即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，王老板有權選擇以下任一方式處理，具體選用的方式以王老板向大白公司發出的書面通知為準：（1）要求公司返還全部購房款，同時，從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，王老板無需支付使用期限內的房屋使用費，屆時公司按裝修評估殘值向王老板予以補償；（2）不要求公司返還全部購房款，把購房款轉為租金，按雙方簽訂的租賃合同執行，《房屋買賣協議》的附件自動轉為《房產租賃合同》附件。

3.王老板有權就該《承諾書》單獨向大白公司主張權利。

第三招，是讓大白公司的兩名自然人股東及配偶均在該《承諾書》簽字確認，確認該四人自愿為大白公司的上述承諾承擔無限連帶保證責任，保證期限為大白公司履行期限屆滿起算2年。

第四招，王老板感覺這似乎還是不大保險，又去當地公證處對上述承諾書簽署及四名自然人擔保簽字行為作了公證。公證處其實也是門兒清，雖然同意眾人對該承諾書簽署、簽字行為作公證，但在公證書特別強調：公證處僅對上述《承諾書》中大白公司及四人簽字、捺指印以及印鑒的真實性予以證明，而至于《承諾書》所涉及的具體實體權利義務關系等均不在該次公證的證明范圍內。

四大招都做完之后，王老板才向大白公司支付了2000萬購房款。可惜世上有個魔鬼定律，你怕什么他就來什么。合同約定交房期限屆滿后，大白公司未向王老板交付案涉房屋，亦未返還案涉購房款，上述四人未履行擔保責任，王老板遂于2024年1月8日向法院提起訴訟。

一審判決還是給王老板很大希望的，基本按照王老板預設走。畢竟王老板當時思路就是房屋買賣合同肯定是無效的。而一般情況下，主合同無效，從屬的擔保合同也無效，但擔保合同另有約定的除外。為避免這個后果，王老板才要求大白公司另行出具承諾書，才要求上述四人在合同無效的情況下也要承擔擔保責任。

一審法院是這樣認為的：我國對于土地的用途實行管制制度，任何人不得隨意改變土地的用途。而大白公司擅自將案涉宗地建設項目分割并轉讓的行為明顯違反法律、行政法規的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”因此，王老板與大白公司簽訂的案涉《房產買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。其次，關于案涉《承諾書》的效力問題。根據《中華人民共和國擔保法》第五條第一款規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。”案涉《承諾書》載明：即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，王老板有權要求大白公司返還全部購房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購房款的日千分之一支付利息，同時要求大白公司賠償損失；林某和、黃某香、林某俊、林某琪自愿為大白公司的承諾承擔無限連帶保證責任。可見，案涉合同各方當事人在簽訂案涉合同及出具案涉《承諾書》時，均已對案涉合同的效力問題作出了預判，并對由此所產生的后果以及各方當事人應承擔的責任作出了明確的約定。因此，盡管案涉《房產買賣協議》為無效合同，但各方當事人在案涉《承諾書》中所作出的約定系當事人的真實意思表示，內容未違反法律規定，系有效的，對各方當事人均具有法律約束力。

可惜，二審法院判決完全破滅了王老板的希望：

《房產買賣協議》因違反法律、行政法規的強制性規定屬于無效合同。2019年1月9日，林某和、黃某香、林某俊、林某琪在《承諾函》上簽字確認，自愿為大白公司的承諾承擔無限連帶保證責任的意思表示真實，但對該條款的效力應當依法作出認定。

根據法〔2019〕254號《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四部分關于擔保糾紛的審理中相關規定：“要注意擔保法及其司法解釋與物權法對獨立擔保、混合擔保、擔保期間等有關制度的不同規定，根據新的規定優于舊的規定的法律適用規則，優先適用物權法的規定。從屬性是擔保根本屬性，要慎重認定獨立擔保行為的效力，將其嚴格限定在法律或者司法解釋明確規定的情形”，從屬性是擔保的根本屬性，只有在法律有例外規定的情況下才能被排除，當事人不能通過約定排除該法律的適用。本案當事人在上述《承諾函》關于即使今后《房產買賣協議》被認定或宣告無效，林某和、黃某香、林某俊、林某琪仍自愿為大白公司的義務承擔保證責任的約定，屬于排除擔保從屬性性質的約定，應認定無效。

上述《承諾函》中保證責任條款無效的情形下，該等四人主觀上有過錯，應承擔大白公司不能賠償部分的三分之一的過錯賠償責任。

真可惜王老板前面花了那么多的心思。換成你是王老板的律師，你有什么招規避上述問題呢。蔡律師倒是想了一招，應該能達到王老板的目的，歡迎各位律師指正。

王老板與大白公司簽署2000萬元《借款合同》，合同約定借款期限應為大白公司廠房建成可以交付日期，借款利息可以等期限屆滿后支付。對于未能到期還款及支付利息約定相應的違約金。該借款合同同樣由大白公司全體股東及配偶提供不可撤銷的連帶保證擔保。

如此可以確保《借款合同》及《擔保合同》均是合法有效的。

其后由王老板與大白公司就相應廠房簽署租期為二十年的廠房租賃合同，具體租金至時由借款本金及利息作部分抵扣。后續有權優先續租二十年，期間借款本金及利息再抵作后二十年租金等。中間或才再約定如政府及法律允許時，可以將廠房產權變更至王老板名下等。

該路徑中間還可有個變種，期間王老板可以起訴至法院要求大白公司還款，如大白公司不能還款的，則通過執行程序將相應廠房執行到自身名下或用其他主體進行拍賣。

案例索引：（2024）閩02民終2693號