2015年1月，福州姚先生購買了一套拆遷安置房。因拆遷安置房所涉被拆遷人是賣方已逝母親林氏名字，且產權證尚未辦理，故姚先生與林氏兒子江先生簽署房屋買賣合同時，仍然有讓江先生二個姐姐作為共有人在合同上一并簽字。合同約定房屋總價為82萬，買方先行支付65.6萬后，房屋使用權即歸買方，余款16.4萬待房屋產權辦至買方時支付，如賣方違約需支付違約金65萬并承擔訴訟維權各項費用等。合同另有約定賣方承諾該房產的共有權人對本交易均無異議，若因共有權人因素導致本合同無法履行的則視為江先生違約，由江先生承擔全部違約賠償責任。

合同簽署后，江先生將房屋交付給姚先生，姚先生后續有裝修并對外出租。2021年3月4日，該房屋權證登記至林氏名下。2021年6月23日，案涉房產變更登記至江先生江大姐名下，取得方式為繼承。2022年3月23日，江大姐因貸款將房屋抵押給銀行，并辦理抵押登記，最高債權數額1869700元。

案件還有一些其他背景資料，比如案涉房屋與另外五套房產原系老房拆遷安置所得，原所有權人為江先生的母親林氏。2014年10月24日，江氏姐弟三人有簽訂《協議書》，約定通過拆遷所得的六套房產中，四套歸江先生所有、二套45㎡房產江大姐、江二姐各分一套。中間，江先生曾將姚先生所匯款項匯給江大姐等，江二姐未收取相應款項。比如房屋現已值218萬，期間增值約136萬等。

具體中間有什么故事，我們作為案外人很難真正得知。或者二姐弟是真正鬧翻，姐姐不想配合弟弟想讓弟弟賠償65萬。或者其實只是姐弟因房屋增值巨大反悔故聯手布局，想以承受違約金方式來獲取剩余近70萬增值收益。

姚先生也不是好捏的柿子，在發現江大姐抵押貸款行為后，即在2023年將姐弟三人訴至法院，以合同目的不能實現為由要求解除案涉房屋買賣合同，要求三被告返還購房款、賠償中介費、裝修費、律師費等，要求三被告賠償因訴爭房產漲價造成的可得利益損失（按訴爭房屋現有價值2400000元和合同成交價的差額計算為1580000元）。

案件審理過程中雖然江先生、江大姐都作了諸多辯解。比如江先生認為合同約定的違約金已高達65萬元，明顯超過一般違約金，這可以證明雙方已經預見并預設損失最大值，不能再以評估價來認定預期利益損失，且江先生并無法控制江大姐行為，姚先生沒有及時要求辦理過戶本身也有一定過錯等。江大姐則辯解其不是合同當事人，其當時只是以房產共有人身份簽字，相應違約責任應由江先生承擔，與其無關等。

最終法院判決是普通群眾喜聞樂見的。法院認為本案合同因江氏姐弟三人無法履行過戶義務而解除，江氏姐弟三人構成違約，應承擔違約責任。合同約定違約方承擔650000元違約賠償責任，但該合同訂立于2015年1月，案涉房產價款早已發生顯著變化，該違約金不足以彌補姚先生的損失，故姚先生可以提出對房屋差價部分進行損害賠償的請求，這種差價是守約方的期待利益損失，也是買賣雙方在訂立合同時應該可以預見的，故對姚先生按房產現有價值與合同成交價的差額主張可得利益損失的訴請，一審法院予以支持賠償136萬。后續二審法院亦維持一審判決。

本案姚先生勝訴關鍵第一點是所買賣拆遷安置房是現房，即買即住。第二是案涉房屋的相關所有人共有人均有在房屋買賣合同上面簽字，如此房屋所涉權利人明確具體且合法，且約定了較高額違約金，后期維權保底收益有保障。否則，如僅是江先生一人簽署合同的，則法院很有可能認定姚先生自身也有一定過錯，一定程度會減輕賣家違約責任的。

想想也替江氏姐弟二人可惜，偷雞不著蝕把米。畢竟姐弟二人名下房產眾多，后期執行根本不成問題。再者房屋評估價值時點幾乎是最高點，到了現在房價至少又下跌30萬，可算是雙重打擊了。

案例索引：(2023)閩01民終10731號