老家親戚咨詢一個案件，房屋產權原來是父親名下，屬于夫妻共同財產，但這十余年都由老大一家居住使用。老大居住期間，對房屋做了一定的改擴建。母親早已逝世，父親于2022年過世后，其他子女想處理房屋繼承問題，為此訴至法院。當事人本以為這簡單，雖不至手到擒來，但也不過是走走程序而已。

但讓當事人萬萬沒想到，一二審法院都不支持他們分割房屋的請求。

一審法院：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，須經依法登記方發生法律效力。案涉房屋（現中山路23號）雖與原房證字第11770號產權證所登記房屋為同一地址，但原房證字第11770號產權證所載房屋已經擴建、改建，其中衛雜間（面積8.33平方米）被拆除，該部分物權已消滅。從測繪報告來看，現房屋的結構、層數、四至長度、實際面積與原房證字第11770號產權證登記情況不符，雙方當事人未提供有關部門認可現建筑為合法建筑及擁有合法產權的依據，故原告依據原房證字第11770號房屋所有權證要求繼承享有中山路23號房屋產權份額的訴訟請求不予支持。

二審法院：……上訴人（原告）對案涉217路425號房屋享有繼承權。但鑒于案涉房屋因被改建、擴建，且其中衛雜間（面積8.33平方米）拆除，經一審委托測繪，該房實際面積與產權登記情況存在不符，而對于不符部分是否屬于違章建筑的認定和處理屬于國家行政機關的職權范圍，故該房的現狀不具備進行分割的條件，一審對于上訴人要求繼承分割該房的訴求未予支持，并無不當。當事人可待房屋產權完備后另行處理。

總結一二審法院意見，就是法院認可案涉房屋地址雖有變更，但確系同一地址。雖然原房屋有產權證，但后面發生改擴建，房屋實際情況已與原產權證不符，而對于不符部份雙方當事人沒有提供是否合法的證據，而認定是否屬于違章建筑那是行政部門的職權范圍。法院承認當事人有繼承權，但現在相關建筑沒有合法手續，法院就無法分割了。

法院處理手法很雞賊吧，法院不沾這渾水，你們當事人自己先將手續弄合法了，沒有任何問題我們再來處理。可這能解決問題么，法院本來就是定紛止爭，處理糾紛，并不是可以將所有糾紛都推給行政部門的。法院這樣判了省心省力，那當事人怎么辦。房屋已被老大使用幾十年，用于出租也有實際收益，他肯定不會去積極處理，重新辦證。而且這種有加建房屋，讓房產登記部門認可再重新辦證的機會微乎其微。如此，房屋就這樣讓老大一直占著，其他子女都不能分割，都不能有任何收益，這又公平么，這又合理么。

其實，這不算新問題，該種情況其他地方法院都已經有很成熟的處理方法了。

《北京市高級人民法院關于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018年6月頒布）

“11、問：作為遺產的城市住宅平房未經審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產權證或者經明確無法辦理新產權證，繼承人要求繼承該房屋，如何處理？

答：作為遺產的城市住宅平房未經審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產權證或者經明確無法辦理新產權證的，繼承人要求繼承該房屋及分割使用的，人民法院應予支持。但人民法院應在判決中明確，該判決不作為拆遷補償依據；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產證、應由相關行政主管部門依相關規定確定。”

這理由其實很簡單。“未經審批翻建、改建、擴建的房屋，屬于違章建筑，建造人違法建造的事實行為應受到否定性評價，往往無法獲得不動產物權登記。但違法建筑在被有權機關依法拆除之前仍應作為一種財產性權益進行看待，在所有權人死亡后，應列入遺產范圍，當事人要求確認分割使用份額的，法院應予支持，以避免該財產處于無主狀態。但為防止當事人利用法院判決將違章建筑合法化，法院在確定繼承分割該房產同時，應在判決論理部分中明確，該判決不作為拆遷補償依據；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產證、應由相關行政主管部門依相關規定確定。”

這觀點其實也無新奇之處。福建省高級人民法院在（2019）閩民申2297號案中同樣秉持該觀點：“本案中，訟爭房屋建設雖未經合法審批手續，屬于違法建筑，但違法建筑在被有權機關依法拆除前仍具有一定的使用價值，應作為一種財產性權益進行看待；同時，基于維護正常的財產秩序和避免社會資源的浪費，對違法建筑人的事實上的占有狀態亦應給予一定的法律保護，故陳某花以繼承人身份訴請對訟爭房屋的居住使用權益進行分割，不違反法律的規定。二審法院在查明訟爭房屋出資建設情況的基礎上，認定該房屋屬劉某輝與陳某花夫妻共同財產，并將屬于劉某輝部分的財產性權益的使用價值在繼承人之間分析亦無不當。”

回到本案中，當事人錯就錯在直接要求繼承產權份額。當事人現在其實可以另起爐灶，重新提起訴訟，要求分割案涉房屋使用權，如此法院就避無可避應該予以處理的。

福州律師蔡思斌

2024年6月15日