租賃合同是生活中最常見的合同之一，但租賃合同中租賃期限最長可以約定多少年呢？超過法律規定最長租賃期限的租賃合同效力如何認定？
2000年，原告與被告張某簽訂《租賃合同書》，將原告的7.42畝土地租賃給被告張某使用，租期50年，被告于每年10月1日前支付租金。合同簽訂后張某在案涉土地上建設有房屋及附屬設施，經營汽車維修業務。
2023年3月，原告與被告協商解除租賃合同，因被告要求原告給予高額補償未達成協議。原告遂向法院起訴要求依法解除合同。
原告是否有權解除案涉土地租賃合同？
該土地租賃合同約定租賃期限為50年，違反了法律規定，且系強制性效力性規定，超過部分無效。雙方簽訂合同時間為2000年，因此，該合同約定的租賃期限至2020年已到期。此后雙方均未主張解除案涉租賃合同，視為雙方均同意繼續履行合同，但雙方未再簽訂書面租賃合同，應視為不定期租賃，雙方均有權隨時主張解除合同。現原告主張解除合同，于法有據，法院應予支持。
根據案涉《租賃合同書》第七條約定，原告應按照造價對被告的地面附著物及建筑物進行賠償。經法院依法委托，鑒定機構評估被告的建筑物及附屬物市場價值為136萬元，應由原告支付被告136萬元。
法院判決：一、解除原告與被告張某之間的土地租賃合同；二、由被告張某將案涉土地騰空并將其使用權交付原告；三、由原告支付被告張某地上建筑物、附著物等價款136萬元。
首先，租賃合同中出租人向承租人所移轉者僅為債權性質的使用收益權，在租賃關系消滅時，承租人應向出租人返還租賃物，如允許租賃合同存續期限過長，一般的租賃物均會損耗殆盡，勢將影響租賃物的返還，與租賃交易的初衷相悖。
其次，租賃合同當事人的權利和義務有賴于當事人之間的約定，但當事人的預見能力終究有限，而合同嚴守原則又使租賃合同的變更異常艱難，限制定期租賃合同的最長存續期間，有助于租賃合同的當事人適時調整交易的條件。
最后，當事人租賃合同約定租賃期限20年，意圖使租賃合同繼續存續的，可于定期租賃合同期限屆滿之前或之時續訂租賃合同但新的定期租賃仍須受20年的最長期限限制。如果當事人在訂立租賃合同時，在合同中約定到期后自動續期20年，這樣的約定因意圖規避《民法典》對租賃合同最長租賃期間的限制而無效。
《中華人民共和國民法典》第七百零五條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”
第七百零七條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。”
第七百三十條規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”
第七百三十三條規定：“租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。”
第七百三十四條第一款規定：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。”
