租客拖欠租金，房東為催租給房屋上鎖是否可取？鎖門期間造成的損失誰來承擔(dān)？
錢某租賃王某所有的一套房屋，雙方簽訂房屋租賃合同約定：房屋租期自2022年6月1日起至2023年5月31日止，租金2000元/月，按季度支付；如錢某拖欠租金超過兩個月，王某有權(quán)解除合同，并要求錢某支付違約金2000元。錢某支付了第一季度房租6000元后，便未如約支付房租。王某多次催租未果，便于2023年6月1日將房屋上鎖，并通知錢某限其三日內(nèi)騰空房屋。但由于王某未開鎖，錢某未能按時搬離，直至2023年7月10日王某打開房屋門鎖后，錢某才清空物品。王某認(rèn)為，錢某未按時騰房導(dǎo)致其另行出租房屋后不能按時交付房屋，由此產(chǎn)生違約等損失，故將錢某訴至槐蔭區(qū)法院，請求判令錢某向王某支付拖欠的房租18000元，支付違約金2000元，支付2023年6月1日至2023年7月10日未能及時騰房造成的損失5000元。
錢某辯稱，其因疫情經(jīng)營困難才欠付房租，根據(jù)國家政策，王某應(yīng)減免部分房租及違約金，且未及時騰房是由于王某不開門鎖導(dǎo)致，損失不應(yīng)由其承擔(dān)。
本案的爭議焦點(diǎn)有二：
一是錢某應(yīng)否支付欠付租金18000元及違約金2000元；
二是錢某應(yīng)否支付未按時騰房的損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，錢某與王某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，雙方合同約定錢某租賃王某房屋一年，租金每月2000元，錢某已支付3個月房租，剩余9個月共18000元未支付，該18000元錢某應(yīng)向王某支付。合同明確約定欠付租金超過兩個月的應(yīng)支付違約金2000元，錢某拖欠房租已近一年，故其應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。錢某主張因疫情影響，其經(jīng)營出現(xiàn)困難，應(yīng)酌情減免部分房屋租金及違約金。王某對此不予認(rèn)可。法院認(rèn)為，依據(jù)發(fā)改投資規(guī)【2020】734 號《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力的指導(dǎo)意見》第二條第三項(xiàng)，錢某承租的案涉房屋為非國有房屋，國家政策對于該部分房屋以鼓勵出租人在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，減免或延期收取房屋租金為主，相關(guān)政策對案涉房屋的租賃僅有指導(dǎo)作用，并不具有強(qiáng)制拘束力。王某作為房屋出租人，對于錢某提出的減免主張不予認(rèn)可，錢某亦未提交證據(jù)證明疫情對其經(jīng)營所產(chǎn)生的實(shí)際影響，故對于錢某的該主張，法院不予采納。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，王某要求錢某支付未及時騰房造成的損失5000元。根據(jù)雙方提交的微信聊天記錄可知，錢某未及時騰房是由于王某給房屋上鎖，并在錢某要求王某開鎖搬離房屋后仍未開鎖導(dǎo)致，由此造成的損失，應(yīng)由王某自行承擔(dān)。王某作為案涉房屋的出租人，其欲另行出租時需保證案涉房屋能按時交付，其在案涉房屋尚未交接完畢時就將案涉房屋另行出租，造成交付不能其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。故對于王某的該項(xiàng)訴訟請求，法院不予支持。
最終，槐蔭法院依法判決錢某支付王某房租18000元及違約金2000元，駁回王某的其他訴訟請求。判決作出后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。
房屋租賃合同糾紛是生活中較為常見的糾紛類型，租賃雙方產(chǎn)生糾紛的原因往往是由于缺乏溝通和法律意識造成。為了預(yù)防和減少這類糾紛，首先我們要明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。房屋租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在房屋租賃合同履行過程中，承租人負(fù)有依約支付租金的義務(wù)，出租人負(fù)有保持租賃物符合約定用途的義務(wù)與責(zé)任。承租人遲延支付或欠付租金構(gòu)成違約，需要依約承擔(dān)違約責(zé)任。房屋租賃合同因此解除的，承租人應(yīng)當(dāng)及時騰空房屋交還給出租人，出租人也應(yīng)配合騰空及接收。其次，租賃雙方在產(chǎn)生爭議時，應(yīng)當(dāng)及時溝通，積極協(xié)商，相互配合，一方出現(xiàn)違約后，守約方一方面要依法維權(quán)，另一方面要采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，否則不得就擴(kuò)大的損失請求賠償，采取鎖門、斷水?dāng)嚯姟⑸米园犭x等私力救濟(jì)的方式存在很大法律風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)避免。本案中，出租人在房屋租賃期限屆滿后對租賃房屋上鎖，且經(jīng)承租人要求開鎖搬離后仍未開鎖，導(dǎo)致承租人無法及時搬離，由此造成的損失應(yīng)由出租人自行承擔(dān)。
《中華人民共和國民法典》第五百六十二條?當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。
第五百七十七條?當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第五百七十九條?當(dāng)事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對方可以請求其支付。
