一波三折

買下新房卻辦不了房產證
2010年12月12日，老許用大半輩子的積蓄35萬元，從老陳手中買了一套嶄新的拆遷安置房。房子位于揚州市江都區的一個小鎮上，配套齊全，價格公道，老許十分滿意。

很快，老許一家滿心歡喜地搬進了新房。根據政策要求，拆遷安置房要先初始登記到被拆遷人名下，才能再過戶到買受人名下。老許被告知，要等到2013年12月才可以辦理初始登記。2013年12月，老許聯系老陳準備辦理房產過戶手續時，老陳的兒子陳某因涉嫌販賣毒品罪剛被逮捕，老陳正為兒子的案子奔波，根本無心辦理過戶手續。考慮到老陳家的特殊情況，想著過戶的事也不急于一時，老許同意再等等。

誰料次年9月，老陳因病去世。由于老陳的妻子早先也已過世，按照法律規定，尚未辦理過戶手續的房產便由陳某繼承。而陳某已于2013年11月入獄服刑，老許只能等待陳某出獄。

2019年2月18日，陳某獲減刑被釋放，出獄后很快對案涉房產進行了初始登記。但當老許找陳某辦理過戶手續時，他卻以各種理由推托，不予配合，老許遂將陳某起訴至揚州市江都區法院。同年11月25日，江都區法院作出民事判決，判令陳某協助老許辦理案涉房產的產權變更登記。

本以為過戶這事兒這下可算板上釘釘了，誰知半路又突然“殺”出一個王某。王某拿出了一張針對同一房產歸屬、出自揚州市廣陵區法院的判決書。更巧的是，這個案子的判決時間和老許起訴陳某一案的判決時間竟是同一天。

老許了解得知，陳某出獄后向王某借款60萬元，并將案涉房產抵押給了王某。后王某將陳某起訴至法院請求陳某歸還借款。廣陵區法院判決陳某歸還借款及利息，如不能按期歸還，王某有權申請將案涉房產折價拍賣或變賣，在60余萬元內優先受償。

2020年1月，王某向廣陵區法院申請強制執行。廣陵區法院遂將案涉房產查封，并進入拍賣程序，要求老許限期搬離，這給老許一家的生活造成了嚴重影響。老許不服廣陵區法院作出的民事判決及執行行為，以第三人身份先后申請再審、提出執行異議、對駁回執行異議的裁定申請復議，要求該法院解除對案涉房產的查封措施，均未獲支持。2021年1月，老許來到廣陵區檢察院申請監督。

 

撥開迷霧

檢察監督找準問題癥結
受理老許的監督申請后，廣陵區檢察院迅速成立辦案組，對案件展開調查，多次召開會議厘清監督思路。
“陳某出獄才一個月，就能借到60萬元，一個月內就辦完了抵押手續，兩起民事案件還在同一天判決，這也太蹊蹺了！”種種反常跡象讓辦案檢察官生疑：有無可能是陳某與王某串通打“假官司”，促使法院拍賣案涉房產，王某獲得拍賣款后再私下給陳某，如此來損害老許的利益？

辦案組遂對陳、王二人的銀行流水等進行調查，但未發現陳某將60萬元返還給王某，后期王某也向公安機關報案稱陳某詐騙。由此，認定陳、王二人實施虛假訴訟的證據不足。

針對上述情況，辦案組迅速調整調查方向：“江都區、廣陵區法院都是在查明事實的基礎上依法作出的判決，且判決時間在同一天，現在雙方爭議的焦點在于老許對案涉房產所具有的物權期待權，能否排除王某訴陳某案中法院對該房產的執行?！?/p>

圍繞爭議焦點，檢察官立即查找相關法律和司法解釋，精準鎖定最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《規定》）第二十八條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

“也就是說，如果老許是在廣陵區法院查封案涉房產之前就向老陳購買了該房產、支付了購房款、合法占有并使用該房產，而長期未過戶不是老許自身的過錯所致，就完全符合《規定》第二十八條所列的四種情形，如此，法院就不能執行案涉房產。”辦案檢察官表示，“從某種意義上說老許已經取得了該房產的所有權，只是缺少辦證這一個環節而已?！?/p>

為核實相關問題，辦案檢察官馬不停蹄地四處奔走：從房屋中介處調查房屋買賣合同的簽訂時間、購房款支付時間以及房產交付時間是否在查封之前；查清案涉房產近年來產生的水電煤氣費用；向鄰居了解老許是否長期居住在案涉房產內；向拆遷辦、公安機關調查案涉房產未及時過戶的原因；向房管部門了解老許和妻子在揚州是否有其他住房……

2021年春節前夕，檢察官再次登門走訪，老許的家中卻沒有一絲過年的喜慶氣氛?！爸x謝你們這么關心我的案子，這些年，我也去了其他部門反映情況，問題都沒能得到解決，估計這是我在這個房子里過的最后一個春節了?！蹦赀^半百的老許哽咽地對檢察官說。

檢察官暗下決心：這個案子，要加快進度了！

 

峰回路轉

檢察建議助申請人拿回產房
2021年3月，在辦案檢察官加班加點的推進下，案件迎來轉機：經過詳細調查，老許的情況完全符合《規定》第二十七條和第二十八條之規定。

“同時，我們還通過中國裁判文書網等檢索發現，最高人民法院、四川省高級法院等共計7份同類型案件的生效裁判文書支持以上觀點。”檢察官召開聯席會議充分論證，認為老許對案涉房產所享有的物權期待權可以排除法院對案涉房產的執行。

2021年4月2日，廣陵區檢察院向廣陵區法院制發檢察建議，建議撤銷對案涉房產的執行措施。同時，檢察官還就法律適用及最高法等發布的同類案件的生效民事判決進行充分闡釋。同年6月，廣陵區法院答復對案涉房產裁定中止執行，但查封并未解除。

2021年11月，王某對廣陵區法院提起執行異議之訴，請求準許繼續執行案涉房產。2022年11月22日，廣陵區法院一審判決駁回王某的訴訟請求。王某不服，向揚州市中級法院提起上訴。2023年2月16日，揚州市中級法院二審維持一審判決。王某向江蘇省高級法院申請再審后，法院裁定駁回其再審申請。這期間，案涉房產一直處于中止執行狀態。

在王某針對法院的中止執行裁定提起執行異議之訴、提起上訴、申請再審等訴訟權利全部行使完畢后，廣陵區檢察院立即向廣陵區法院再次發出檢察建議，建議及時解除對案涉房產的查封措施，法院于當月裁定解除。這意味著，老許終于可以辦理過戶手續了！

心情激動的老許趕去房管部門咨詢過戶事宜時，卻被告知雖然查封已經解除，但因該房產上仍有抵押，還是不能過戶。這可怎么辦？老許打通了檢察官的電話。

“以前物權法規定，抵押的財產轉讓、過戶必須征得抵押權人同意。但現在民法典對此有新的規定。”電話里，檢察官給老許詳細普法，“民法典第四百零六條規定，‘抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定’。也就是說，抵押財產轉讓，不需要抵押權人同意，你的房子可以‘帶押過戶’。”

檢察官的話讓老許安下心來。在老許與承辦法官積極溝通后，江都區法院向房管部門發出了要求協助辦理過戶手續至申請人名下的執行通知。2023年11月27日，老許終于拿到房產證。

 

檢察官說法

辦好民事執行監督案的三個關鍵點

民事執行監督是民事訴訟監督的重要組成部分。檢察機關高質效辦好民事執行監督案，有三個關鍵點：

一是找準案件的爭議焦點。在審查執行監督案件時，應當全面審查案件中雙方當事人的法律關系，對有權利沖突的案件，認真研究雙方當事人的權利基礎，判斷出在法律上誰的權利更優先。本案中，老許對案涉房屋的物權期待權能否排除執行是辦案關鍵，找準這個爭議焦點后，通過鎖定可適用的法條和司法解釋，監督難題迎刃而解。

二是充分運用調查核實權。調查核實權是檢察機關開展民事訴訟監督的一項重要權力。調查核實權的行使可以增加檢察官的親歷性，圍繞法條所列舉的條件進行調查核實，能夠使民事檢察案件的法律真實無限接近客觀真實，使司法機關認定事實、適用法律更符合生活實際，不至于偏離人民群眾對司法公正的期待。本案中，檢察官充分運用調查核實權對老許購房、支付購房款、裝修居住等情況進行調查核實，掌握老許對案涉房產享有權利的真實狀況，為檢察官提出監督意見提供了有力支撐。

三是跟進監督確保權益落實。檢察建議是檢察機關啟動監督程序的重要一環，檢察建議的提出不是案件的終結而是實質監督的開始。本案中，檢察官摒棄“文來文往”的監督方式，數次當面與法官示證交流，充分闡明檢察機關調查取證的過程和監督意見。向法院提出檢察建議后，檢察機關沒有就此止步，而是持續關注案件進展，適時開展跟進監督，確保檢察建議被采納和落實。針對當事人對民法典中“帶押過戶”的規定不清楚的情況，檢察官積極開展普法宣傳，幫助當事人將合法權益落到實處。

來源：檢察日報·民生周刊