改判要點(diǎn)：1.開發(fā)商自愿放棄要求解除案涉合同并要求購房人承擔(dān)因合同解除的違約金的訴請，系其對自身權(quán)利的處分，本院對此予以照準(zhǔn)。因開發(fā)商不再主張解除案涉合同及合同解除的違約金，故對于開發(fā)商要求購房人配合辦理案涉房屋預(yù)告登記注銷手續(xù)及搬離案涉房屋的訴請，本院不予支持。
2.在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。雙方當(dāng)事人同意由第二審人民法院一并審理的，第二審人民法院可以一并裁判。
案情簡介：
2009年3月25日陳武、章美顏與大金公司公司簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：陳武、章美顏向大金公司購買榮譽(yù)城商品房，該商品房建筑面積為140.03㎡，總價款為766838元；陳武、章美顏應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日支付50000元作為履行合同的定金，首期購房款236838元于2009年4月2日內(nèi)交清，定金折抵購房款，余款530000元申請銀行按揭貸款。合同附件六中“按揭、公積金貸款”部分約定：“出賣人同意為買受人按揭貸款提供擔(dān)保，擔(dān)保期間及范圍以出賣人與貸款銀行簽訂的擔(dān)保合同條款為準(zhǔn)，在擔(dān)保期間，如因買受人逾期歸還按揭貸款導(dǎo)致出賣人承擔(dān)相應(yīng)的保證責(zé)任，買受人每日應(yīng)按代償款項的日萬分之五向大金公司支付違約金，違約金自承擔(dān)保證責(zé)任之日起計算至還清代償款項之日止；如出賣人代買受人償還的款項累計達(dá)到按揭貸款總額的3%，視為買受人對《商品房買賣合同》的根本性違約，大金公司有權(quán)單方面解除合同，要求買受人返還代償款項，并支付購房款總價10%的違約金。”合同附件六中“關(guān)于解除合同”部分約定：“由于買受人的原因?qū)е潞贤獬模I受人應(yīng)按本合同約定支付違約金，并賠償因此給出賣人造成的損失（包括但不限于另售的差價損失），出賣人為解除合同而支出的合理費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、財產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、拍賣費(fèi)等）由買受人承擔(dān)；本合同依法解除后，出賣人應(yīng)在本合同經(jīng)福清市房地產(chǎn)交易管理所注銷預(yù)告登記和備案登記之日起30日內(nèi)向買受人退還扣除上述違約金及相關(guān)費(fèi)用后的購房余款。”上述合同簽訂后，陳武、章美顏于2009年3月25日向大金公司支付定金50000元，于2009年4月2日向大金公司支付購房款186838元，首期購房款合計支付了236838元，大金公司依約辦理了上述商品房的預(yù)告登記。2009年5月12日，陳武、章美顏與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司福清市支行簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》（以下簡稱“擔(dān)保借款合同”），由貸款銀行向陳武、章美顏提供按揭貸款530000元，貸款期限為240個月，陳武、章美顏將上述商品房作為抵押物，大金公司提供階段性保證擔(dān)保，貸款銀行于合同簽訂當(dāng)日發(fā)放了上述貸款。后因陳武、章美顏連續(xù)多期未償還按揭貸款，貸款銀行于2016年2月26日從大金公司的農(nóng)行賬戶扣劃多筆款項合計414258.01元，用于代償陳武、章美顏還尚欠的全部貸款本息。
?一審福清法院觀點(diǎn)：
案涉《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同；但因涉案房屋早已裝修且已入住9年左右時間，陳武、章美顏已償還大部分貸款，該買賣合同付款義務(wù)已大部分履行，大金公司的墊付僅占房屋貸款的小部分，且近年來商品房漲價明顯，涉及到業(yè)主的裝修費(fèi)用和房屋升值溢價權(quán)益，引起合同附件六補(bǔ)充協(xié)議的約定解除權(quán)條款明顯有違公平原則，故大金公司依據(jù)該條款請求解除《商品房買賣合同》，一審法院不予支持。理由如下：1.大金公司與陳武、章美顏簽訂的《商品房買賣合同》尚未達(dá)到法定解除條件。《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項規(guī)定，當(dāng)事人可以行使解除合同條件是當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。大金公司通過商品房買賣收到陳武、章美顏支付的首付購房款以及按揭銀行貸款，陳武、章美顏于2009年3月25日向大金公司購買案涉房屋后隨即裝修并入住至今9年左右，造成大金公司代陳武、章美顏提前償還按揭貸款，是大金公司基于借款合同的擔(dān)保而自動承擔(dān)連帶還款責(zé)任，大金公司可依《個人購房擔(dān)保借款合同》約定行使追償權(quán)利。本案中，陳武、章美顏按揭斷供確是違約行為，但至斷供發(fā)生時，其首付款為236838元，累計月供款總額為257687.38元，已付款總額為494525.38元，占總購房款的64.5%，說明陳武、章美顏已履行《商品房買賣合同》的主要付款義務(wù)；大金公司亦按約將涉案房屋交付陳武、章美顏使用并將涉案房屋預(yù)告登記在陳武、章美顏名下，僅房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記尚未履行，雙方之間買賣合同目的已經(jīng)大部分實現(xiàn)。2.如果解除涉案《商品房買賣合同》并收回涉案房屋將有背公平原則。首先，涉案《商品房買賣合同》簽訂后，涉案房屋已交付使用9年左右，買受人已將房屋裝修后入住，該裝修裝飾部分與房屋主體一般不可分離，開發(fā)商要解除合同收回房屋，則該裝修裝飾部分或者房屋因此而增值的部分應(yīng)如何處理值得斟酌，且涉案房屋目前在福清市這個地段一直處于升值狀態(tài)是眾所周知的事實。因此，在無合理處置方法的情況下，更為合理的方法，應(yīng)允許購房人自行處置變現(xiàn)房屋并返還開發(fā)商代墊款，否則必將造成利益失衡有違公平公正。其次，本案中，因第三人黃藥師與陳武、章美顏之間另有民間借款糾紛，涉案房屋已被一審法院查封，第三人黃藥師的債權(quán)亦經(jīng)生效判決所確認(rèn)，并期待從涉案房屋的拍賣款中受償，若將房屋騰空交還大金公司，而對房屋升值溢價及添附部分未作處理，則可能影響第三人債權(quán)的實現(xiàn)。3.在不解除《商品房買賣合同》的情況下，本案當(dāng)事人利益仍有救濟(jì)的渠道，其合法權(quán)益仍到法律保護(hù)。本案糾紛是因陳武、章美顏斷供而引起的，而斷供是針對擔(dān)保借款合同的違約行為，大金公司可以基于擔(dān)保借款合同向借款人行使追償權(quán)，提出償還貸款、支付違約金及賠償損失等訴訟請求；本案買賣合同雖不予解除，但因案涉房屋已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)預(yù)告登記，權(quán)利人可以在擔(dān)保借款合同法律關(guān)系予以解決。但經(jīng)一審法院釋明后，大金公司不同意基于擔(dān)保借款合同法律關(guān)系處理，故其與追償相關(guān)的訴訟請求不屬于本案審理范圍，當(dāng)事人可以另案訴請。至于黃藥師雖作為第三人參加本案訴訟，基于合同相對性，在本案中不享有獨(dú)立請求權(quán)，但其與陳武、章美顏告之間借貸權(quán)益維護(hù)可通過執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴解決。
二審福州中院觀點(diǎn)：
大金公司自愿放棄要求解除案涉合同并要求陳武、章美顏承擔(dān)因合同解除的違約金的訴請，系其對自身權(quán)利的處分，本院對此予以照準(zhǔn)。因大金公司不再主張解除案涉合同及合同解除的違約金，故對于大金公司要求陳武、章美顏配合辦理案涉房屋預(yù)告登記注銷手續(xù)及搬離案涉房屋的訴請，本院不予支持。
《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百二十八條規(guī)定：“在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請求或者原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或者反訴進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。雙方當(dāng)事人同意由第二審人民法院一并審理的，第二審人民法院可以一并裁判”。現(xiàn)大金公司在二審程序中新增訴訟請求，陳武，章美顏、黃藥師同意由第二審人民法院一并審理，本院就該訴訟請求一并進(jìn)行審理。根據(jù)一審法院查明的事實，大金公司為陳武、章美顏代墊銀行按揭貸款共計414258.01元，陳武、章美顏應(yīng)對該代墊款項承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù)。因大金公司放棄主張陳武、章美顏按照代償款的日萬分之五支付違約金，本院予以照準(zhǔn)。
對于律師費(fèi)25000元，因陳武、章美顏未按時返還銀行按揭款，導(dǎo)致大金公司為此支出相應(yīng)的律師費(fèi),該費(fèi)用系大金公司為實現(xiàn)其債權(quán)而產(chǎn)生的損失，陳武、章美顏應(yīng)對該損失承擔(dān)賠償責(zé)任，故對該項訴請，本院予以支持。
福州律師蔡思斌評析：
一審法院從多角度對本案進(jìn)行認(rèn)定作出裁判。首先其根據(jù)購房人居住時間、還貸金額、房屋產(chǎn)權(quán)變更情況等因素綜合認(rèn)定合同目的是否實現(xiàn)，進(jìn)而確定開發(fā)商是否已具備法定解除條件。于此同時，一審法院也考慮到房屋買賣合同解除后，各方矛盾能否有效解決。若由開發(fā)商依據(jù)合同行使解除權(quán)，意味著購房人無法獲得當(dāng)前房屋溢價的市場紅利，客觀上對購房人而言并不公平，也難以解決矛盾，容易誘發(fā)新的糾紛。而在合同不解除的前提下，開發(fā)商權(quán)益也未受損，其權(quán)益仍能通過追償?shù)绕渌赖玫奖Ｕ稀?jù)此，一審法院駁回開發(fā)商的訴請，對此裁判思維，筆者系較為推崇。但是，值得注意本案中法院對爭議合同條款認(rèn)定無效的理由是基于顯失公平的事由做出。而合同顯失公平的認(rèn)定，當(dāng)前法律并未有相應(yīng)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致在司法審判實踐中認(rèn)定難度較大，因此，一審法院判決內(nèi)容尚存爭議。但是，二審法院能通過調(diào)解方式解決各方爭議，定分止?fàn)帲w現(xiàn)了審判智慧，值得贊賞。
案例索引：(2018)閩01民終9457號，以上涉及人名均為化名。
