改判要點：

父母在未獲得子女授權的情況下，以子女名義與購房者簽訂《房屋買賣合同》，屬無權代理，子女明確拒絕追認，《房屋買賣合同》自始不產生法律約束力，合同不存在解除問題，無權代理人應仿照約定全額賠償。

案情簡介：

何華系訴爭房屋的所有權人。

2016年4月30日，劉方（買方）與何華（賣方）簽訂《房屋買賣合同》。劉方作為乙方、何華作為甲方以及第三人中介所作為丙方簽訂《居間服務合同》。劉方作為乙方、何華作為甲方以及第三人小白公司作為丙方簽訂《交易服務合同》。上述三份合同尾部甲方處“何華”的名字系何珠代簽。代理人處有何珠的簽名及手印。

同日，何珠出具《產權人及共有人未到場聲明》，內容載明：“本人代表產權人何華及其配偶的真實意愿與劉方就買賣訴爭房屋簽訂《房屋買賣合同》《居間服務合同》《交易服務合同》以及其他相關合同文件等。……因有其他共有權人對該房屋主張權利而導致前述合同被認定無效的，……，本人應向買方支付賠償金600000.00元整。”。

截至起訴之日，何珠始終未取得何華的授權確認函或公證委托書。

因何珠未履約，劉方于2018年1月2日向何珠發出《解除合同通知書》，后又再次發出《解除合同通知書》。上述信件因何珠未實際接收均被退回。

庭審中，何華表示對何珠未經授權將何華名下房屋轉讓給劉方的行為拒絕追認。

劉方向一審法院起訴請求：1.確認劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》于2018年1月2日解除；2.判令何珠、何華賠償劉方損失評估費及律師代理費。

一審馬尾法院觀點：

關于案涉《房屋買賣合同》是否有效。劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，理由如下：首先，劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》不具備法律規定的無效情形。其次，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確一方締約時不具有所有權或處分權，不影響買賣合同的效力。第三，何珠、何華辯稱《房屋買賣合同》系附生效條件的合同。分析：第一，《房屋買賣合同》中并未明確約定該合同系附生效條件合同及所附的生效條件；第二，從《產權人及共有人未到場聲明》的作用來看，該聲明旨在明確何珠的后續義務以及限制劉方行使撤銷權的時間，何珠向劉方提供何華的授權確認函或公證委托書，系何珠必須履行的約定義務，也是《房屋買賣合同》的履行環節，并非合同生效條件，也與合同效力無關，僅僅影響物權變動結果。綜上，本案中劉方與何珠簽訂的《房地產買賣合同》合法有效。但是由于何華在庭審中拒絕追認代理權，導致案涉合同陷入履行不能的狀態，劉方的購房目的無法實現，何珠亦構成違約，已達到劉方行使合同解除權的條件，故劉方有權要求解除《房屋買賣合同》。《房屋買賣合同》的解除時間為2018年1月25日。

關于何華是否承擔法律責任的問題。何珠未持有何華的書面授權材料，且何華拒絕追認，該《房屋買賣合同》對何華不發生法律效力，應當由何珠承擔相應的法律責任。在簽訂合同時，劉方主張其基于何珠、何華之間的父女關系以及何珠持有房產材料而相信何珠享有代理權。然司法實踐中，即使是享有日常家事代理權的夫妻一方對不動產的處分，也不應納入日常家事范圍。此外，父母與子女間關于房屋有關證書如何保管的約定外人亦無從知曉，父母保管子女的證書并不必然能夠代表子女處分房屋，外人通常只能通過不動產登記來判斷房屋的權屬情況。故劉方主張何珠的行為構成表見代理，缺乏事實和法律依據。綜上，《房屋買賣合同》對何華不發生法律效力，對于合同無法履行的后果和責任應由何珠個人承擔。

劉方要求賠償損失及支付律師代理費的訴請是否合法有據的問題?，F合同因無法繼續履行而解除。在本案中，雙方在合同中明確約定合同解除適用違約金條款，故本案應適用違約金條款。鑒于雙方對任何一方不簽約應承擔違約責任已作出明確約定，劉方不能要求何珠支付賠償差價損失。另，劉方明知何珠并非房屋的實際產權人，在未看到任何何華書面授權證明的情況下，仍輕信何珠承諾，在不動產買賣居間協議簽訂時沒有盡到應盡的合理注意義務，導致之后該協議無法繼續履行亦應承擔相應責任。一審法院斟酌將違約金酌定為合同總價款的3%計，即198000.00元。

另，因雙方約定合同解除適用違約金條款，故本案應適用違約金條款，而不適用損害賠償，因此劉方評估費理應由其自行承擔。同時何珠作為違約方，應向劉方支付律師代理費用。

綜上所述，判決：一、確認劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》于2018年1月25日解除；二、何珠向劉方支付違約金及律師費。

二審福州中院觀點：

何珠在未獲得何華授權的情況下，以何華名義與劉方簽訂案涉《房屋買賣合同》，屬無權代理，何華明確拒絕追認，故對于劉方要求解除案涉《房屋買賣合同》的訴請，不予支持。

本案《產權人未到場聲明》應視為雙方已就何珠無法獲得何華追認導致合同無法履行的情形下何珠所應當承擔的責任進行約定，該約定合法有效，何珠應按照約定支付賠償金600000元。此外，劉方支出的評估費用系其自行擴大的損失，自行承擔。

綜上，改判：何珠應向劉方支付賠償金600000元。

福州律師蔡思斌評析：

一、父母買賣子女房屋系表見代理還是無權處分，合同是否有效？

一審認為即使是享有日常家事代理權的夫妻一方對不動產的處分，也不應納入日常家事范圍，更何況是父母子女關系。父母保管子女的證書并不必然能夠代表子女處分房屋，故何珠的行為不構成表見代理。案涉合同無法律無效事由且系無權處分據買賣合同司法解釋可得合同有效。

二審認為何珠在未獲得何華授權的情況下，以何華名義與劉方簽訂案涉《房屋買賣合同》，屬無權代理，而非無權處分。本案《房屋買賣合同》對何華不發生效力，對何珠亦不發生效力。【類似案例：(2019)閩01民終968號 連士琪、閩侯縣南嶼高岐麥田房產中介所房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 判決內容：在未獲得所有權人授權的情況下以其的名義簽訂了《房屋買賣合同》，事后所有權人表示不同意追認，故前述合同對所有權人不發生法律效力，確認合同無效。】

父母買賣子女房屋一般系無權處分，但本案情形中有代替簽字的情節，且買方明知對方系產權人的父母，故綜合分析賣方行為更接近于無權代理。

二、房產權人拒絕追認，買方損失何人承擔？

二審根據雙方自愿簽署的《產權人未到場聲明》，判定何珠支付賠償金600000元。而對于評估費用，因雙方已就何珠無法獲得何華授權所應承擔的法律責任進行了約定，該筆支出系其自行擴大的損失，無須何珠賠償。【類似案例：(2019)閩01民終968號 連士琪、閩侯縣南嶼高岐麥田房產中介所房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 判決內容：《房屋買賣合同》無效并不影響《產權人及共有產權人未到場聲明》的效力。】

以此案警示買方：

在明知對方無權代理買賣房屋時，應像本案當事人一樣簽署《產權人未到場聲明》，明確約定對方未能獲得授權所應承擔的法律責任，否則一旦被代理人未追認買賣房屋的效力，而自身也有錯在先，可能會被酌定減少可得的違約金數額。

案例索引：(2019)閩01民終5578號，以上涉及人名均為化名。