改判要點：

當(dāng)事人基于委托借款關(guān)系所簽訂的房屋買賣合同自始無效。雙方另約定房屋過戶產(chǎn)生的費用由房屋原所有權(quán)人承擔(dān)的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人返還其墊付的房屋過戶費用。

案情簡介：

房主危小敏為資金周轉(zhuǎn)需要，與周金商量將房屋過戶至周金名下，再以周金名義從銀行貸款給危小敏使用。

2017年6月22日，危小敏與周金簽訂《福州市不動產(chǎn)（存量房）買賣合同（網(wǎng)簽）》。

2017年7月25日，危小敏與周金簽訂《協(xié)議》，約定甲方將坐房屋過戶到乙方的名下，由乙方向銀行申請貸款，……。之后，危小敏將房屋變更權(quán)利人為周金。

2017年7月27日，周金與銀行簽訂《最高額抵押合同》與《個人借款授信合同》。

2018年8月1日，上述房屋辦理了抵押權(quán)登記，權(quán)利人為銀行，義務(wù)人為周金。截至目前，周金尚能按約向銀行歸還上述貸款利息。

另查明，周金向危小敏支付總計916000元。2017年9月23日，危小敏、周金確認(rèn)如下內(nèi)容：“產(chǎn)生費用93960元已確定。90萬的本金每天產(chǎn)生600元的利息按實際天數(shù)計算。其他內(nèi)容解除”。

危小敏向一審法院起訴請求：1.判令《福州市不動產(chǎn)買賣合同（網(wǎng)簽）》為無效合同；2.判令周金將房屋返還給危小敏。

周金向一審法院反訴：1.判令危小敏償還借款本金916000元及利息、返還房屋過戶墊付的費用93960元、支付律師費30000元。

一審馬尾法院觀點：

本訴部分爭議焦點為：1、危小敏、周金于2017年6月22日簽訂的《不動產(chǎn)買賣合同》是否有效；2、若《不動產(chǎn)買賣合同》無效，房產(chǎn)是否應(yīng)返還給危小敏，評析如下：

1、《不動產(chǎn)買賣合同》為無效合同。本案中，危小敏并沒有將訟爭房屋轉(zhuǎn)賣給周金的意思表示，之所以將房屋過戶至周金名下，僅是為了以周金名義向銀行申請貸款交給危小敏使用，即危小敏、周金之間成立的是委托借款關(guān)系，并非房屋買賣關(guān)系。由于危小敏、周金系通謀共為買賣房屋的虛偽意思表示，故雙方簽訂的《不動產(chǎn)買賣合同》應(yīng)為無效。

2、《不動產(chǎn)買賣合同》無效后，周金本應(yīng)向危小敏返還上述訟爭房屋，但是，由于該房屋已經(jīng)抵押給銀行，在抵押貸款未得以清償之前，銀行表示不同意周金將訟爭房屋返還給危小敏。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，危小敏既不愿代周金還清銀行按揭貸款，亦不愿變更其訴訟請求，故對于危小敏提出的要求周金返還訟爭房屋的訴訟請求，屬于事實上不能履行，駁回。

關(guān)于周金的反訴請求。一審法院認(rèn)為周金與危小敏之間成立委托借款關(guān)系,而非借貸關(guān)系，即本案借款的實際出借人是銀行而非周金。根據(jù)法律規(guī)定，現(xiàn)因委托人危小敏的原因?qū)е率芡腥酥芙馃o法向第三人銀行履行還款義務(wù)，應(yīng)由銀行向周金或是危小敏主張權(quán)利，而非由受托人周金向委托人危小敏主張還款的權(quán)利，故周金要求危小敏返還借款本金及利息的訴訟請求，不予支持。綜上，判決：確認(rèn)《福州市不動產(chǎn)買賣合同》為無效合同。

二審福州中院觀點：

本案基礎(chǔ)關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為委托借款關(guān)系。基于委托借款的關(guān)系，且危小敏與周金在《協(xié)議》中亦有約定房屋過戶產(chǎn)生的費用均由危小敏承擔(dān)，故周金作為受托人主張危小敏返還其墊付的案涉房屋過戶費用于法有據(jù)，應(yīng)予支持。因雙方均確認(rèn)產(chǎn)生的費用93960元中16000元并非過戶費用，而系周金向危小敏交付的916000元中的一筆，故應(yīng)予扣除，即危小敏應(yīng)向周金返還過戶費用77960元。對于周金上訴主張的律師費，并無事實和法律依據(jù)，不予支持。

《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”因而受讓人在抵押登記未涂銷時要求辦理過戶登記的，不應(yīng)支持。雖然案涉合同無效，但由于該房屋已抵押給銀行，在抵押貸款未得以清償之前，銀行不同意將訟爭房屋過戶給危小敏。危小敏主張周金返還訟爭房屋，但又不愿還清銀行按揭貸款，在抵押登記未涂銷時要求辦理過戶登記的，屬于事實上不能履行。綜上改判：危小敏向周金支付過戶費用77960元。

福州律師蔡思斌評析：

一、實為借貸名為買賣房屋的合同有效嗎？房屋已經(jīng)辦理過戶登記，能否撤銷？

實為借貸名為買賣房屋的合同無效，雙方都無買賣房屋的真意，故買賣房屋成立的條件都不具備，更不用說是否有效了。如無其他情形，房屋是可以撤銷過戶登記，恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下的。

二、幫助房產(chǎn)權(quán)人向銀行貸款，以其房屋辦理抵押登記，房產(chǎn)權(quán)人能否要求返還房屋？

如本案中，因房產(chǎn)權(quán)人未清償貸款故抵押權(quán)無法消滅，抵押權(quán)人不同意過戶，房產(chǎn)權(quán)人無法將房屋恢復(fù)至自己名下。因此，返還房屋的前提是清償銀行的貸款，否則債務(wù)人既得了借款又不損失房屋物權(quán)，作為債權(quán)人的銀行便成了“冤大頭”。

三、將從銀行貸款的款項出借給他人，借貸主體是哪兩方？

如本案案件事實，周金向銀行貸款，將款項交付于危小敏，真正借出款的是銀行，收到款的是危小敏。周金系作為“中間人”，借貸主體是危小敏和銀行。因此，周金幫助危小敏所支出的款項（如過戶登記的費用）應(yīng)由危小敏承擔(dān)。建議：作為中間人幫助他人與銀行建立借貸關(guān)系時，最好書面約定中間人所支出的一切費用（包括但不限于律師費）由借款人承擔(dān)。雖然理論上確實應(yīng)由借款人承擔(dān)，但實務(wù)中的認(rèn)定可能會有所不同，故而保險起見雙方進行明確約定。

案例索引：(2019)閩01民終6750號，以上涉及人名均為化名。