改判要點：

買方在本案房屋買賣合同履行過程中違約情形更為明顯，按照雙方的約定及履約情況，認定買方應支付賣方違約金、律師代理費及賣方辦理委托公證手續產生的費用。

案情簡介：

2018年4月12日，在中介公司服務下，林花（賣方）、吳海（買方）簽訂一份《房屋買賣合同》。合同約定“守約方有權要求違約方支付包括但不限于訴訟費、律師代理費、差旅費等”。同日，林花（甲方）、吳海（乙方）及中介公司簽訂一份《補充協議》，約定“……甲方應在領取其名下不動產權證書后并交由中介公司后三日內辦理公證委托事宜……乙方應于2018年5月2日之前且在辦理甲方名下該房屋還款解押手續前，備妥按揭貸款銀材料，并將首付款一次性解入其于貸款銀行開立的賬戶中辦理凍結手續。”。吳海支付購房保證金150000元交由中介公司無息保管。

2018年5月9日，訟爭房屋辦理了不動產權證書。同年6月1日，林花向中介公司交付了不動產權證書。同月19日，林花辦理公證委托并支付公證費300元。

2018年5月23日，中介公司向吳海發出《告知函》。后中介公司又分兩次向吳海發出《履約催告函》。6月13日，林花向吳海發出三封EMS信件，分別為要求吳海償還辦理不動產權證的稅費、《告知函》、《催告函》（要求吳海辦理首付款及凍結及按揭貸款申請手續）。上述信件均送至吳海在中介公司保管的《房屋買賣合同》中所留的地址。吳海均未回應。

2018年6月7日，吳海向林花發出《督促林花履行合同義務律師函》；同年7月8日，吳海向林花發出《關于解除〈房屋買賣合同〉、〈補充協議〉的告知函》。上述信件地址均非林花在《房屋買賣合同》中所留的地址。

另查，當事人均認可首付款的金額應待訟爭房屋評估后由貸款銀行確定。

林花認為吳海拒絕支付稅費、拖延辦理評估手續等行為構成根本違約，遂起訴請求：1.解除《房屋買賣合同》、《補充協議》、《交易服務合同》；2.吳海支付林花辦理《不動產權證書》產生的稅費、辦理《公證書》產生的費用、違約金、律師代理費損失。

吳海認為其并未違約系履約不能且林花未按約辦理公證委托，便反訴請求：依照定金罰則，林花雙倍返還300000元履約保證金。

一審倉山法院觀點：

《房屋買賣合同》及《補充協議》合法有效。

關于林花訴稱吳海的違約情況，根據約定，吳海應在合同簽訂后五個工作日內提交身份證件，雖然吳海有通過微信向中介公司的職工提交了身份證照片，但該行為不能視為其履行了約定的義務。但林花或中介公司在此情況下，并未采取相應的催促行為，現林花以此為由要求解除合同，不予支持。

雙方約定對林花應于何時辦理其名下房屋還款解押手續并無明確的時間約定，因此，對于約定的吳海何時備妥按揭貸款的相關材料的時間也無法確定，林花主張吳海違約，亦無相應依據。由于林花的貸款銀行尚未通知林花還款，故不存在吳海協助解押并存入解押款的情況。

合同約定公證費用、稅費由吳海承擔的前提應是在合同順利履行的情況下，由吳海負擔，但雙方現均無繼續履行合同的意愿，林花相關訴請，不予支持。

關于吳海訴稱的林花違約情況。根據約定，林花應在不動產權證書交由中介公司后三日內辦理公證，本案林花遲延辦理，違約。但吳海未向林花在《房屋買賣合同》所留的地址寄送催告函，也未履行催告義務。吳海發出解除函件亦非向林花在《房屋買賣合同》所留的地址寄送，不發生解除合同的效力。

鑒于雙方現均無繼續履行合同的意愿，故《房屋買賣合同》及《補充協議》可予以解除。

關于吳海要求林花按照定金罰則的規定，雙倍返還300000元履約保證金的訴請。合同未約定保證金150000元款項為定金性質，不予支持。

綜上，判決：解除《房屋買賣合同》及《補充協議》，中介公司退還吳海的購房保證金150000元。

二審福州中院觀點：

因訟爭房屋的不動產權證未辦理妥當，訟爭房屋不具備評估條件，則吳海應支付的首付款金額無法確定，林花要求吳海在2018年5月2日之前履行合同義務（備妥貸款銀行貸款所需要的材料，并將首付款一次性轉入貸款銀行開立的賬戶中辦理凍結手續），顯屬不能，其據此主張吳海違約亦無依據。

關于林花是否存在違約行為。林花遲延辦理公證委托違約，因吳海未催告林花履行該義務，故林花的行為未造成合同無法繼續履行的后果。

關于吳海在合同履行過程中是否存在違約行為。根據約定，吳海應提供身份證件以辦理房屋評估事宜，但吳海未予以提供，構成違約。中介公司多次發函要求吳海履行合同義務。吳海均未履行，存在違約。林花據此起訴要求解除合同，吳海亦表示不繼續履行合同，故解除《房屋買賣合同》和《補充協議》。

關于本案的違約責任。吳海在本案房屋買賣合同履行過程中違約情形更為明顯，按照約定和雙方的履約情況，認定吳海向林花支付的違約金為58515元為宜。

林花訴請吳海支付律師代理費及因履行合同辦理委托公證手續產生的費用，雙方對此有合同約定，予以支持。而因訟爭《房屋買賣合同》及《補充協議》被解除，辦理《不動產權證書》系林花為自己利益的行為，不予支持。

綜上，改判：吳海應向林花支付違約金、律師代理費、公證費。

福州律師蔡思斌評析：

一、非違約方是否需催告違約方履行合同義務？

一審認為吳海履約行為確有不妥之處，但林花或中介公司并未采取相應的催促行為，不能以此為由要求解除合同。無獨有偶，林花違反合同約定履行義務時存有瑕疵，因吳海亦未催告林花履行該義務，二審認定林花行為未造成合同無法繼續履行的后果，不構成違約。由此可見，非違約方雖然無催告違約方履行合同的義務，但為后續證明因對方違約導致合同被解除會起到至關重要的作用。

二、如何認定違約方，如何解除合同？

一審認為本案對于買方何時備妥貸款材料時間無法確定，且賣方貸款銀行尚未通知還款，故不存在買方協助解押并存入解押款的情況，對此買方不構成違約。而賣方違約時，買方解除合同函件送達地址錯誤，故不發生解除合同的效力。

二審綜合分析因買方一開始未提供身份證辦理相關手續且在收到催告函件后亦未配合進行履約行為，構成違約，承擔違約責任。合同因賣方提請解除而解除。

綜上，合同履行過程中，守約方可先催告違約方履行義務，在其未回復或在合理期限內仍未履行的，應發函告知其解除合同（確保地址無誤）并讓其承擔相應的責任或提請法院判決。

三、保證金同定金的區別是什么？

一審法院認為，雙方并未約定保證金的款項為定金性質，故買方主張適用定金罰則要求雙倍返還依據不足。提示：保證金與定金是兩種不同的款項，在合同中寫明支付款項是保證金的，則不可能適用定金法則。

案例索引：(2019)閩01民終833號，以上涉及人名均為化名。