案情簡介：

2005年11月30日，男方許志父母出資購買房屋并登記于許志名下，嗣后該房屋由許志父母一直居住至今。2010年12月，許志與女友孫藝同居，雙方未辦理結婚登記手續。

2015年6月26日與孫藝簽訂《存量房買賣合同》，將房產變更至孫藝名下。房屋和車位買賣過程中的稅費由許志支付，孫藝未支付款項，房屋所有權證和土地使用權證由許志收執，訟爭房屋和車位由許志占有、使用至今。

自2014年8月29日至2015年9月29日，孫藝與許志資金往來83次，孫藝轉賬給許志1110340元，許志轉賬給孫藝168792元。嗣后許志與孫藝因感情問題發生爭執，2019年9月26日，孫藝向自然資源局申請公告掛失房屋的《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》。

許志遂將孫藝訴至法院，主張因其為案外人提供借款擔保，為防止名下房屋被強制執行，才在未被起訴之前簽訂案涉合同，將案涉房屋過戶到孫藝的名下。故案涉合同非當事人真實意思表示，應認定無效。

孫藝抗辯，許志對其負有債務，經雙方協商，許志同意以物抵債，并與其簽訂案涉合同。故案涉合同是雙方當事人真實意思表示，應認定有效。

另，由于許志為他人的貸款提供擔保，2016年9月23日農村商業銀行向法院申請執行許志、嚴志等金融借款合同糾紛一案。

一審龍海法院觀點：

根據法律規定,認定合同是否無效的關鍵事實在于雙方是否存在通謀虛偽的意思表示。本案雙方簽訂《存量房屋買賣合同》，依照常理，雙方之間當存有買賣房屋的意思表示及相應的履行行為，形成房屋買賣的意思表示，但結合所有權屬性、居住情況、合同條款、付款情形，結合查明事實發現：1、孫藝無購買房屋的真實意思表示；2、孫藝沒有支付購房款；3、雙方約定的價款低于市場價的70%以下；4、孫藝主張其“以物抵債”，其提供的證據明顯是正常生活中的轉賬流水，與房屋買賣支付價款的民事法律特征明顯不符。因此，可以認定許志與孫藝通謀，雙方簽訂的存量房買賣合同不是真實的意思表示，合同無效。

二審漳州中院觀點：

首先，許志在簽訂案涉合同之前，確實存在擔保債務，且部分債務為到期債務。許志在所涉債務案件到期或即將到期，即將面臨起訴和執行之前，與孫藝簽訂案涉合同，并將名下房屋轉移登記至孫藝名下，明顯具有規避強制執行的動機；

其次，孫藝并未根據案涉合同約定的期限履行支付購房款項的義務，許志亦不要求房款實際交付。雙方多筆款項往來均發生于同居期間，并均未注明款項用途，不排除是因日常生活和經濟活動產生，不足以證明雙方存在借款關系。根據現有證據，亦均不能證明雙方具有以物抵債的合意；

第三，許志與孫藝雖未登記結婚，但從2010年12月開始，雙方即同居，案涉合同簽訂前，雙方還生育一女，兩人關系特殊。同居關系期間，許志以買賣形式過戶房產給孫藝并承擔稅費，之后雙方繼續共同居住生活，明顯不符常理。

綜上，許志自認其為規避執行而簽訂案涉合同，將案涉房屋轉移登記至孫藝名下的事實具有高度蓋然性。案涉合同以合法形式掩蓋非法目的，應認定為無效。無效合同自始沒有法律效力，因無效合同取得的財產，應當予以返還。孫藝基于案涉合同取得案涉房屋的所有權，依法應予返還給許志。

蔡思斌律師評析：

本案法院在審理房屋買賣合同是否有效的問題上，主要考慮了如下幾個問題：

1、房屋買賣簽署時間與許志債務履行期限之間的關聯性；

2、房屋買賣合同的實際履行情況，包括款項是否實際支付，房屋是否交付。結合孫藝并未依照合同支付購房款，房屋一直由許志占有、使用，房屋權屬證書由許志收執，法院認定雙方并無真實交易的意思表示。

3、為何孫藝提供了與許志之間的大額往來流水，卻仍然不能保住房產？

雖然孫藝提供了雙方同居期間的大額往來流水，而且從流水中也可以證明其向許志支付款項遠超許志向其支付款項。但是，因支付行為是發生于同居期間這一時間段內，與購房時間不吻合，金額不對應，加之二人特殊關系，極有可能為生活開支或其他經濟往來。雖然孫藝主張系以物抵債，但問題在于雙方并無任何以物抵債協議。因此，法院最終結合全案證據，認定雙方無真實交易的意思表示，未支持孫藝的抗辯。

4、那么，如果孫藝真的當時涉及以物抵債的，孫藝當初應該怎么做才能防止如今的結果或挽回些損失呢？

孫藝應當與許志簽署書面協議，明確此前轉賬款項系借款，并同時就借款未還事實予以確認，就雙方以物抵債簽署協議并辦理過戶，實際交付、占有房屋。且交易價格不能低于市場價70%。

以上人物系化名。

索引案例：漳州市中級人民法院（2020）閩06民終400號

福州律師蔡思斌?