? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?福州房產律師專稿：拆遷房屋買賣審判規則分析

隨著城市化的發展，城市規模的擴大，城市拆遷的速度也在加快。于是拆遷安置房也就有了市場。但畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，且買賣大多不能一次性將一切手續辦理完畢，其后續手續通常要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產生留下隱患。因此如何購置拆遷安置房？怎樣才可以有效的維護交易雙方的利益，就成了一些人的關注問題。資深福州房產律師蔡思斌根據目前中國裁判文書網上已公開的相關法律文書作以下分析，以讓房屋買賣當事人最大限度規避拆遷房屋買賣風險。

一、審查拆遷房屋本身

作為買賣合同的標的物，購房人最為擔心的就是最終無法取得拆遷房屋這個問題。而在簽訂房屋買賣合同時，就應該對此問題予以重點審核。

1、拆遷房屋是否具有可交易性

根據相關法規及政策規定，拆遷安置房一般分為兩大類：一類是因重大市政工程拆遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的與市場價比較而言較為中低價位的商品房。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

所以在購買拆遷安置房屋前，一定要搞清楚該房屋的性質以及當地的相關政策，弄清楚該房屋是否可以自由上市交易。

2、拆遷房屋是否確定可以取得

（1）若拆遷房屋一直未被列入拆遷范圍，可預見范圍內無法取得房屋，合同約定的標的物并不存在，則合同不成立。

如：福州市晉安區人民法院（2013）晉民初字第2845號《林信俊與曾祥俤房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》

法院觀點：根據相關法律規定，合同一般應具備當事人的名稱及住所、標的、數量、質量、價款、履行期限、地點、方式等條款。該協議約定的合同標的及履行期限不明，協議的主要條款尚不具備，故該買賣合同尚未成立。被告所有的榕郊S字第022499號房產至2015年仍未列入拆遷范圍。對此，雙方均無異議。而合同簽訂時間為2008年9月3日。雙方在簽訂《購買拆遷房協議》過程中，原告負有對合同標的審查義務而疏于審查，被告對合同標的是否列入2007年拆遷范圍這一重要信息亦疏于審查，因此對合同不成立這一后果，雙方均有過錯，承擔同等責任。

福州房產律師蔡思斌觀點：建議購房人在購買拆遷房屋時，至少得在出賣人簽訂了房屋拆遷協議的情況下，否則就很容易發生此案的情況，房屋買賣合同簽訂了7年之久訟爭房屋仍未列入拆遷范圍。

（2）房屋拆遷協議簽署后，拆遷房屋確實有必然取得的可能性，應要求對方及時履行合同義務。

如1：福州市晉安區人民法院（2014）晉民初字第1406號《吳孝震與林德躉房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》

法院觀點：本案訴爭房屋系拆遷房，拆遷權益人為原告，因此原告必然會獲得訴爭房屋的所有權，買賣合同仍然具備繼續履行的條件。因此原告主張合同無效于法無據，本院不予支持，反訴原告主張合同繼續履行可予支持。

如2：福州市臺江區人民法院（2014）臺民初字第2439號《陳成美與王秀華房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》

法院觀點：雖然被告王秀華在轉讓訟爭屋時尚未取得福州市臺江區義洲街道白馬南路211號彬社新村X#樓X單元房的房屋權屬證書，但訟爭屋權屬是明晰的，其有權對訟爭屋進行處分。且根據《中華人民共和國物權法》第十五條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

福州房產律師蔡思斌：目前拆遷房屋買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶（即出賣人）認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房、要求漲價，或者主張合同無效，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

??? 二、審查售房者本身是否有權出售房屋

房屋“共有人”是拆遷房屋買賣風險的最大制造者。如果拆遷房屋的出賣人并不享有對該房屋的完整權屬，會因此而引發糾紛。

1、部分法院認為即便出賣人對標的物沒有所有權或者處分權，但拆遷房屋買賣合同仍然有效。

如：福州市中級人民法院（2014）榕民終字第3074號《錢曉麗與陳玉英房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》

法院觀點：本案雙方當事人簽訂的《房屋買賣合同》，屬于出賣人對標的物沒有所有權或者處分權的買賣合同的合同。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，合同有效，但其并未徹底否定出賣人對標的物沒有所有權或者處分權的買賣合同的效力。此類合同應屬有效、無效還是效力待定，尚屬模糊。此后，最高人民法院發布《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此進行明確。該司法解釋第三條第一款規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”據此，無處分權人出賣他人財產，即便未獲權利人之追認或無處分權人締約后未能取得處分權，該買賣合同亦應當認定為有效，以此可以保護善意相對人的履行利益。故根據上述司法解釋，本案訟爭合同應當認定為有效，合同當事人雙方應當依約履行。上訴人未能按照合同約定期限辦理繼承公證等相關手續，構成違約，應承擔相應的違約責任，一審判決并無不當，予以維持。

福州房產律師蔡思斌：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》自2012年7月1日起施行，一般現行法院都采納無權處分不影響合同效力的做法。

2、但也有法院認為，若拆遷房屋存在有多名共有人，事后未經共有人追人，或存有損害第三人利益的情形，法院可能會判定該拆遷房屋買賣合同無效。

如1：福州市倉山區人民法院（2013）倉民初字第3116號《劉燕與林治燊、林治國、福建泛聯房產經紀有限公司、第三人陳水俤、林云、林淑英、林淑琴房屋買賣合同一審民事判決書》

法院觀點：訴爭合同標的房產系被告林治燊、林治國及第三人陳水俤、林云、林淑英共同共有，被告林治燊以其個人名義出賣房產，而事后未能獲得第三人（共有權人）的追認，訴爭合同未發生法律效力。原告要求確認訴爭合同無效的訴請應予支持。原告以合同補充協議第一條第五款、第六款作為依據訴請要求被告林治燊、林治國賠償原告經濟損失50000元，本院認為，被告林治燊作為賣方及委托人未能提供充分證據證實簽訂合同時已告知產權情況并說明共有人授權情況，對合同無效負有主要過錯。但合同無效，除合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款之外，其他條款均無法律效力，原告提出賠償請求所依據的條款并非“獨立存在的有關解決爭議方法的條款”，且原告未能舉證證實其存在實際經濟損失，因此，該項訴訟請求缺乏依據，本院不予支持。

福州房產律師蔡思斌：此判決系2014年6月26日作出，此時《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已經生效并施行，但倉山法院仍秉持事后未獲得共有權人的追認，拆遷房屋買賣合同未發生法律效力的觀點。

如2：福州市臺江區人民法院（2014）臺民初字第1790號《陳禮明與鄒訓平房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》

法院觀點：坐落于福州市臺江區XX路XX號XX座XX單元房屋系原坐落于臺江區XX巷XX弄XX號2-1-103和2-2-302公產房屋的拆遷安置房，根據2003年1月21日﹤﹤拆遷補償安置協議書﹥﹥及訟爭房屋的權利來源，該拆遷安置房應屬翁瑞蓮與被告鄒訓平共同共有，被告鄒訓平對該拆遷安置房不享有完整的處置權；因此，原告陳禮明與被告鄒訓平簽訂的房屋買賣﹤﹤協議書﹥﹥存有損害第三人利益的情形，該﹤﹤協議書﹥﹥無效，造成無效的主要過錯在于被告方，被告鄒訓平應承擔主要責任；故被告鄒訓平在返還原告購房款時應按中國人民銀行確定的同期銀行貸款利率向原告陳禮明支付利息。由于本案原被告間簽訂房屋買賣﹤﹤協議書﹥﹥屬無效合同，原告在簽訂﹤﹤協議書﹥﹥時，未盡審查義務，也存在過錯，也應承擔相應的責任；因而本案原告的第3項訴請：要求判令被告賠償原告損失人民幣390942元，沒有事實和法律依據，本院不予支持。

福州房產律師蔡思斌：臺江法院回避了出賣人是否享有完整處分權的問題，借以存有損害第三人利益的情形而導致房屋買賣合同無效，出賣人應承擔主要的過錯責任。

3、若處分共有拆遷房屋的共有人占三分之二以上份額，則該處分行為有效，合同有效。

如：福州市中級人民法院（2014）榕民終字第1147號《陳美珍、陳美玉與陳德發、陳建成、陳建峰、陳美珠確認合同無效糾紛二審民事判決書》

法院觀點：訟爭的亞峰新區13#樓607單元及13#樓28附屬間是陳德發與鄭碧如的夫妻共同財產，因此，其中的一半屬于被繼承人鄭碧如的遺產，被繼承人鄭碧如生前未立遺囑，繼承開始后，各繼承人沒有作出放棄繼承的表示，應視為接受繼承。被繼承人鄭碧如的遺產由其法定繼承人繼承取得，即由陳德發、陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠按份繼承取得，各繼承六分之一份額。也就是說陳德發、陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠因繼承鄭碧如的遺產各取得訟爭房產十二分之一的份額。訟爭房產由陳德發、陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠六人按份共有，其中陳德發占有的份額為其原有的一半加上其繼承所得的十二分之一共計擁有訟爭房產十二分之七的份額，陳建成、陳建峰、陳美玉、陳美珍、陳美珠各占訟爭房產的十二分之一的份額。按份共有人對共有的不動產按照其份額享有所有權，處分共有的不動產的應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意。被上訴人陳德發和陳建成就訟爭房產訂立《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》，雖然上訴人陳美珍、陳美玉不同意，但是上訴人陳建峰、陳美珠均表示認可，由于陳德發、陳建成、陳建峰、陳美珠占有的訟爭房產的份額為十二分之十，已超過三分之二，符合法律規定，該處分訟爭房產的行為有效，故訟爭的《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》是合法有效的，上訴人主張《房地產買賣契約》、《房屋買賣協議》無效，理由不成立，本院不予支持。

福州房產律師蔡思斌：常常出現諸多繼承人對出售共有拆遷房屋意見不一致的情況，若同意出售的繼承人所占份額已超過三分之二，按照法律規定，該處分訟爭房產的行為有效。

三、審查拆遷房屋買賣合同中的違約責任條款

在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對遲延交房、拒絕交房、合同無效、房屋費用的支付方式等都作出明確的約定。

1、合同中對違約責任有約定的，依照約定履行。但法院會依照具體情況對違約金予以調整。

如：福州市中級人民法院（2014）榕民終字第3074號《錢曉麗與陳玉英房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》

法院觀點：訟爭房產系被告已故丈夫名下的拆遷安置房，在原、被告簽訂《房屋買賣合同》時尚未辦理房屋所有權證書。只有在先取得訟爭房第一道房屋所有權證（即登記到原產權人林長銓名下）后，才能變更登記到被告名下。而按照被告的聲明，是通過繼承公證的方式變更登記到被告名下，從而完成原、被告之間的交易。但因被告未能在簽訂房屋買賣合同后90日內辦理繼承公證等相關手續，構成違約，被告未能提供證據證明其具有可免責的事由，故被告應當退還原告的購房款10萬元，并承擔相應的違約責任。雖然合同約定的違約責任為20萬元違約金及賠償律師代理費用，但因原告未能證明其實際損失情況，且約定的違約金偏高，故原審法院結合本案實際情況，依法調整為10萬元。

福州房產律師蔡思斌觀點：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規定:當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。故法院依法調整了本案的違約金金額。

2、對于合同中對違約責任未明確約定的情況下，一般會視雙方過錯程度予以賠償。賣方除了要返還買方的購房款外，對購房款利息的請求各個法院意見不同。但對于買方經濟損失的賠償請求，一般難以得到支持。

（1）如福州市臺江區人民法院（2014）臺民初字第1790號《陳禮明與鄒訓平房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》，被告鄒訓平對該拆遷安置房不享有完整的處置權，是造成合同無效的主要過錯方，但原告在簽訂買賣時，未盡審查義務，也存在過錯，也應承擔相應的責任，故判決被告鄒訓平在返還原告購房款時應按中國人民銀行確定的同期銀行貸款利率向原告陳禮明支付利息。

（2）如福州市倉山區人民法院（2013）倉民初字第3116號《劉燕與林治燊、林治國、福建泛聯房產經紀有限公司、第三人陳水俤、林云、林淑英、林淑琴房屋買賣合同一審民事判決書》，被告林治燊作為賣方及委托人未能提供充分證據證實簽訂合同時已告知產權情況并說明共有人授權情況，對合同無效負有主要過錯。但合同無效，除合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款之外，其他條款均無法律效力。原告提出賠償請求所依據的條款并非“獨立存在的有關解決爭議方法的條款”，且原告未能舉證證實其存在實際經濟損失，因此，該項訴訟請求缺乏依據，本院不予支持。

四、結語

實務中拆遷房屋買賣的數量依舊不在少數，縱觀上述案例，福州房產律師蔡思斌提醒，對于拆遷房屋，原則上都是可以買賣的。但要注意以下幾點：

1、確認該拆遷房屋允許上市交易，并盡量與已經簽訂了拆遷補償補償協議的賣方進行交易。這樣能更大程度上保證賣方可以取得該拆遷房屋。

2、征得拆遷房屋共有人的同意。拆遷協議上的每個人都必須同意轉讓，必須簽署同意轉讓的承諾書。

3、房屋交易款項支付的合理性。房屋價格必須明確，無論房價上漲或者是下跌，價格必須限制在一個確定價格。尾款必須預留，根據房屋標的大小確定。

4、房屋過戶問題予以明晰。買賣雙方必須積極配合辦理產權過戶問題，時間一定要確定。

5、合同必須明確違約責任。正因為拆遷房屋交易的特殊性，更需要對遲延交房、拒絕交房、合同無效等違約責任都作出明確的約定，以保護自身的權益。

 

 

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?福州房產律師蔡思斌

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2016年8月21日