福州房產(chǎn)律師：共有房產(chǎn)無法協(xié)商確定分割方式可以先行分割實(shí)物，難以分割的應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣變賣款項(xiàng)

關(guān)鍵詞：共有房產(chǎn)分割 協(xié)議不成 房產(chǎn)歸一方

裁判主旨：共有人對(duì)共有房產(chǎn)的分割方式達(dá)不成協(xié)議時(shí)，房產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，可以對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

案情簡(jiǎn)介：

2012年1月5日，被告陳閩辦理了一份經(jīng)福建省福清市公證處公證的委托書。該委托書的委托人為被告，受托人為原告林彬，內(nèi)容為：”委托人和受托人共同擁有位于福州市臺(tái)江區(qū)新港街道六一中路223號(hào)瑞翔新苑3樓201單元的房產(chǎn)，建筑面積134.3平方米。因委托人事務(wù)繁忙，無法親自辦理有關(guān)手續(xù)，特委托林彬?yàn)槲业拇砣耍⒁晕业拿x，全權(quán)代為辦理領(lǐng)取上述房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，并代理上述房產(chǎn)向銀行抵押貸款事宜。”2012年1月17日，訟爭(zhēng)屋福州市臺(tái)江區(qū)新港街道六一中路223號(hào)瑞翔新苑3#樓201單元房屋所有權(quán)登記至原、被告名下，共有情況為共同共有，房屋取得方式為買賣，上一道權(quán)利人為福州福龍房地產(chǎn)有限公司。原告林彬訴請(qǐng)法院判令：1、分割原、被告位于福州市臺(tái)江區(qū)新港街道六一中路223號(hào)瑞翔新苑3#樓201單元的共有房產(chǎn)（房產(chǎn)歸被告所有，被告向原告支付房產(chǎn)價(jià)值一半的房?jī)r(jià)款）；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

訴訟中，被告確認(rèn)訟爭(zhēng)屋目前由其交給被告的親戚無償居住，并未簽訂租賃合同。原審法院組織原、被告共同協(xié)商自行出售共有房屋事宜，但雙方無法就共同出售房屋達(dá)成一致意見。原告明確表示其無能力向被告支付50%的房?jī)r(jià)款，也沒有經(jīng)濟(jì)能力競(jìng)價(jià)購(gòu)買房屋；被告明確表示不同意分割訟爭(zhēng)房屋，不同意競(jìng)價(jià)購(gòu)買房屋，也不同意對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行拍賣。

法院認(rèn)為：

臺(tái)江法院：訟爭(zhēng)的福州市臺(tái)江區(qū)新港街道六一中路223號(hào)瑞翔新苑3#201單元房屋所有權(quán)登記在原告和被告名下，為原、被告二人共同共有。由于原、被告之間系為結(jié)婚而共同買房，現(xiàn)雙方已無結(jié)婚的意愿，原告作為共有人，在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有物的情況下，有權(quán)要求分割共有房屋，以結(jié)束共有狀態(tài)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十五條的規(guī)定，”共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)”，因此原告和被告對(duì)于訟爭(zhēng)房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)各分得二分之一。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百條規(guī)定”共有人可以協(xié)商確定分割方式，在達(dá)不成協(xié)議時(shí)，共有的不動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，可以對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。”本案訟爭(zhēng)房屋系單元套房，不宜實(shí)物分割。訴訟中，原、被告均不同意出資競(jìng)價(jià)購(gòu)買訟爭(zhēng)屋，也未能就共同出售訟爭(zhēng)屋達(dá)成一致意見。被告明確表示不同意拍賣訟爭(zhēng)房產(chǎn)。鑒于訟爭(zhēng)房屋目前已由被告交付他人無償使用，且被告不同意對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行拍賣，原審法院判定訟爭(zhēng)房產(chǎn)歸被告所有，被告應(yīng)按照訟爭(zhēng)屋的市場(chǎng)價(jià)值向原告支付50%的房?jī)r(jià)款，即人民幣80.05萬元。訴訟中，被告辯稱訟爭(zhēng)房屋系被告單獨(dú)出資購(gòu)買，應(yīng)為被告單獨(dú)所有，但未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，原審法院不予采信。被告認(rèn)為其在分割共有物時(shí)應(yīng)當(dāng)給予多分，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，原審法院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十五條、第九十九條、第一百條第一款、第一百零四條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四第一款的規(guī)定，判決：一、福州市臺(tái)江區(qū)新港街道六一中路223號(hào)瑞翔新苑3樓201單元房產(chǎn)歸被告陳閩所有。二、被告陳閩應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告林彬支付上述房產(chǎn)50%的房?jī)r(jià)款人民幣800500元。

福州中院：一審法院鑒于本案實(shí)際情況判決訟爭(zhēng)房產(chǎn)歸上訴人所有，上訴人按照訟爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值向被上訴人支付50%的房?jī)r(jià)款，并無不當(dāng)。因此判決駁回上訴，維持原判。

福州房產(chǎn)律師評(píng)析：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百條規(guī)定明確規(guī)定了“共有人可以協(xié)商確定分割方式，在達(dá)不成協(xié)議時(shí)，共有的不動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，可以對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。”?結(jié)合本案，對(duì)于訟爭(zhēng)房屋系單元套房的，實(shí)務(wù)中一般均不宜進(jìn)行實(shí)物分割。在雙方均不同意出資競(jìng)價(jià)購(gòu)買訟爭(zhēng)屋，也未能就共同出售訟爭(zhēng)屋達(dá)成一致意見，一方又明確表示不同意拍賣訟爭(zhēng)房產(chǎn)，法院一般會(huì)采取將房產(chǎn)判決歸一方所有并由其向?qū)Ψ街Ц犊铐?xiàng)的方式予以解決。

案例索引：

福州市中級(jí)人民法院（2016）閩01民終字第445號(hào)“陳閩與林彬共有物分割糾紛”，見《陳閩與林彬共有物分割糾紛二審民事判決書》（審判長(zhǎng)鄭秀琴，代理審判員謝芬、陳雯），載《無訟案例》（20160428）。