龍海蔡女士向開發(fā)商購買了一套商品房，房屋以貸款方式購買，在正常合同條款之外，雙方還通過補充協(xié)議特別約定“買受人解除合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應(yīng)先行與貸款機構(gòu)解除貸款關(guān)系”等。
此后開發(fā)商逾期交房超過90日，觸發(fā)合同解除條款，即“出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，逾期超過90日，買受人有權(quán)解除合同……”，在協(xié)商不成的情況下，蔡女士向法院起訴要求解除《商品房買賣合同》及支付違約金。
蔡女士以為這官司應(yīng)該贏定了。不想，一審法院以雙方特別約定“在買受人已辦理貸款的情況下，買受人行使解除權(quán)的前提是買受人應(yīng)先行與貸款機構(gòu)解除貸款關(guān)系，且該協(xié)議與主合同有相抵觸之處，應(yīng)以本補充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。”現(xiàn)蔡女士未與銀行解除借款合同關(guān)系,行使解除權(quán)的條件未成就，故不予支持其訴訟請求。
蔡女士遂上訴到漳州中院。漳州中院經(jīng)辦法官判案倒是挺有水平的。法官跳出原來的框框，認(rèn)定該補充協(xié)議實質(zhì)是開發(fā)商提供的格式合同條款。而能否與貸款機構(gòu)協(xié)商一致提前解除貸款關(guān)系，非買受人單方意志可決定，買受人需承擔(dān)商品房買賣合同不能解除的風(fēng)險；退一步講，即使貸款機構(gòu)同意提前解除，所產(chǎn)生的資金成本也必然由買受人承擔(dān)，明顯不符合常理。
因此，該約定既加重了買受人一方的負(fù)擔(dān)，又限制了買受人的主要權(quán)利，考慮該格式合同及條款是由開發(fā)商提供，雖然《補充協(xié)議》第十八條及落款處也有提到雙方已閱讀、協(xié)商、開發(fā)商已作了說明與提醒等內(nèi)容，但具體到《補充協(xié)議》第十六條第三款的內(nèi)容未見醒目標(biāo)識，不能證明金石公司已對該條款盡到充分說明、提醒的義務(wù)。因此，依法應(yīng)認(rèn)定該約定無效，遂支持蔡女士解除商品房買賣合同的訴訟請求。
《合同法》第三十九條 格式合同條款定義及使用人義務(wù)采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。?格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。第四十條 格式合同條款的無效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
漳州中院即是依據(jù)《合同法》上述規(guī)定，認(rèn)為開發(fā)商對于格式條款沒有采取合理的方式或者是已經(jīng)采取的方式不能盡到充分說明、提醒的義務(wù)，再結(jié)合該條款內(nèi)容實質(zhì)是加重了買受人負(fù)擔(dān)，限制了買受人的主要權(quán)利等確定該格式條款無效。
當(dāng)然，在訴訟實務(wù)中，有些法官會認(rèn)為這是雙方的補充協(xié)議約定，亦經(jīng)雙方專門協(xié)商結(jié)果，不宜認(rèn)定為格式條款。作為當(dāng)事人就要盡力舉證，充分證明該補充協(xié)議具有普遍性，實質(zhì)上就是開發(fā)商提供的通用格式條款，應(yīng)適用合同法格式條款相應(yīng)規(guī)定的。
案例參考：漳州市中級人民法院（2019）閩06民終2444號
菜驢雜錄：以前覺得，可能會有人活的格局無限大，但后來想，沒有人不會被所謂的格局局限，因為書讀太多，也可能會活在自己想象的世界里，以為某些東西需要被拯救，而活的自在的人，可能格局就只有小小方寸天地，但他也已經(jīng)通過這片天地，看透生命本質(zhì)，似乎各自活各自的，不要去影響干涉別人的生命，便是這個世界最好的和諧狀態(tài)。—花糕
