2018年5月28日，經(jīng)中介介紹，福州李先生購買了一套位于倉山臚雷新城的拆遷安置房。業(yè)主陳女士雖然沒有到場，但她的受托人陸先生持有授權(quán)委托公證及拆遷安置房相關(guān)全套資料，其真實性無可置疑。于是李先生便與陸先生簽訂《二手房買賣合同》，約定:業(yè)主陳女士將房屋以100萬元價格出賣給李先生。因房產(chǎn)屬于拆遷安置房，雙方同意李先生先支付房款50萬，在付款同時將房屋交付給李先生，之后等房屋產(chǎn)權(quán)證可以辦理后再行支付剩余款項。合同簽訂后，李先生依約支付了50萬房款，并從受托人處取得房屋鑰匙等。
李先生收房一段時間后，準(zhǔn)備裝修卻發(fā)現(xiàn)房屋已被撬開，有人在裝修。李先生前去交涉，才知業(yè)主陳女士已與撬房人簽了八年的租賃合同。李先生拿著《二手房買賣合同》去和撬房人理論，對方卻聲稱其租賃合同是與業(yè)主所簽署，李先生的房屋買賣合同不是與業(yè)主簽署的，他不知道真假，也不管真假。反正他已向業(yè)主交了押金及租金，就有權(quán)利進行裝修及出租使用。這下李先生慌了，向撬房人要來業(yè)主電話交涉此事，業(yè)主卻稱她沒有賣房子，也沒有收到李先生的購房款，這事與她無關(guān)，反正房子是她的，她有權(quán)處理。李先生回過頭再找公證受托人陸先生，陸先生卻回應(yīng)他僅是受托人，這跟他沒關(guān)系，授權(quán)委托書是公證過的，業(yè)主應(yīng)該承認(rèn)。去找中介，中介卻說合同是合法有效的，現(xiàn)在是業(yè)主違約。
聽了中介的話，也咨詢了律師，大家都認(rèn)為是業(yè)主逾期交房構(gòu)成違約，李先生可以追究其違約責(zé)任。李先生于是提起訴訟，要求確認(rèn)二手房買賣合同有效，要求業(yè)主立即交付房屋，并配合辦理房屋權(quán)屬變更至李先生名下的相關(guān)手續(xù)等。本以為勝券在握，哪曾想法院認(rèn)為訟爭房屋為拆遷安置房，相關(guān)權(quán)屬未明確登記至業(yè)主名下，對于相關(guān)所有人是否一定是陳女士不能確定，相關(guān)交付房屋及辦理權(quán)屬變更手續(xù)的訴訟請求無法支持，最終僅判決房屋合同有效，駁回李先生的其他訴訟請求。
李先生這下蒙圈了。打了一場官司，僅是確認(rèn)合同有效，房屋無法交付，難道50萬元就這樣打水漂了！為此，李先生尋求福建電視臺“愛心幫幫團”欄目幫助，希望他們能夠介入此案，調(diào)解爭執(zhí)，房屋即便買不成的話，購房款50萬元要回來也成吶。
根據(jù)陳女士陳述，她確實沒有任何賣房的打算。因急需資金周轉(zhuǎn)，陳女士曾于2018年5月初向一擔(dān)保公司借款50萬元，擔(dān)保公司為保障借款安全，要求陳女士用她的拆遷安置房作為擔(dān)保，具體擔(dān)保方式為擔(dān)保公司指定公司員工陸先生作為受托人，有權(quán)代為陳女士簽署出售房屋合同并代為收取相關(guān)款項等。擔(dān)保公司還聲稱不會去賣房屋，除非陳女士不能在三年內(nèi)還款。在公證書辦妥之后，也是在2018年5月28日，陳女士與擔(dān)保公司簽署了金額為50萬元的借款合同，并于當(dāng)日收到了該借款50萬元。而且，陳女士還有向擔(dān)保公司支付了9萬元借款費用，并支付了幾個月利息呢。后續(xù)因房屋空置浪費，她才將拆遷安置房屋出租給專門作群租房生意的二房東，由二房東負責(zé)裝修，租期定為八年。
其實二方都沒錯！真正問題源頭出在擔(dān)保公司。本案應(yīng)該是擔(dān)保公司空手套白狼，沒出一分錢，還收了9萬元借款手續(xù)費用及利息。擔(dān)保公司隱瞞真實情況，虛構(gòu)賣房及借款事實，兩頭騙、吃雙方，行為已涉嫌詐騙罪！這是一種非典型的套路貸犯罪！本案最終應(yīng)由公安機關(guān)作為刑事案件處理是比較合適的，用民事裁判思路無法解決問題，雙方會進入死胡同，對于案件真正事實很難查明，會嚴(yán)重損害買賣雙方的利益。
這里，蔡思斌律師也要提醒一下拆遷安置房的買家:
三：拆遷安置房期房風(fēng)險更大，一定要買現(xiàn)房。買家在支付前期款項后一定要實際收房入住且對房屋形成實際控制后再行交付后續(xù)款項，絕對避免房屋被他人侵占，否則對于后續(xù)維權(quán)非常不利。
要知道，如果已經(jīng)支付大部房款，且已實際入住，且對未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)沒有過錯的，則該房屋買賣合同具有準(zhǔn)物權(quán)效力，是可以對抗賣家一般債權(quán)人的。
蔡思斌
2019年12月11日
