日前有當事人向蔡律師咨詢福州市二手房轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題，買賣、贈與住房雙方需要繳納哪些稅費，稅費種類及比例如何，滿二滿五又怎么算？近日，《國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整福州市個人房屋轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅核定征收率的公告》(福州市稅務(wù)局公告2024年第1號)發(fā)布，公告重新規(guī)定了福州市個人房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率。今后計算轉(zhuǎn)讓住宅的個人所得稅時，福州市將不再區(qū)分普通住宅與非普通住宅。11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布相關(guān)公告，明確多項促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收政策，現(xiàn)蔡律師結(jié)合國家最新公告及福州地方政策就常見問題進行匯總解答。
一、住宅轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：包括個人所得稅、增值稅及附加：（1）個人所得稅為1%。住宅自用滿五年以上，且是福建省范圍內(nèi)唯一家庭生活用房的，免征個人所得稅。（2）增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%，持有年限滿2年（含2年）的住宅免征。
2.買方稅：（1）個人購買家庭（唯一）住房，面積為140平方米及以下的，契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為1.5%。（2）購買家庭第二套（改善性）住房，面積為140平方米及以下的契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為2%。（3）不享受契稅優(yōu)惠，契稅為3%。
3.土地增值稅方面，各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。位于東部地區(qū)的福州調(diào)整后為1.5％。取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
4.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數(shù)。評估價是在實際交易發(fā)生后，由稅務(wù)系統(tǒng)評估得出，無法提前計算。
| 類型 | 調(diào)整前 | 調(diào)整后 |
| 契稅 | 首套：90㎡及以下1%，以上1.5%
二套：90㎡及以下1%，以上2% |
首套：140㎡及以下1%，以上1.5%
二套：140㎡及以下1%，以上2% |
| 增值稅 | 區(qū)分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 | 取消區(qū)分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 |
| 土地增值稅 | 東部2% | 東部1.5%，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅免征。 |
| 個人所得稅 | 區(qū)分普通住宅及非普通住宅，轉(zhuǎn)讓普通住宅1%，轉(zhuǎn)讓非普通住宅1.5%。 | 取消區(qū)分普通住宅及非普通住宅，征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1%。 |
資料來源：官方數(shù)據(jù)整理，僅針對福州地區(qū)
二、非住宅（辦公、店面、車位等）轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：個人所得稅1.5%、增值稅及附加5.6%、土地增值稅6%、印花稅0.05%。
2.買方稅：契稅3%、印花稅0.05%。
3.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數(shù)。
三、住宅贈與，贈與及受贈雙方需要繳納哪些稅？
1.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅:（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。受贈方需繳納房屋評估價3%的契稅。
2.非直系親屬之間贈與的，受贈方需繳納20%個人所得稅、3%契稅，贈與方需繳納5%增值稅。
四、直系親屬間買賣和贈與的稅費有何不同？
1.贈與收取3%契稅；
2.買賣收取1%-3%契稅（根據(jù)買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權(quán)證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉(zhuǎn)讓雙方繳納，住宅免征）。
3.贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產(chǎn)登記費。
五、稅收減免政策中提到產(chǎn)權(quán)滿2年、滿5年，是如何計算？
以個人購買住房以取得的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或契稅完稅證明上注明的時間為始點，以本次上市交易買賣合同時間為終點，來計算。
六、住房辦證不滿2年，增值稅能不能免？滿2年怎么認定？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號），2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。已滿兩年的則免繳營業(yè)稅。如何判斷購房是否滿兩年則是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明，若二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即將房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間的進行比較，以較早的時間作為購買房屋的時間。營業(yè)稅改為增值稅后繼續(xù)沿用上述政策。若所購房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間均不滿兩年，則應繳納增值稅。
七、其他須知
1.納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應當向主管稅務(wù)機關(guān)提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機關(guān)通過信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務(wù)證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。
2.對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。
3.2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的可按新發(fā)布公告執(zhí)行。
4.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標準公布后，稅務(wù)機關(guān)新受理清算申報的項目，以及在具體執(zhí)行標準公布前已受理清算申報但未出具清算審核結(jié)論的項目，按新公布的標準執(zhí)行。具體執(zhí)行標準公布前出具清算審核結(jié)論的項目，仍按原標準執(zhí)行。
信息來源：財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、福州市不動產(chǎn)登記及交易中心、福州稅務(wù)等。
以上內(nèi)容均依據(jù)官方匯總，具體執(zhí)行標準待地方落實。
