不過，遺囑中還提到：“如果遇出租、再婚，或買賣等有違夫妻關系這三種情形之一，將收回老王的居住權(quán)，我的女兒對房屋有處置權(quán)。”

劉大爺去世后，王大媽獨自居住在海淀區(qū)的那套房子里。劉大爺與前妻所生女兒小劉遂向法院起訴，請求繼承父親名下兩套房產(chǎn)；王大媽則主張對海淀那套房子享有居住權(quán)。小劉說：“房子由我繼承，我想怎樣就怎樣！”

北京一中院經(jīng)審理后認為，劉大爺在遺囑中為王大媽設定的居住利益并非“一時”性居住權(quán)利，而是“永久”性居住權(quán)利。而且依據(jù)遺囑內(nèi)容，只有符合特殊情形時，遺囑繼承人小劉才可以依法處分房屋。這說明劉大爺為王大媽設立居住使用的目的在于確保權(quán)利人的生活居住需要，在王大媽居住使用期間，她可以排除房屋所有權(quán)人的干涉。

劉大爺生前與王大媽在此房屋內(nèi)共同居住了十多年，積累了較深的夫妻感情，凝結(jié)了特殊情感和精神寄托。劉大爺為王大媽設定居住權(quán)，有為再婚老伴老年生活安定、避免勞累奔波的考量，這在情理之中，應予尊重。

由此法院認為，王大媽可以取得房屋的居住權(quán)。小劉作為房屋繼承人，有義務配合讓渡居住使用權(quán)益。最終，法院確認劉大爺留下的兩套房屋所有權(quán)歸小劉，王大媽對其中一套房屋享有居住權(quán)。小劉于房屋可辦理不動產(chǎn)登記之日起30日內(nèi)配合王大媽辦理居住權(quán)登記。上述判決可以確保王大媽的居住生活利益，也保證了小劉作為繼承人的所有權(quán)，促進了家庭的和諧穩(wěn)定。

假設房屋所有權(quán)人小劉想出租王大媽擁有居住權(quán)的房屋，也無權(quán)出租，她必須首先保障王大媽有居住的權(quán)利。當然，王大媽也不能對這一房屋進行出租等營利性活動。劉大爺在遺囑中為再婚老伴設立居住權(quán)時，也排除了王大媽出租房屋等營利行為。王大媽對這一套房僅享有占有和使用的權(quán)利，不享有處分權(quán)，對這套房不能繼承、轉(zhuǎn)讓、出租和取得收益。

除了居住權(quán)人去世外，住宅滅失也會導致居住權(quán)消滅，比如遇房屋拆遷、騰退等。但如果房屋所有權(quán)人或第三人對房屋滅失存在一定過錯，則應當向居住權(quán)人賠償相應的損失。

張琳建議，遺囑人要按照法律規(guī)定的遺囑有效形式要求，完整、規(guī)范、嚴謹?shù)卦O立遺囑內(nèi)容。就像案例中的劉大爺，遺囑內(nèi)容表述得就十分清楚，也便于執(zhí)行，包括居住房屋的位置、給再婚老伴設定居住權(quán)的原因、甚至包括居住權(quán)的消滅等，能夠充分尊重并還原遺囑人劉大爺?shù)恼鎸嵰庠浮?/p>

同時，對于無民事行為能力或限制民事行為能力人作出的遺囑、受欺詐或脅迫作出的遺囑、偽造以及被篡改的遺囑，應當依法認定無效。無效遺囑設立的居住權(quán)，自始不能發(fā)生用益物權(quán)效力，也就是說無效遺囑設立的居住權(quán)也無效。

通過合同設立的居住權(quán)從登記時就成立了，那么通過遺囑設立的居住權(quán)從什么時候開始成立呢？張琳表示，通過遺囑設立的居住權(quán)，應根據(jù)《民法典》相關規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時就發(fā)生法律效力。繼承是從被繼承人死亡時開始。因此，通過遺囑設立居住權(quán)的，應當從繼承開始時設立，辦理登記并不是居住權(quán)的生效要件。

不過，張琳提醒，雖然遺囑設立居住權(quán)并不通過登記生效，但若要對抗善意第三人，比如可能涉及房屋所有權(quán)人將房子賣給第三人，那居住權(quán)人最好在獲得居住權(quán)后到房屋登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，來公示自己的居住權(quán)，維護自身權(quán)益。

本文原載于《北京晚報》

2023年11月13日? 第10版