不過(guò)，遺囑中還提到：“如果遇出租、再婚，或買(mǎi)賣(mài)等有違夫妻關(guān)系這三種情形之一，將收回老王的居住權(quán)，我的女兒對(duì)房屋有處置權(quán)。”

劉大爺去世后，王大媽獨(dú)自居住在海淀區(qū)的那套房子里。劉大爺與前妻所生女兒小劉遂向法院起訴，請(qǐng)求繼承父親名下兩套房產(chǎn)；王大媽則主張對(duì)海淀那套房子享有居住權(quán)。小劉說(shuō)：“房子由我繼承，我想怎樣就怎樣！”

北京一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，劉大爺在遺囑中為王大媽設(shè)定的居住利益并非“一時(shí)”性居住權(quán)利，而是“永久”性居住權(quán)利。而且依據(jù)遺囑內(nèi)容，只有符合特殊情形時(shí)，遺囑繼承人小劉才可以依法處分房屋。這說(shuō)明劉大爺為王大媽設(shè)立居住使用的目的在于確保權(quán)利人的生活居住需要，在王大媽居住使用期間，她可以排除房屋所有權(quán)人的干涉。

劉大爺生前與王大媽在此房屋內(nèi)共同居住了十多年，積累了較深的夫妻感情，凝結(jié)了特殊情感和精神寄托。劉大爺為王大媽設(shè)定居住權(quán)，有為再婚老伴老年生活安定、避免勞累奔波的考量，這在情理之中，應(yīng)予尊重。

由此法院認(rèn)為，王大媽可以取得房屋的居住權(quán)。小劉作為房屋繼承人，有義務(wù)配合讓渡居住使用權(quán)益。最終，法院確認(rèn)劉大爺留下的兩套房屋所有權(quán)歸小劉，王大媽對(duì)其中一套房屋享有居住權(quán)。小劉于房屋可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日起30日內(nèi)配合王大媽辦理居住權(quán)登記。上述判決可以確保王大媽的居住生活利益，也保證了小劉作為繼承人的所有權(quán)，促進(jìn)了家庭的和諧穩(wěn)定。

假設(shè)房屋所有權(quán)人小劉想出租王大媽擁有居住權(quán)的房屋，也無(wú)權(quán)出租，她必須首先保障王大媽有居住的權(quán)利。當(dāng)然，王大媽也不能對(duì)這一房屋進(jìn)行出租等營(yíng)利性活動(dòng)。劉大爺在遺囑中為再婚老伴設(shè)立居住權(quán)時(shí)，也排除了王大媽出租房屋等營(yíng)利行為。王大媽對(duì)這一套房?jī)H享有占有和使用的權(quán)利，不享有處分權(quán)，對(duì)這套房不能繼承、轉(zhuǎn)讓、出租和取得收益。

除了居住權(quán)人去世外，住宅滅失也會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)消滅，比如遇房屋拆遷、騰退等。但如果房屋所有權(quán)人或第三人對(duì)房屋滅失存在一定過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)向居住權(quán)人賠償相應(yīng)的損失。

張琳建議，遺囑人要按照法律規(guī)定的遺囑有效形式要求，完整、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卦O(shè)立遺囑內(nèi)容。就像案例中的劉大爺，遺囑內(nèi)容表述得就十分清楚，也便于執(zhí)行，包括居住房屋的位置、給再婚老伴設(shè)定居住權(quán)的原因、甚至包括居住權(quán)的消滅等，能夠充分尊重并還原遺囑人劉大爺?shù)恼鎸?shí)意愿。

同時(shí)，對(duì)于無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人作出的遺囑、受欺詐或脅迫作出的遺囑、偽造以及被篡改的遺囑，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定無(wú)效。無(wú)效遺囑設(shè)立的居住權(quán)，自始不能發(fā)生用益物權(quán)效力，也就是說(shuō)無(wú)效遺囑設(shè)立的居住權(quán)也無(wú)效。

通過(guò)合同設(shè)立的居住權(quán)從登記時(shí)就成立了，那么通過(guò)遺囑設(shè)立的居住權(quán)從什么時(shí)候開(kāi)始成立呢？張琳表示，通過(guò)遺囑設(shè)立的居住權(quán)，應(yīng)根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)就發(fā)生法律效力。繼承是從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始。因此，通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)從繼承開(kāi)始時(shí)設(shè)立，辦理登記并不是居住權(quán)的生效要件。

不過(guò)，張琳提醒，雖然遺囑設(shè)立居住權(quán)并不通過(guò)登記生效，但若要對(duì)抗善意第三人，比如可能涉及房屋所有權(quán)人將房子賣(mài)給第三人，那居住權(quán)人最好在獲得居住權(quán)后到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，來(lái)公示自己的居住權(quán)，維護(hù)自身權(quán)益。

本文原載于《北京晚報(bào)》

2023年11月13日? 第10版