改判要點(diǎn)：案件審理過(guò)程中，買受人逾期未歸還貸款時(shí)間已達(dá)到《商品房買賣合同》約定的解除條件，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同

案情簡(jiǎn)介：

2013年，張毅與小白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購(gòu)買倉(cāng)山區(qū)某房屋。合同簽訂后，當(dāng)日張毅支付了首付款668000元。2013年10月17日，張毅作為借款人及抵押人，小白公司作為保證人，建設(shè)銀行福建分行作為貸款人，三方簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，張毅向建設(shè)銀行福建分行商業(yè)貸款人民幣1530000元，用于支付剩余購(gòu)房款。小白公司于2013年10月24日將訟爭(zhēng)房交付張毅，并將房屋辦理了預(yù)告登記。

另查明：因執(zhí)行申請(qǐng)人林天與被申請(qǐng)人張毅債權(quán)一案，一審法院于2018年3月5日作出（2015）倉(cāng)執(zhí)字第2857號(hào)之二執(zhí)行裁定書，裁定如下：一、解除對(duì)被執(zhí)行人張毅購(gòu)買的坐落于倉(cāng)山區(qū)某房屋的查封，同時(shí)解除抵押關(guān)系。二、本裁定第一項(xiàng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利及相應(yīng)其他權(quán)利歸買受人林秀香所有。財(cái)產(chǎn)權(quán)自本裁定送達(dá)買受人時(shí)起轉(zhuǎn)移；買受人可持本裁定到財(cái)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

?一審倉(cāng)山法院觀點(diǎn)：

本案審理過(guò)程中，小白公司確認(rèn)銀行扣劃款項(xiàng)累計(jì)未超過(guò)六個(gè)月，其又明確依據(jù)合同附件四第六條第2點(diǎn)“若買受人累計(jì)六個(gè)月不歸還銀行貸款本息，也未向出賣人歸還銀行全部扣款等所有相關(guān)費(fèi)用，出賣人有權(quán)單方解除合同，無(wú)條件收回該房屋，買受人應(yīng)向出賣人支付房屋總價(jià)款30%的違約金，且出賣人有權(quán)在扣除該違約金和已發(fā)生的所有相關(guān)費(fèi)用（包括代收并已向有關(guān)部門繳納的費(fèi)用）后，將剩余購(gòu)房款退還給買受人……。訴請(qǐng)解除合同，故小白公司據(jù)此要求解除合同，不符合合同約定的條件，一審法院不予支持。而且，一審法院（2015）倉(cāng)執(zhí)字第2857號(hào)之二執(zhí)行裁定書，屬于人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書，導(dǎo)致案涉房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)利及相應(yīng)其他權(quán)利已經(jīng)由張毅轉(zhuǎn)歸案外人，現(xiàn)小白公司提出解除合同并恢復(fù)原狀的相關(guān)訴請(qǐng)，屬于事實(shí)上不能履行。綜上，小白公司要求解除合同支付的違約金的訴求，一審法院不予支持。

二審福州中院觀點(diǎn)：

小白公司與張毅簽訂的合同附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》第六條第2點(diǎn)約定：“若買受人累計(jì)六個(gè)月不歸還銀行貸款本息，也未向出賣人歸還銀行全部扣款等所有相關(guān)費(fèi)用，出賣人有權(quán)單方解除合同，無(wú)條件收回該房屋，買受人應(yīng)向出賣人支付房屋總價(jià)款30%的違約金，且出賣人有權(quán)在扣除該違約金和已發(fā)生的所有相關(guān)費(fèi)用（包括代收并已向有關(guān)部門繳納的費(fèi)用）后，將剩余購(gòu)房款退還給買受人。”現(xiàn)張毅已超過(guò)六個(gè)月未歸還銀行貸款本息，也未向小白公司歸還銀行扣款，小白公司有權(quán)要求單方解除合同，并要求張毅承擔(dān)違約責(zé)任。因案涉房屋已被一審法院執(zhí)行拍賣，二審中，小白公司要求張毅應(yīng)支付房屋總價(jià)款20%的違約金，在此前提下，放棄了一、二審其他訴訟請(qǐng)求，這是當(dāng)事人意思自治，且不違反法律規(guī)定，亦有利于本案的妥善解決，本院予以照準(zhǔn)。?

福州律師蔡思斌評(píng)析：

一、由于一、二審之間存在一定時(shí)間，在此期間內(nèi)張毅已超過(guò)六個(gè)月未歸還銀行貸款本息，已達(dá)到了《合同補(bǔ)充協(xié)議》第六條第2點(diǎn)的解除合同條件，故二審法院予以改判。

二、由于涉案房屋已經(jīng)被拍賣，小白公司已不可能實(shí)際收回房屋，故小白公司再二審過(guò)程中放棄了收回房屋的訴求。

三、值得一提的是，如果本案判決生效于涉案房屋被拍賣前，小白公司則可依據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》124條“在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果案外人提出執(zhí)行異議之訴依據(jù)的生效裁判認(rèn)定以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同（如買賣合同）無(wú)效或應(yīng)當(dāng)解除，進(jìn)而判令向案外人返還執(zhí)行標(biāo)的物的，此時(shí)案外人享有的是物權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)，本可排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，但在雙務(wù)合同無(wú)效的情況下，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會(huì)使申請(qǐng)執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執(zhí)行。”之規(guī)定收回房屋。

案例索引：(2019)閩01民終5206號(hào)，以上涉及人名均為化名。