改判要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》及附件系雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，各方均應(yīng)按約履行。購(gòu)房人未向銀行償還借款，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人代墊款項(xiàng)超過(guò)購(gòu)房人按揭貸款本金10%的，根據(jù)《商品房買賣合同》的約定，出賣人（開(kāi)發(fā)商）有權(quán)解除商品房買賣合同，收回購(gòu)房人購(gòu)買的房產(chǎn)，追索代償款項(xiàng)，并按商品房?jī)r(jià)款總金額的5%向購(gòu)房人追究違約賠償金。

案情簡(jiǎn)介：

2010年9月20日，大白公司與吳平凡簽訂了一份《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定，吳平凡購(gòu)買大白公司開(kāi)發(fā)的位于福州市馬尾區(qū)復(fù)式單元、建筑面積為319.99平方米商品房一套及09車庫(kù)，總價(jià)款為2052869元；首付款為1032869元，銀行貸款為1020000元；若大白公司代吳平凡償還的按揭貸款本息累計(jì)金額超過(guò)按揭本金的10%，則視為吳平凡構(gòu)成根本性違約，大白公司有權(quán)單方面解除合同，收回房產(chǎn)，追償代墊款項(xiàng)并按購(gòu)房款總價(jià)的5%要求吳平凡支付違約賠償金等條款。合同簽訂后，吳平凡依約支付了首付款1032869元。2010年10月18日，吳平凡與藍(lán)天銀行大山支行簽訂了《個(gè)人貸款合同》，向藍(lán)天銀行大山支行申請(qǐng)購(gòu)房貸款1020000元，貸款期限為360個(gè)月，吳平凡以上述所購(gòu)房屋提供抵押擔(dān)保，大白公司為吳平凡的上述借款提供階段性連帶保證。截至2016年10月20日，吳平凡向藍(lán)天銀行大山支行償還借款本息共計(jì)486894.7元。自2016年11月20日起，吳平凡未依約向第三人藍(lán)天銀行大山支行支付按揭款。2018年9月26日，大白公司為吳平凡代墊按揭款項(xiàng)21期合計(jì)131534.63元。大白公司訴至法院要求解除與吳平凡的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，并配合大白公司辦理注銷訴爭(zhēng)合同登記備案及預(yù)告登記注銷手續(xù)；吳平凡歸還位于福州市馬尾區(qū)復(fù)式單元、1層09車庫(kù)的房產(chǎn)；吳平凡向大白公司支付違約金102643.45元；

一審馬尾法院觀點(diǎn)：

大白公司與吳平凡簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按約履行合同的義務(wù)。關(guān)于商品房買賣合同解除問(wèn)題，首先，吳平凡根據(jù)合同約定支付首付款后又以銀行貸款方式向大白公司支付剩余房款，吳平凡已依約履行了支付購(gòu)房款的義務(wù)；大白公司收到購(gòu)房款后也依約向吳平凡交付了所購(gòu)房屋，雙方均已按照合同約定履行了各自義務(wù)，大白公司與吳平凡之間商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止，商品房買賣合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。《合同補(bǔ)充協(xié)議》中第二條第6點(diǎn)第（4）項(xiàng)關(guān)于出賣人有權(quán)單方面解除合同，收回房產(chǎn)之約定，違背了合同法的規(guī)定。其次，吳平凡已支付購(gòu)房首付款和銀行按揭款合計(jì)1519763.7元，占全部購(gòu)房款的70%以上，已經(jīng)履行絕大部分合同義務(wù)。第三，近年來(lái)本地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷上漲，解除雙方商品房買賣合同將導(dǎo)致吳平凡損失過(guò)大，顯失公平。綜上，對(duì)于大白公司提出解除雙方簽署的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的訴訟請(qǐng)求不予支持。大白地產(chǎn)公司作為吳平凡按揭貸款的保證人已代為償還銀行貸款本息131534.63元，有權(quán)向吳平凡追償。吳平凡經(jīng)公告送達(dá)開(kāi)庭傳票未到庭參加訴訟，依法予以缺席判決。判決：一、吳平凡于本判決生效之日起十日內(nèi)返還福建大白房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為其代墊的自2016年11月20日起至2018年9月26日止的銀行按揭款131534.63元，并支付自2018年9月26日起至實(shí)際還款之日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)付的利息。二、駁回福建大白房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

二審福州中院觀點(diǎn)：

大白公司與吳平凡之間簽訂的《商品房買賣合同》及附件系雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，各方均應(yīng)按約履行。吳平凡從2016年11月20日起未向銀行償還借款，大白公司于2018年9月26日為吳平凡代墊按揭款項(xiàng)21期合計(jì)131534.63元，大白公司代償金額已超過(guò)按揭貸款本金的10%。根據(jù)《商品房買賣合同》附件合同補(bǔ)充協(xié)議中附件六第二條第6款第4項(xiàng)約定，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同，收回買受人購(gòu)買的房產(chǎn)，追索代償款項(xiàng)，并按商品房?jī)r(jià)款總金額的5%追究違約賠償金。故大白公司上訴提出解除案涉《商品房買賣合同》、吳平凡配合其辦理訟爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記、商品房買賣合同備案登記的注銷手續(xù)并返還房屋、吳平凡支付違約金102643.45元(2052869元×5%)的訴請(qǐng)，有合同依據(jù)，本院予以支持。一審認(rèn)定“雙方之間商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止、補(bǔ)充協(xié)議第6條違背合同法規(guī)定以及解除合同顯失公平”，判決不予解除案涉合同且不支持大白公司的相關(guān)訴請(qǐng)，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。一審判決吳平凡返還大白公司代墊的銀行按揭款131534.63元并支付利息，符合合同約定，本院予以維持。

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”，案涉《商品房買賣合同》解除后，大白公司訴請(qǐng)收回訟爭(zhēng)房屋，即要求恢復(fù)原狀，則應(yīng)當(dāng)向吳平凡返還已經(jīng)支付的購(gòu)房首付款和向銀行按揭款支付的購(gòu)房款合計(jì)2052869元。提供按揭款銀行藍(lán)天銀行大山支行已經(jīng)參加本案訴訟，但未提出任何訴訟請(qǐng)求，因此本案不對(duì)按揭合同進(jìn)行處理。綜上所述，大白公司的上訴請(qǐng)求成立，予以支持。

?福州律師蔡思斌評(píng)析：

一、案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在買受人與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的《房屋買賣合同》條款效力問(wèn)題。一審法院從合同條款是否履行及條款是否符合公平原則、買受人損失是否會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大角度出發(fā)，作為裁判要點(diǎn)。二審法院則嚴(yán)格依據(jù)《合同法》規(guī)定出發(fā)，認(rèn)為只要合同是雙方真實(shí)意思表示，在不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，就應(yīng)依法有效，對(duì)雙方都均具有約束力。

二、現(xiàn)階段我國(guó)法律并未有明文認(rèn)定合同顯示公平的具體標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)法學(xué)理論及司法判例綜合認(rèn)定。司法實(shí)踐對(duì)顯失公平的認(rèn)定，主要從主、客觀兩方面的構(gòu)成要件進(jìn)行考察和認(rèn)定。根據(jù)最高人民法院判例要旨【（2019）最高法民終760號(hào)民事判決書】可知，主觀上指是否存在一方當(dāng)事人利用了對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同；客觀上指，是否造成當(dāng)事人之間在給付與對(duì)待給付之間嚴(yán)重失衡或利益嚴(yán)重不平衡。對(duì)客觀要件而言，當(dāng)事人在交易中的利益失衡經(jīng)常發(fā)生，而且此種失衡往往是當(dāng)事人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的交易風(fēng)險(xiǎn)。只有在利益失衡超出了社會(huì)公平觀念所能容忍的界限和破壞了正常人所具有的道德標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，法律才應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行干預(yù)。?

案例索引：(2019)閩01民終7403號(hào)，以上涉及人名均為化名。