改判要點：開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》及附件系雙方真實的意思表示，合法有效，各方均應按約履行。購房人未向銀行償還借款，開發(fā)商向購房人代墊款項超過購房人按揭貸款本金10%的，根據《商品房買賣合同》的約定，出賣人（開發(fā)商）有權解除商品房買賣合同，收回購房人購買的房產，追索代償款項，并按商品房價款總金額的5%向購房人追究違約賠償金。

案情簡介：

2010年9月20日，大白公司與吳平凡簽訂了一份《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》，合同約定，吳平凡購買大白公司開發(fā)的位于福州市馬尾區(qū)復式單元、建筑面積為319.99平方米商品房一套及09車庫，總價款為2052869元；首付款為1032869元，銀行貸款為1020000元；若大白公司代吳平凡償還的按揭貸款本息累計金額超過按揭本金的10%，則視為吳平凡構成根本性違約，大白公司有權單方面解除合同，收回房產，追償代墊款項并按購房款總價的5%要求吳平凡支付違約賠償金等條款。合同簽訂后，吳平凡依約支付了首付款1032869元。2010年10月18日，吳平凡與藍天銀行大山支行簽訂了《個人貸款合同》，向藍天銀行大山支行申請購房貸款1020000元，貸款期限為360個月，吳平凡以上述所購房屋提供抵押擔保，大白公司為吳平凡的上述借款提供階段性連帶保證。截至2016年10月20日，吳平凡向藍天銀行大山支行償還借款本息共計486894.7元。自2016年11月20日起，吳平凡未依約向第三人藍天銀行大山支行支付按揭款。2018年9月26日，大白公司為吳平凡代墊按揭款項21期合計131534.63元。大白公司訴至法院要求解除與吳平凡的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，并配合大白公司辦理注銷訴爭合同登記備案及預告登記注銷手續(xù)；吳平凡歸還位于福州市馬尾區(qū)復式單元、1層09車庫的房產；吳平凡向大白公司支付違約金102643.45元；

一審馬尾法院觀點：

大白公司與吳平凡簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按約履行合同的義務。關于商品房買賣合同解除問題，首先，吳平凡根據合同約定支付首付款后又以銀行貸款方式向大白公司支付剩余房款，吳平凡已依約履行了支付購房款的義務；大白公司收到購房款后也依約向吳平凡交付了所購房屋，雙方均已按照合同約定履行了各自義務，大白公司與吳平凡之間商品房買賣合同權利義務已經終止，商品房買賣合同目的已經實現?！逗贤a充協(xié)議》中第二條第6點第（4）項關于出賣人有權單方面解除合同，收回房產之約定，違背了合同法的規(guī)定。其次，吳平凡已支付購房首付款和銀行按揭款合計1519763.7元，占全部購房款的70%以上，已經履行絕大部分合同義務。第三，近年來本地區(qū)的房價不斷上漲，解除雙方商品房買賣合同將導致吳平凡損失過大，顯失公平。綜上，對于大白公司提出解除雙方簽署的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的訴訟請求不予支持。大白地產公司作為吳平凡按揭貸款的保證人已代為償還銀行貸款本息131534.63元，有權向吳平凡追償。吳平凡經公告送達開庭傳票未到庭參加訴訟，依法予以缺席判決。判決：一、吳平凡于本判決生效之日起十日內返還福建大白房地產開發(fā)有限公司為其代墊的自2016年11月20日起至2018年9月26日止的銀行按揭款131534.63元，并支付自2018年9月26日起至實際還款之日止按中國人民銀行同期貸款利率計付的利息。二、駁回福建大白房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

二審福州中院觀點：

大白公司與吳平凡之間簽訂的《商品房買賣合同》及附件系雙方真實的意思表示，合法有效，各方均應按約履行。吳平凡從2016年11月20日起未向銀行償還借款，大白公司于2018年9月26日為吳平凡代墊按揭款項21期合計131534.63元，大白公司代償金額已超過按揭貸款本金的10%。根據《商品房買賣合同》附件合同補充協(xié)議中附件六第二條第6款第4項約定，出賣人有權解除商品房買賣合同，收回買受人購買的房產，追索代償款項，并按商品房價款總金額的5%追究違約賠償金。故大白公司上訴提出解除案涉《商品房買賣合同》、吳平凡配合其辦理訟爭房屋的預告登記、商品房買賣合同備案登記的注銷手續(xù)并返還房屋、吳平凡支付違約金102643.45元(2052869元×5%)的訴請，有合同依據，本院予以支持。一審認定“雙方之間商品房買賣合同權利義務已經終止、補充協(xié)議第6條違背合同法規(guī)定以及解除合同顯失公平”，判決不予解除案涉合同且不支持大白公司的相關訴請，適用法律錯誤，本院予以糾正。一審判決吳平凡返還大白公司代墊的銀行按揭款131534.63元并支付利息，符合合同約定，本院予以維持。

《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”，案涉《商品房買賣合同》解除后，大白公司訴請收回訟爭房屋，即要求恢復原狀，則應當向吳平凡返還已經支付的購房首付款和向銀行按揭款支付的購房款合計2052869元。提供按揭款銀行藍天銀行大山支行已經參加本案訴訟，但未提出任何訴訟請求，因此本案不對按揭合同進行處理。綜上所述，大白公司的上訴請求成立，予以支持。

?福州律師蔡思斌評析：

一、案件的爭議焦點在買受人與開發(fā)商之間簽訂的《房屋買賣合同》條款效力問題。一審法院從合同條款是否履行及條款是否符合公平原則、買受人損失是否會進一步擴大角度出發(fā)，作為裁判要點。二審法院則嚴格依據《合同法》規(guī)定出發(fā)，認為只要合同是雙方真實意思表示，在不違背法律強制性規(guī)定的前提下，就應依法有效，對雙方都均具有約束力。

二、現階段我國法律并未有明文認定合同顯示公平的具體標準，主要根據法學理論及司法判例綜合認定。司法實踐對顯失公平的認定，主要從主、客觀兩方面的構成要件進行考察和認定。根據最高人民法院判例要旨【（2019）最高法民終760號民事判決書】可知，主觀上指是否存在一方當事人利用了對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同；客觀上指，是否造成當事人之間在給付與對待給付之間嚴重失衡或利益嚴重不平衡。對客觀要件而言，當事人在交易中的利益失衡經常發(fā)生，而且此種失衡往往是當事人所應當承擔的正常的交易風險。只有在利益失衡超出了社會公平觀念所能容忍的界限和破壞了正常人所具有的道德標準時，法律才應當對其進行干預。?

案例索引：(2019)閩01民終7403號，以上涉及人名均為化名。