改判要點：《商品房買賣合同》已約定“買賣雙方對商品房質(zhì)量有爭議時，買受人可向具有工程質(zhì)量檢測資質(zhì)的機構(gòu)申請鑒定”，買受人僅以開發(fā)商未提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》為由認定房屋存在質(zhì)量問題，不予支持。?

案情簡介：

2014錢文亮、張琳與中藍公司簽《商品房買賣合同》，約定購買某小區(qū)商品房，交房時間為2015年12月1日。2016年8月31日，中藍公司與錢文亮、張琳簽訂《延期交房協(xié)議書》約定將交房時間延期至2016年12月31日。2016年9月底，某小區(qū)商品房19戶業(yè)主陸續(xù)就涉案房屋施工縫存在不規(guī)則裂縫、滲水等質(zhì)量問題之前就向平潭綜合實驗區(qū)交通與建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站投訴。該監(jiān)督站于2016年11月21日發(fā)函要求中藍公司限期查明原因、出具修復(fù)方案并于2016年11月30日予以修復(fù)。2017年1月23日，中藍公司發(fā)出《入伙通知書》通知錢文亮、張琳交房。錢文亮、張琳于2017年2月12日向中藍公司發(fā)出《關(guān)于房屋未達交付條件并拒收的通知確認函》，以涉案房屋存在裂縫、滲水等質(zhì)量問題，拒絕收房。嗣后，錢文亮、張琳遂提起訴訟要求中藍公司支付逾期交房補償金及違約金。審理期間，中藍公司一直無法提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》等涉案房屋驗收合格資料。

一審平潭法院觀點：

雙方簽訂《商品房買賣合同》約定的交房時間為2015年12月1日，后雙方協(xié)商簽訂《延期交房協(xié)議書》將交房時間最終延至2016年12月31日，并約定逾期交房應(yīng)承擔違約責(zé)任的標準。中藍公司抗辯稱2017年1月23日已發(fā)出《入伙通知書》通知錢文亮、張琳辦理交房手續(xù)，錢文亮、張琳因涉案房屋存在質(zhì)量問題發(fā)函明確向中藍公司表示拒絕收房且事實上也并未收房。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》第五條規(guī)定：工程符合下列要求方可進行竣工驗收：……（九）對于住宅工程，進行分戶驗收并驗收合格，建設(shè)單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，中藍公司提供《竣工驗收報告》、《建設(shè)工程消防驗收意見書》，但始終無法提供對涉案房屋進行質(zhì)量分戶驗收并出具的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，無法證明涉案房屋質(zhì)量合格符合交房條件，因此，應(yīng)認定中藍公司對涉案房屋至今尚未交房。

二審中，中藍公司向本院提交一組證據(jù)：1.門窗、護欄及扶手、玻璃工程質(zhì)量分戶驗收記錄表；2.衛(wèi)生間與廚房、墻體、外窗、頂棚與屋面防水工程質(zhì)量分戶驗收記錄表；3.安裝工程分戶驗收質(zhì)量記錄表；4.室內(nèi)墻面、頂棚面層工程、煙囪道、排氣道與穿墻預(yù)留管工程質(zhì)量分戶驗收記錄表；5.室內(nèi)空間尺寸、室內(nèi)樓地面分戶驗收記錄表。證明案涉房屋已通過竣工驗收。

二審福州中院觀點：

本院認為，本案爭議的焦點為中藍公司通知錢文亮、張琳辦理交房手續(xù)時，訟爭房屋是否符合合同約定的交房條件。訟爭《商品房買賣合同》第八條約定，中藍公司應(yīng)于2015年12月1日前將具備經(jīng)竣工驗收合格、消防驗收合格等條件的商品房交付給錢文亮、張琳使用。《商品房買賣合同》附件六第八條約定驗收過程中如買受人認為商品房需要整改的，由買賣雙方做好記錄，出賣人按照協(xié)商確定的時間完成整改，但不承擔延遲交樓責(zé)任。買賣雙方對商品房質(zhì)量有爭議時，買受人可向具有工程質(zhì)量檢測資質(zhì)的機構(gòu)申請鑒定，如鑒定結(jié)論屬于主體質(zhì)量不合格，買受人有權(quán)退房，出賣人承擔鑒定費用并賠償買受人損失。綜合分析錢文亮、張琳一審提交的《質(zhì)量問題的函》等有關(guān)房屋質(zhì)量方面的證據(jù)，案涉房屋質(zhì)量存在一定瑕疵，但錢文亮、張琳沒有舉證證明其曾向具有工程質(zhì)量檢測資質(zhì)的機構(gòu)申請鑒定，故其認為中藍公司交付的房屋未達到交付條件的抗辯理由不能成立。結(jié)合二審期間中藍公司提交的證據(jù)，一審判決關(guān)于中藍公司未提交《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，無法證明案涉房屋質(zhì)量符合交房條件的認定與事實不符，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

本案原告訴求為要求開發(fā)商支付逾期交房補償金，因此案件的爭議的焦點為房屋何時符合交房條件，一審法院認為依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》，中藍公司必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》才能夠證明房屋質(zhì)量合格符合交房條件。而二審法院依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的約定“買賣雙方對商品房質(zhì)量有爭議時，買受人可向具有工程質(zhì)量檢測資質(zhì)的機構(gòu)申請鑒定”以及中藍公司二審時提供的證據(jù)，認定房屋僅是存在質(zhì)量瑕疵，因此應(yīng)當由錢文亮、張琳承擔房屋存在質(zhì)量問題的舉證責(zé)任，而不是依據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》判斷房屋質(zhì)量是否符合交房條件。

從本案中可以看出，相較于部委規(guī)章，在民事領(lǐng)域某些時候法院更加尊重當事人的意思自治即《商品房買賣合同》對雙方的爭議問題具體如何約定，因此購房者在簽訂《商品房買賣合同》時必須仔細閱讀每一個條款，防止發(fā)生爭議時被合同條款所“坑”。

案例索引：(2019)閩01民終4940號，以上涉及人名均為化名。